宝资通二部龙正项目组

2010/01/05

目录
第一章 市场经济环境 3
1、防城港宏观市场环境 3
1.1 防城港城市发展方向 3
1.2 防城港城市经济发展指标 5
1.3 防城港市人口构成及特点 8
2、防城港房地产市场分析 10
2.1 城市房地产市场供销整体概况分析 10
2.3 竞争市场环境 12
2.2 竞争市场环境 13
第三章 项目分析 22
1、地块各要素解析 22
1.1 地块位置 22
1.2 项目基本指标 23
1.3 项目资源素质价值研判 23
2、SWOT分析 24
2.1 SO策略：客户定位差异化策略 25
2.2 WO策略片区形象重新定位 25
2.3 ST策略提炼楼盘新型概念 25
2.4 WT策略 体验式营销策略 25
3、 客群分析定位： 26
3.1 人口性质划分 26
3.2 防城港市主要行业人群构成 26
3.3 本项目核心客群定位： 28
3.4 投资客户购房心理分析 29
4、 项目形象定位： 31
4.1 项目主卖点提炼 31
4.2 项目市场定位 33
4.3 项目整体形象定位 33
5、 项目产品定位： 34
6、 目的整体营销策略 35
6.1 三大战役实战表 35
6.2区域价值提升途径与树立片区居住新价值体现手段 36
7、 营销策略关键点 36
7.1 市场差异化策略 36
7.2 体验式营销策略 41
7.3 “高开低走”策略 46
7.4 片区地位重定义策略 46
8、 推广策略展开 47
8.1 事件营销及客群精确制导公关策略 47
8.2 各期营销部署规划及展开 48
宝资通实操能力 54
9、 推广策略及展开 55
9.1 入市阶段推广执行方案 56
9.2广告推广策划 57
10、 项目营销费用预算（2010.4—2012.12年） 61
11、 广告包装策略 64

第一章 市场经济环境
1、防城港宏观市场环境
1.1 防城港城市发展方向
中国东盟合作第一城
防城港市是我国唯一一个与东盟有陆地和海上通道的城市，也是我国内陆进入东盟国家最便捷的海陆门户，具有优越的区位优势和建设大型物资中转中心、物流港口和出口加工区的良好条件，在中国－东盟自由贸易区和泛北部湾区域合作中具有得天独厚的比较优势。目前，基础设施日趋完善的防城港集装箱码头已开辟了东南亚、东北亚、中东、欧洲等多条国际直航或中转班轮航线，与世界100多个国家、地区的250个港口通商通航。

随着广西北部湾经济区开放开发和中国－东盟自由贸易区全面启动，防城港市成为国内外投资商防城港市开拓东盟市场新的增长点。世界500强之一的美国ADM公司、中粮集团、新加坡威尔玛公司投资建设的一批大项目落户到防城港市，武钢、核电等大批国企单位也将进驻。

崛起北部湾经济区的港口龙头
“十一五”期末，防城港市港口货物吞吐能力突破6000万吨，09年前三季度防城港市外贸进出口总额排全区第一。到2010年，防城港吞吐能力基本适应大西南和泛珠江区域货物集散疏运、货物中转贸易及我市发展工业的需要。目标把防城港市港口建成区域性的大型枢纽港、专业化工业港、现代化和国际化商贸港，为实现亿吨大港目标打好基础，逐步把防城港建成环北部湾亿吨大港。

环北部湾区域性商贸物流旅游中心
按照大城市规模规划建设，城区主要向北、向东及企沙方向拓展，充分利用“三岛