《华侨城地产尖岗山纯别墅项目可行性研究报告》(111页).rar A. 目　　录100 目　　录 I 第一部分　土地开发策略 5 1.问题的提出及解决 5 2.综合开发的必要性 6 3.综合开发策略 7 3.1综合开发模式选择 7 3.2综合开发模式实施要点 10 4.集中开发策略 12 4.1开发片区位置选择 12 4.2集中开发模式 13 5.现已取得宗地开发策略 14 6.后续出让土地建议 15 第二部分　项目分析 22 1. 项目地盘解析 22 1.1地理位置及周边环境 22 1.2项目用地条件 24 1.3项目交通条件 25 1.4项目周边配套设施 27 2.项目SWOT分析 29 2.1优势分析 29 2.2劣势分析 30 2.3机会分析 31 2.4威胁分析 32 第三部分　项目定位 33 1.项目发展主题定位 33 2.档次定位 37 3.产品定位 38 3.1建筑类型定位 38 3.2户型面积定位 40 4.客户定位 41 附录　项目发展背景研究 45 1.深圳市城市发展状况 45 1.1深圳市国民经济发展概况 45 1.2深圳市总体规划及发展概况 47 1.3宝安区国民经济发展概况 51 1.4宝安区规划及发展概况 52 2.深圳市房地产宏观市场概况 56 2.1深圳市宏观房地产市场发展现状 56 2.2宝安区住宅市场发展分析 59 3.深圳市别墅市场供应状况 66 3.1深圳市别墅市场的发展历程回顾 66 3.2深圳市别墅市场的供应特征 67 3.2.1区域分布及区域特征 67 3.2.2供应量 72 3.2.3容积率分布 73 3.2.4容积率低于0.6的低密度别墅项目调查 74 3.2.5容积率为0.6-1.0的别墅项目调查 81 4.别墅市场需求调查 87 4.1潜在目标市场分析 87 4.2潜在客户需求调查 89 5.供需市场调查结论 105 6.典型别墅项目分析 106 6.1城市山谷 106 6.2香港愉景湾 111 　 B. 第一部分　土地开发策略 C. 1.问题的提出及解决 华侨城地产和招商地产合作竞得尖岗山片区第一块出让土地，约为整个尖岗山片区的十分之一，但地块存在以下开发难点： 　 该地块为尖岗山片区第一块开发土地，片区内部基础设施不完善，片区内外生活配套缺乏，且片区公建配套建设的时间表未定，存在一定开发风险； 　 地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏了自然景观； 　 地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位置地势较低且平缓，不利于高档低密度住宅的形象塑造； 　 由于尖岗山片区的整体形象尚未树立，项目开发时对片区形象整体推广的难度大且成本较高，而且该地块的地价较高，楼面地价达5440元/平方米，较高的开发成本决定了开发项目日后的售价将超过10000元/平方米。 根据上述分析，我们认为目前该地块的开发条件开发高档低密度住宅的难度较大，但本地块的高成本又决定了该地块开发必须走高档路线提