（2）您购房主要考虑： A、地段 B、价格 C、房型 D、环境 E、配套 F、其他 （3）您购买住宅需要满足哪些功能： A、居住 B、兼办公 C、社交 D、休闲 E、健身 F、其他 2、地段交通 （1）您购房希望或可接受的地段： A、中心城区 B、内环线内 C、内环线外边缘 D、内外环线之间 E、外环线内 F、其他 （2）您购房希望相邻： A、市中心商业区 B、重点学校 C、公园绿地 D、大型医院 E、娱乐设施 F、其他 （3）您购房希望或可接受的出行时间（从居住处到工作（学习）处）： A、15分钟以内 B、15分钟—30分钟 C、30分钟—45分钟 D、45分钟—60分钟 E、60分钟以上 F、其他 （4）您出行的主要交通工具（从居住处到工作（学习）处）： A、公共汽车 B、自行车 C、地铁 D、出租车 E、自备车 F、其他 3、建筑景观 （1）您购房喜欢的建筑风格为： A、西洋古典风格 B、欧陆现代风格 C、中国古典风格 D、上海里弄风格 E、其他 （2）您购房喜欢的视觉景观为： A、罗马柱大门 B、雕塑小品 C、亭台楼阁 D、喷泉、瀑布 E、其他 （3）您购房喜欢的听觉环境为： A、安静无声 B、背景音乐 C、鸟鸣声 D、水流声 E、其他 4、建筑房型 （1）您购房选择的房屋种类为： A、多层 B、小高层 C、高层 D、复式 E、其他 （2）您购房对日照采光的要求为： A、明厅明卧明厨明卫 B、厅、主卧朝南 C、主卧朝面 D、厅具落地窗 E、其他 （3）您购房对卫生和阳台的要求为： A、单卫 B、双卫 C、三卫 D、双阳台 E、其他 （4）您购房除了厅、卧、厨外还需要哪些功能室： A、玄关（进户室） B、书房 C、化妆室 D、工人房 E、其他 （5）您购房希望的层高： A、2.8米 B、2.8米—3.0米 C、3.0米—3.2米 D、3.2米以上 E、其他5、房型面积 （1）您购房家庭人均居住面积希望达到： A、10—15平方米 B、15—25平方米 C、25—35平方米 D、35平方米以上 E、其他 （2）您购房户室希望达到： A、一房一厅 B、二房一厅 C、二房二厅 D、三房二厅 E、其他 （3）您购房时对厅（起居室）的面积要求为： A、20平方米以内 B、20—40平方米 C、40—60平方米 D、60平方米以上 E、其他 （4）您购房对主卧室的面积要求为： A、12平方米 B、12—15平方米 C、15—20平方米 D、20平方米以上 E、其他 （5）您购房对厨房的面积要求为： A、6平方米 B、6—8平方米 C、8—10平方米 D、10平方米以上 E、其他 （6）您购房对主卫生间的面积要求为： A、4平方米 B、4—8平方米 C、8—12平方米 D、12平方米以上 E、其他 6、绿化布置 （1）您购房希望的小区绿地覆盖率为： A、30%左右 B、30%—40% C、40%—45% D、45%—50% E、50%以上 F、其他 （2）您购房希望的小区绿化形态为： A、中央集中绿地 B、小区林荫道 C、组团绿地 D、宅前绿地 E、阳台绿化 F、其他 （3）您购房希望的小区绿化种类为： A、草坪 B、花卉 C、灌木 D、棕榈 E、松柏 F、其他 7、住宅配套 （1）您购房需要以下哪些功能配套： A、饮用水与生活用水分离 B、集中供热水系统 C、中央冷暖空调系统 D、单套住宅小中央空调 E、其他 （2）您购房需要小区哪些服务设施： A、超市 B、餐厅 C、洗衣房 D、诊所 E、其他 （3）您购房需要小区哪些体育设施： A、网球场 B、游泳池 C、健身房 D、高尔夫练习场 E、其他 （4）您购房需要小区哪些文化娱乐设施： A、图书室 B、棋牌室 C、歌舞厅 D、影视厅 E、其他 （5）您购房需要小区哪些文教设施： A、幼托 B、小学 C、中学 D、家政培训 E、其他 （6）您购房需要小区哪些商务设施： A、商务中心 B、商务秘书 C、证券交易室 D、银行 E、其他 8、物业管理 （1）您购房希望引进小区哪些物业管理措施： A、家政服务 B、家教服务 C、建立小区会所 D、智能化联网管理 E、其他 （2）您购房希望引进小区哪些安保系统： A、24小时保安值勤 B、周边红外报警 C、每户设可视对讲系统 D、其他 （3）您购房希望物业管理方式为： A、开发商物业管理公司管理 B、聘请或招标境内专业物业管理公司管理 C、聘请或招标境外专业物业管理公司管理 D、其他 9、价格及付款方式 （1）您购房打算支付的房款总价为： A、20万元以下 B、20万元—30万元 C、30万元—50万元 D、50万元—80万元 E、80万元以上 （2）您购房希望每平方米单价为： A、2000元/平方米以下 B、2000—3000元/平方米 C、3000—5000元/平方米 D、5000—8000元/平方米 E、8000元/平方米以上 （3）您购房希望付款方式为： A、一次付清 B、分期付款 C、公积金贷款 D、银行按揭 E、组合贷款 （4）您购房希望按揭年限为： A、5年以内 B、5年—10年 C、10年—15年 D、15年—20年E、20年以上 10、个人资料 （1）请问您的年龄范围： A、20岁以下 B、20岁—30岁 C、30岁—40岁 D、40岁—50岁 E、50岁—60岁 F、60岁以上 （2）请问您的学历： A、小学 B、初中 C、高中 D、大专 E、大学本科以上 （3）请问您的年收入范围： A、1万元以内 B、1万元—2万元 C、2万元—5万元 D、5万元—10万元 E、10万元以上 （4）请问您的家庭年收入范围 （您的家庭成员 人） A、2万元以内 B、2万元—5万元 C、5万元—10万元 D、10万元—20万元 E、20万元以上（5）请问您的职业和职位： 第二节 楼盘（竞争者）调查 顾客购房（租房）往往是在多处楼盘中比较选择，比较的数量从几处到几十处。房地产营销实务操作必须调查通晓所有与自己销售楼盘（本楼盘）相关的楼盘，对顾客可能选择的楼盘了如指掌，这样才能从众多的楼盘竞争者中抓住顾客。楼盘调查主要有个案调查和专题调查二种。 一、楼盘个案调查 楼盘个案调查是选择与本楼盘区域相同、档次相近、特点相似的楼盘进行调查。楼盘个案调查可以通过列表形式简明的表示调查成果。 表1： 个案调查表 案名 工地位置 电话 售楼处地址 发展商 销售代理 建筑设计 按揭银行 销售许可证 物业管理 规划用途 占地面积 建筑面积 建筑楼层 可售户数 绿化率 工程进度 公开日期 交房日期 得房率 车位情况 销售情况 建材装潢与配套特性 房型、建筑面积 主要房型 主要房型分析 起售单价 最高单价 平均单价 银行贷款 区域环境 广告诉求重点 综合分析 备注 二、楼盘专题调查 楼盘专题调查是选择与本楼盘相关的一类楼盘进行调查，并作出系统分析。 楼盘专题调查一般通过调查报告形式较为全面的表示调查成果。 以下为上海酒店公寓专题调查实例。调查时间：1997年9月。 上海酒店公寓调查报告 上海继推出金桥酒店公寓以来，又有香港广场、长宁贵都、新黄浦等影响较大的酒店公寓。近来沪上还有一些发展商拟新建或改建酒店公寓，本报告提出如下材料与分析。 1、酒店公寓售租分析 淮海中路282号（陕西南路口）香港广场酒店公寓设在15—38层，共252个单位，96年4月正式发售，平均售价每平方米3200美金。（本报告平方米单位都系建筑面积，特殊注明例外）。正式发售后销售情况较好，发展商之一的香港丽新发展有限公司看好酒店公寓，买下了181个单位用于出租经营，目前香港广场酒店公寓252个单位全部售罄。 长宁路889号（中山公园对面）长宁贵都酒店公寓系现房出租，3—15层117个单元出租率一般能保持五至六成，旺季出租率能达七八成，春节前后只有一二成。黄浦区58号街坊A地块（金陵东路永寿路）新黄浦酒店公寓期房出租，4—26层220个单元，97年底竣工。目前主要是接受客户垂询，预租率几乎为零。 酒店公寓售租各有利弊，但一般倾向于租赁经营。 酒店公寓出售情况比较好，发展商能较快收回投资，但由于买家能较随意支配楼盘，所以规范、高质量管理有一定难度。 酒店公寓出租一般预测6—8年发展商能收回投资。以新黄浦酒店公寓为例，原准备出售，发展商为此联系了交通银行和建设银行为按揭银行，并建造了样板房接待客户，开盘价为2700美元/平方米，预计入伙期售价3000美元/平方米。尔后决定改售为租，租金1.2—1.8美元/平方/天。新黄浦酒店公寓以每年租金450美元/平方米计算（1.5美元/平方米/天×10月），3000美元/平方米售价6年可收回（不包括银行利息计算）。 综上所述，如果发展商资金周转较有余地，酒店公寓拟出租，发展商能取得长线回报，自己拥有楼盘，并易达到规范、高质量管理。 2、酒店公寓客户分析 酒店公寓买家大多为投资者，他们投资此类楼盘主要考虑出租，因为酒店公寓相对易租。 酒店公寓租家主要有以下各类人员。 1）公司高级管理人员。他们如果带家眷，倾向于租二室以上的房子。 2）公司中高层管理人员。一般租一室一厅房子。 3）短期租客。他们在沪上短期逗留办事，也有些是旅游渡假，各种房型都各有所需。 租家客户之所以选择酒店公寓主要有以下原因： 1）酒店公寓与宾馆相比，价格相对便宜。如长宁贵都酒店公寓标准房（28平方米）日租金50美元（加10%服务费），由国际贵都大饭店管理机构统一管理，但上海国际贵都大饭店标准房日租金为123美元