中央企划中心
2007年7月11日
目录：
第一部分：上海城南房地产市场分析
第二部分：颛桥板块市场调研
第三部分：项目主题定位
第四部分：产品策略
第五部分：项目价格策略
第六部分：营销推广策略
第七部分：销售计划及资金回笼计划
第八部分：企划展示
城南主要板块分布及价格情况
第一部分：上海城南房地产市场分析
吴泾
泗泾
浦江镇
江川
区域分布图
莘庄
颛桥
九亭
春申
古美梅陇
田林
华泾
植物园
本项目
目前上海城南板块主要以徐家汇以南，黄浦江以北为划分界限，主要有13个板块，各板块价格分别是：
第一梯队:
田林：12700-13500元/m2
植物园：9000-11000元/m2
古美梅陇：9500-11000元/m2
第二梯队:
华泾：8000-9000元/m2
春申：8600-95000元/m2
莘庄：8500-9100元/m2
浦江镇：9000-9300元/m2
第三梯队:
九亭：6000-6500元/m2
颛桥：6000-7300元/m2
江川：5500-6300元/m2
吴泾：5700-6500元/m2
泗泾：5000-6000元/m2
第一梯队均属于市中心区域，发展都很成熟，成为整个城南的标杆，市场需求也非常旺盛。

第二梯队经过相当一段时间的发展，逐渐已经成为市场上追捧的区域，也是城市扩张过程的最受益的区域，市场需略大于供。

从供应量分布来看，主要集中在第三梯队，但市场需求量和客户认可度有一定的有限，出现供大于求，因此竞争激烈主要在第三梯队中。

城南板块供求情况分析
第三梯队
上海城南置业客户类型及特征分析
2007年1至6月上海商品房成交分析
市场主力销售单价段为5000-7000元，主力总价段为50-70万元。

从整个市场的消化情况来分析，整个上海房地产市场仍然是中低收入者的刚性需求为主导；本项目正好处于该客户群范围内。

上海城南房地产市场分析小结
从上海城南供应结构看，竞争最激烈的主要集中在第三梯队中，即九亭、颛桥、江川和浦江镇板块。

第三梯队的置业消费特征是单价集中在5000-7000元，主力总价段为50-70万元的两房。