目录 第一章2008大事件...........6 一、土地开发有年限，规范市场健康运行...6 二、银行双率回落调整，政府态度开始转变...........7 三、股市、房市持续下跌央行将严防热钱集中流出..........9 四、江苏9月起二手房买卖中介费由中介公司决定.........10 五、不符合产业政策项目一律不供地无锡出台提高土地利用效率新举措......11 六、无锡公积金贷款“松绑”.........12 八、29公里快速内环全线贯通........15 九、扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，契税税率暂统一下调到1%.......16 十、地产领袖太湖论剑.........17 第二章背景篇.......18 一、经济环境分析.....18 1、经济总量增长放缓，全年GDP增幅7.57％......18 2、固定资产投资仍保持稳定增长，整体增长幅度有所放缓..........19 3、对外贸易增幅有所减缓.....20 4、消费水平依然保持大幅增长.........22 5、购买力涨幅趋缓.....23 6、总评.24 二、政策环境分析.....25 1、政策综述.....25 2、重要政策分类解读.27 第三章市场篇.....40 一、土地市场.40 1、市场概述.......40 2、供应分析.......40 3、成交分析.......43 4、重点地块.......47 1、市场概述.......51 2、供求分析.......51 3、供应分析.......52 4、成交分析.......55 5、均价分析.......59 无锡2008年年报 2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 无锡市人民中路123号摩天360大厦1710室 邮编：214000电话：827273096、项目分析.......62 三、商业市场.65 1、市场概述.......65 2、供求分析.......65 3、供应分析.......66 4、成交分析.......67 5、均价分析.......68 四、办公市场.69 1、市场概述.......69 2、供求分析.......69 4、成交分析.......72 5、均价分析.......73 第四章产品篇.......74 一、产品综述.74 二、产品分析.76 1、楼盘规模分析...........76 2、建筑形态分析...........78 三、经典案例.82 第五章营销篇.....100 一、营销综述...........100 二、营销分析...........102 1、平面媒体投放概况.102 2、平面媒体投放选择.102 4、各物业类型平面广告投放情况.....105 5、商品住宅平面媒体投放排行榜.....106 三、经典案例...........107 第六章区域篇.....111 一、崇安区...111 1、区域概述.....111 2、供求关系.....111 3、供应分析.....112 4、成交分析.....113 6、在售项目.....115 二、南长区...116 1、区域概述.....116 2、供求关系.....116 3、供应分析.....117 4、成交分析.....118 无锡2008年年报 2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 无锡市人民中路123号摩天360大厦1710室 邮编：214000电话：827273095、价格分析.....119 6、在售项目.....120 三、北塘区...121 1、区域概述.....121 2、供求关系.....121 3、供应分析.....122 4、成交分析.....123 5、价格分析.....124 6、在售项目.....125 四、新区.......126 1、区域概述.....126 2、供求关系.....126 4、成交分析.....129 5、价格分析.....130 6、在售项目.....131 1、区域概述.....133 2、供求关系.....133 3、供应分析.....134 4、成交分析.....135 5、价格分析.....136 6、在售项目.....137 六、锡山区...138 1、区域概述.....138 2、供求关系.....138 3、供应分析.....139 4、成交分析.....140 5、价格分析.....141 6、在售项目.....142 七、惠山区...143 1、区域概述.....143 2、供求关系.....143 3、供应分析.....144 4、成交分析.....145 5、价格分析.....146 6、在售项目.....147 第七章2009年房地产市场走势预测...149 一、2009年大势趋向.........149 二、市场走势预测...150 无锡2008年年报 2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 无锡市人民中路123号摩天360大厦1710室 邮编：214000电话：827273091、供应量——预计新增供应量走势平稳.....150 2、成交量——观望依旧，持续低迷.150 3、价格——继续下滑，幅度放缓.....151 三、区域走势预测...152 四、产品类型走势预测.......157 五、产品档次走势预测.......160 六、市场总结...........162 无锡2008年年报 2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 无锡市人民中路123号摩天360大厦1710室 邮编：214000电话：82727309第一章2008大事件 一、土地开发有年限，规范市场健康运行 事件回放 8月份，央行和银监会公布《金融促进节约集约用地通知》，要求各金融机构严禁放贷给开发商囤地。 《通知》明确表示，“对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产 开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。” 无锡市国土局土地利用管理处负责人表示，从7月1日起开始执行的《国有建设用地使用权出让合同》 示范文本，是国家在土地市场管理和房地产市场调控中的又一重要举措。 根据示范文本，为了加快土地的有效供应速度，尽快形成房屋供给市场，土地出让合同中要明确填写 建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。 事件评述 此类政策的发布，主要是限制当时开发商囤地捂地的行为，以及抑制被炒作过热的土地市场的升温。 通过加快土地开发建设的速度，来加快房企的内部的资金流动速率，以期达到对于房价的控制。 事件启示 这一合同条款的出台更加印证了未来“土地如狼”的发展趋势，开发商拿地将更加谨慎，避免了开发 商盲目拿地、捂地，制造人为紧张抬高房价的可能性，另外，该合同条款的出台也在一定程度上更加规范 了土地市场。 但是，从开发商资金的角度出发，这一政策的实施，等于是掐断了搁置多年土地的房地产开发商在银 行获取贷款的可能性。使得严峻的资金链更是雪上加霜，逼迫开发商通过降价来达到快速销售的目的，从 而实现资金回笼。 无锡2008年年报 2008克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司 无锡市人民中路123号摩天360大厦1710室 邮编：214000电话：82727309二、银行双率回落调整，政府态度开始转变 事件回放 中国人民银行18日宣布，从3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 中国人民银行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：从2008年9月16 日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、 长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工商银行、农业银 行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准 备金率下调1个百分点。汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。 中国人民银行决定，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利 率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至 6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持 不变。 人民银行决定下调存贷款基准利率存款准备金率，从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人 民币存贷款基准利率各1.08个百分点。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银 行、建设银行、交通银行邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调 中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构 执行优惠的存款准备金率。 根据中国人民银行公告，从2008年12月23日起，我国下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27 个百分点。此外，从2008年12月25日起，我国还将下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分 点。