写在前面市场调查是项目立项和全程操作的基础，更是项目进行策划的基础，是企业决策过程的首要环节，尤其是对于房地产企业来说，决策过程长、难度大，其房屋类型、户型设计、配套设施、物业管理、建筑风格、销售价格与策略均需按照地段、交通等周边环境及成本和目标消费者的需求心理而规划和执行。因此在正式进行规划和设计前，应进行科学周密的市场调查，了解消费者的消费倾向、房产市场状况、竞争态势，掌握大量的第一手资料，为决策活动提供科学的依据。我们本着负责的态度和专业的作风，针对山西明旭房地产开发有限公司目前面临的主要问题，在同贵公司主要负责人员充分沟通之后，受贵公司委托，科学的、针对性的组织了山西襄垣项目的市场调研活动。本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。现将调研的工作程序以及调研的工作成果提交明旭房地产开发有限公司，希望此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为明旭房地产开发有限公司后续操盘项目提供具有高参考价值的数据资料。第一部分 调研组织一、调查目的通过深度访谈和对市场的调查,了解国家地产的宏观政策环境和市场环境,了解襄垣县住宅及临街门店的宏观环境和市场环境，以便在项目立项前期精确掌握项目所具备的地产因子，明确地块的优势、劣势及项目面临的机会和威胁，对地块的性质和用途产生更加明确的思路；进而在后期的规划中规避国家和襄垣当地宏观地产政策中的不利因素，规避国家和襄垣县宏观地产市场中的存在的现实风险，通过合理的利用对本项目有利的宏观政策和市场因素，为本项目的后期运作提供一个相对宽松和有利的宏观环境。该调研报告成果主要达到以下目的：通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，测定市场总量及潜力，主要参照指标是市场供求水平及购房意向比例。充分了解襄垣县房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划本项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。从购买力、决策诱因、生活方式等方面进行考查，描绘出目标顾客群体之特点，以及为定价策略提供参考。通过对目标顾客群体媒介接触习惯、信息发布形式及费用等方面的了解，为今后宣传推广计划的制定做准备。设置项目立地区域相关变量，进行保值、增值潜力分析，探求可利用资源及价值提升方略；通过设置项目自身其它变量，发现问题点及制定风险规避策略。充分了解襄垣县人民对住宅和临街店铺项目的需求，通过科学的分析判定项目的上市体量和销售组团。通过本次调查，一方面了解对本项目后期规划定位有借鉴意义的资料，一方面，通过本次的问卷调查，深度访谈树立项目地块的形象，将项目进行前期推广，获得广泛的公众认知度和关注度，为项目后期运作造势。调研所获得的大量第一、二手资料，尤其是被访者的姓名、住址、联系方式等重要信息，可作为我们客户资源库的宝贵资料，经常沟通与联络，为达成购买行为奠定良好基础。二、调查内容（一）对国家宏观环境的调查1、国家的宏观政策环境2、国家的宏观地产环境（二）对本地宏观环境的调查1、宏观经济及市政规划2、本地房地产现状3、当地商圈状况调查（三）需求市场调查1、住宅市场（1）购房目的（2）购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施、建筑质量、开发商品牌、规模、项目知名度、交通、物业管理、社区人文环境）（3）购买行为与决策（4）价格支付能力（5）对住宅市场单体楼盘的认知程度（6）市民置业意向（7）购买人群（8）对交房标准的需求2、商业地产市场（1）消费者在购物时的消费习惯（2）消费者消费水平（3）消费者在商场购物时的关心因素排序（4）市民投资的偏好（投资方式、投资意向、投资形式）