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目录
一、宏观房地产市场周期和影响研究……3
二、高密度综合项目案例研究……...18
三、项目整体定位建议52
四、办公楼定位建议…56
五、商务公寓定位建议136
六、住宅定位建议…….……192
七、零售定位建议…280
八、项目整体规划建议……360
九、财务分析……383
十、项目开发建议总结….….395本项目开发难点和重点
解决方法
难点
5、目标客户：合肥及政务新区的产业/人口结构不断提升
中，如何结合现状和未来的趋势准确甄别目标客户
3、开发分期：合肥未来房地产市场整体物业供应较大，
如何通过合理的分期开发提高吸纳量避免资金沉淀
1、整体定位：面对合肥市传统商业商务中心的竞争压
力，本项目如何定位以便前瞻性配合政务新区的规划
6、住宅比例：本项目住宅比例较低，如何寻找其他的房
地产产品以便降低商业项目的开发风险
4、市场指标：在变化中的经济和市场环境中，如何科学
预测本项目销售时（未来五年）的租金售价
8、商务公寓：边缘产品商务公寓的层高变化将直接影响
建筑面积/价格/成本从而影响回报，如何决定其层高
政务新区发展趋势研究
周边项目研究
政府访谈
判断未来供需情况
国内外案例
引入市场类住宅产品
增加商务公寓卖点
客户访问和建筑设计公司访谈（HOK，中建国际）
增加公寓型住宅研究提供设计支持
客户访谈市场研究
通过静、动态财务分析评估
9、财务回报：应用于销售型住宅的静态财务分析不适合
经营性物业，如何进行合适的财务分析
20年动态财务分析（包括净现值、内部收益率和
敏感性分析
基于客户和仲量联行双方所签订的研究框架、项目启动开展的客户高层访谈、中期和终期（报告初稿）的交流，仲量联行认识
到金大地政务新区综合项目存在如下亟待解决的难点，在本报告中我们将充分利用我方在合肥本地的详细调研和我方独到的研
究方法为贵方提供解决方案
2、物业配比：本项目为综合用地，如何形成协同的物业
组合实现良好的社会及经济效益
本地市场供求平衡
宏观计量经济学模型
国内外案例
本地项目价格比较
计量经济学模型
微观需求访谈
本地项目研究
先进城市分析
微观需求访谈
7、规划要求：本项目建筑密度低而容积率高将是规划师/
建筑师的一个挑战，如何从市场研究帮助他们的设计一、宏观房地产市场周期和影响研究
成交量指数房价指数
美国房地产市场周期概述
在渡过1982年
严峻的时期
后，由于一连
串赋税优惠政
策刺激需求，
美国房地产市
场开始逐渐回
暖
1986年的税制改革删
除部分以房产投资抵
税的优惠，房市受到
冲击
自1990年开始的三
年，房地产市场已经
进入自第二次世界大
战后最严峻的衰退
这波全面性的景气衰
退主要起因为房地产
供给过剩与银行紧缩
放款
美国的房地产市场自1993年之后开始了一段长达十多
年的繁荣，主要源于股市表现优良、企业获利使整体
经济面转好，银行宽松的贷款政策使更多人符合购置
房地产的条件
2000年后，房地产相关衍生性金融商品的发展成熟提
升了房地产的流通性，进一步促使价格的飙涨
直至2007年，房地产的价格指数已从1993年最低点飙
升，价格增长达三倍之多
这段期间也出现了短期的价格波动，如2001年网络产
业泡沫对房地产影响极大，但长期市场仍呈现向上增
长的趋势。1987-1992年的景气衰退(1)
燰1987年第二季度起，美国经历了五年的房地产价格下跌。房地产价格指数自1987年第二季的112.24下降至1992年第四季度的
82.97
燰平均每季度的跌幅均在10%以内，其中曾有数次的房价回升，但仅维持一到二季左右，回升幅度也不明显
燰依据房地产价格的涨跌变化，这阶段的景气衰退可划分为二阶段，即1987年至1990年第一季度的第一阶段与1990年下半年
至1992年的第二阶段，以1990年上半年房价的短暂上涨作为分水岭
燰第一阶段的价格跌幅并不明显，总跌幅约为12.9%，年均跌幅为4.97%。第二阶段的房价总跌幅为21.04%，年均跌幅为。

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