随着沈抚同城一体化的推进，位于沈阳抚顺交界处的沈抚新城变得愈发引
人注目，众多著名房地产开发商云集于此。明达意航集团也看准时机，在此开
发了“锦绣澜湾”项目，该项目位于辽宁省的沈阳和抚顺之间的抚顺经济开发
区，周边人烟稀少，目前的城市基础配套设施极其缺乏，但未来规划前景光明。
如何在现阶段的诸多不利客观条件下，通过营销资源整合，一举突破现有环境
劣势和发展瓶颈，也是市场营销部门必须面临和解决的首要问题。
本文首先对“锦绣澜湾”项目所处的营销环境进行了分析，包括国家新政
策下该地区房地产行业状况分析、沈抚地区房地产市场现状分析和项目周边其
它竞争性项目分析等，从整体上分析了本项目目前所处的政策和现实状况。研
究发现，政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上
升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面，政策的严厉程度前所未有，大
超预期，对于投机性需求抑制更明显。2010年抚顺房地产开发建设投资继续保
持较快增长速度，房地产市场形势良好，对该市房地产市场发展趋势仍信心较
足，地产行业仍有一定上升空间，尤其是本项目所在的沈抚新城，随着沈抚一
体化的进行，该区域必将成为促进沈抚发展的重要因素。然后对“锦绣澜湾”
项目做了整体介绍，此项目品质高、位置佳，无论从标准上，还是内涵上，明
达意航集团的“锦绣澜湾”项目都可堪称区域翘楚，优势非常明显；紧接着，
本文对该项目所处的市场进行了分析，对可能影响项目的各种因素做了深入的
调查，综合各方面信息以及项目自身的优势，确定了项目的可行性。由于“锦
绣澜湾”项目地处沈抚交界处，随着沈抚同城一体化的推进，该地段现在正逐
渐成为一片商家必争之地。随后，对项目的市尝客户、产品等进行了具体的
分析和定位，根据不同消费群体的购买习惯、倾向及能力设计了不同的户型和
房源，并确立了相应的政策。户型设计上，“锦绣澜湾”项目为西班牙异域风情
生态景观大盘，特点鲜明，定位明确，目前本区域市场上高层住宅主力总价在
40—60万元之间，而别墅（包括联排等类别墅）的总价在100—300万元之间。
根据市场分析的结论，本项目主力户型的总价应控制在30—45万以及50—100
万元两个区间内，以避开直接的市场竞争，直接命中目标市场，形成市场差异，
填补市场空白；最后，结合前文的分析，针对不同市场环境、不同客户、不同
产品分别制订了相应的营销策略，如推盘策略、广告策略、公关策略、品牌推
广策略、价格体系策略及销售策略，其中销售策略根据调查的结果和市场现状，
本文提出了自行销售、团购和网络营销等方式。
关键词：
锦绣澜湾，营销，房地产市场
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