长沙·万科城 2011年11月2日 项目一期及二A地块 商业营销策略报告 商业营销不能像住宅营销一样, 商业需要的就是氛围与气场! 万科城商业必须站在 项目整体运营 的基础上谋略 项目运营所要达到的核心目标： 通过商业价值的挖掘，提升项目整体价值 商业提报背景： 报告涉及范围：项目一期底商、二A区域底商及二A区域独立商业 总面积4389.58 ㎡，共72个铺面，其中一期底商、二A底商目前都已到达预售条件，二A独立商业建筑主体已完成 一期底商 S3 13#底商 S2 此次提报的基本目标： 项目商业价值最大化挖掘 整体策略 步走： 营销策略 招商策略 推广策略 整体定位 1、开福区居住环境优越，但经济发展一直被笼罩在“南帝北丐”的说法之下，给人以距离感； 2、以湘江世纪城为主的城北商业逐渐面世，商业氛围逐渐形成，但在城北呈单极化发展； 3、经浏阳河与京广铁路的隔断，项目区域内的商业几乎为零 问题1： 万科城 片区商业价值评判——现状一：商业氛围不足 区域整体商业价值偏低，地段不成熟。地段抗性导致客户投资的心理保障不强 1、新开发区域，周边成熟小区不多，固定消费力有限； 2、开发起步阶段，人气、市政、交通配套极度不成熟 开发起步阶段，周边人气匮乏，珠江共城约800户业主及消费能力较低的外来务工人群是目前人流主要构成 片区商业价值评判——现状二：人气匮乏 思考：消费人流及商业氛围，是商业投资者、经营者选择最关注的点，面对商业氛围不足、人气匮乏现状，万科城的商业该如何定位？ 现状之下的问题： 寻求化解…… 价值认同点1：化解客户对区域的抗性 城市新中轴，发展咽喉地段，福元路过江大桥河西滨江新城，区域发展及升值潜力是化解商业购买客户对地段抗性的有力说辞 开福区经济产业带向北延伸趋势已经越来越明显，本案所在区域将真正成为以开福区政府为核心的区域级政治、经济及文化中心 城市东、西联通日近频繁，福元过江大桥将合万科城牌黄金区域的咽喉地段 价值认同点2：解决客户对地段的抗性 地铁一响、黄金万两，福元路过江大桥双重保障，汽车北站改建扩张，未来人气不是问题 地铁一号线、福元路过江大桥火热施工中，芙蓉路双向10车道，再加上双向六车道福元西路，道路通达指日可待，一定层面上可化解客户抗性及顾虑； 2013年地铁1号线预计通车，无疑是商业价值点中最给力的一点，有人气，有人流，就有财富！