《中原地产上海浦江镇项目市场调研报告》(100页).rar 目　　　　录 1 上海整体市场发展趋势研究 1 1.1　近期（2004-2005年）宏观经济与政策因素发展分析 1 1.1.1　　经济发展分析 1 1.1.2　　重大产业政策变化分析 1 1.1.3　　上述因素变化的启示及建议 2 1.2　近期（2004-2005年）其他影响因素的发展分析 2 1.3　中期（2006-2010年）上海房地产市场发展分析 4 1.3.1　　中期主要影响因素发展趋势 4 1.3.2　　中期各类型物业建设规模 7 1.3.3　　中期各类型物业建设空间分布 9 2 区域住宅市场分析 11 2.1　浦东新区市场现状分析 11 2.1.1　　市场供应及需求分析 11 2.1.2　　市场价格水平分析 13 2.1.3　　消费群体特征分析 14 2.1.4　　浦东新区（含康桥）别墅市场 14 2.2　闵行市场现状分析 16 2.2.1　　市场供应及需求分析 16 2.2.2　　市场价格水平分析 19 2.2.3　　消费群体特征分析 19 2.2.4　　浦江镇房地产市场 19 3 区域住宅市场发展趋势研究 23 3.1　区域整体规划及影响因素分析 23 3.1.1　　浦江镇整体发展定位及规划研究 23 3.1.2　　世博会、轨道交通等规划对浦江镇发展的影响 26 3.1.3　　邻近产业园区对浦江镇发展的影响 30 3.1.4　　类似物业相关板块的影响 31 3.1.5　　一城九镇对浦江镇发展的影响 34 3.2　浦江镇住宅市场未来供求预测 38 3.2.1　　浦江镇住宅市场未来供应总量预测 38 3.2.2　　浦江镇住宅市场开发进度分析 39 3.2.3　　浦江镇住宅市场未来需求变化情况预测 40 3.3　浦江镇住宅的价格变动预测 42 3.3.1　　价格影响因素分析 42 3.3.2　　影响因素权重 42 3.3.3　　因素变动分析 43 3.3.4　　因素变动对各种物业类型价格的综合影响 43 4 浦江镇127地块固有价值综合评价 44 4.1　项目地块现状评价 44 4.1.1　　别墅项目土地评估 44 4.1.2　　商业项目土地评估 45 4.2　项目地块不利特质转化弥补方案 45 5 浦江镇127地块项目发展建议 47 5.1　项目S.W.O.T分析 47 5.1.1　　优势（Strength） 47 5.1.2　　劣势（Weakness） 50 5.1.3　　机会（Opportunity） 50 5.1.4　　威胁（Threat） 51 5.1.5　　SWOT分析小结 52 5.2　　项目地块发展建议 53 5.2.1　　项目产品组合分析 53 5.2.2　　项目产品方案 54 5.2.3　　项目产品线组合 55 5.2.4　　产品功能定位 56 5.2.5　　目标客户定位 58 5.2.6　　产品价格定位 60 5.2.7　　项目投资机会评价 65 附录1　　案例分析 70 1.　　天祥华侨城 70 2.　　世博三林区域 73 3.　　紫竹科学园区 77 4.　　联洋新社区 82 附录2　　上海市近期房地产相关法规 89 附录3　　土地评估模型 91 　 图表目录 表1-1　　近期主要影响因素的发展趋势 3 表1-2　　中期住宅市场主要影响因素发展趋势 4 表1-3　　中期写字楼市场主要影响因素发展趋势 5 表1-4　　中期商用物业市场主要影响因素发展趋势 6 表1-5　　中期新增住宅建设规模 7 表1-6　　中期新增写字楼建设规模 8 表1-7　　中期新增商用物业供应规模 8 表1-8　　中期新增住宅建设空间分布 9 表1-9　　中期新增写字楼建设空间分布 9 表1-10　中期新增商业物业空间分布 10 表2-1　　浦东新区（含康桥）近阶段供应别墅项目 15 表3-1　　六大板块典型楼盘举例 32 表3-2　　六大板块及浦江中心镇板块整体分析 32 表3-3　　六大板块及浦江中心镇未来发展分析 33 表3-4　　影响因素分析表 42 表3-5　　影响因素权重分析表 42 表3-6　　影响因素年变动幅度 43 表3-7　　未来各因素变动对区域各种物业类型价格的影响 43 表4-1　　目前别墅项目土地评估结果 44 表4-2　　目前商业项目土地评估结果 45 表4-3　　改善后别墅项目土地评估结果 46 表4-4　　改善后商业项目土地评估结果 46 表5-1　　物业S.W.O.T分析表 47 表5-2　　产品组合方案对比 55 表5-3　　各物业类型与用地性质的匹配度 56 表5-4　　大型高级住宅项目的功能定位 56 表5-5　　别墅价格拟合系数表 61 表5-6　　可比样本价格交易时间修正 62 表5-7　　可比样本个别因素修正系数 63 表5-8　　商业各层租售价格 64 表5-9　　本项目各物业类别价格情况总表 64 表5-10　开发及销售周期排布表 65 表5-11　开发成本估算表 66 表5-12　销售总收入估算: 67 表5-13　销售总收入估算 68 图2-1　　2000-2003年浦东新区商品房批准预售面积 11 图2-2　　2000-2003年浦东新区商品房批准预售面积占全市比重 11 图2-3　　2001-2003年浦东新区商品住宅上市结构情况 12 图2-4　　2001-2003年浦东新区商品房预售登记面积 12 图2-5　　2000-2003年浦东新区商品房预售登记面积占全市比重 13 图2-6　　2000-2003年浦东新区商品房供求关系 13 图2-7　　2000-2003年浦东新区商品住宅预售价格变化情况 14 图2-8　　2000-2003年闵行商品房批准预售面积 17 图2-9　　2000-2003年闵行区商品房批准预售面积占全市比重 17 图2-10　2001-2003年闵行区商品房预售登记面积 18 图2-11　2000-2003年闵行商品房预售登记面积占全市比重 18 图2-12　2000-2003年闵行商品房供求关系 18 图2-13　2000-2003年闵行区商品住宅预售价格变化情况 19 图3-1　　浦江镇规划图 23 图3-2　　浦江镇中心镇规划 24 图3-3　　世博会环球影城关系图 26 图3-4　　世博会规划图 26 图3-5　　环球影城意像图 27 图3-6　　上海轨道交通示意图 29 图3-7　　上海外环城区图 32 图3-8　　上海市一城九镇示意图 35 图3-9　　浦江中心镇住宅市场别墅/公寓结构分析 38 图3-10　景江苑 39 图3-11　浦江镇中心展馆 39 图5-1　　浦江新镇规划结构图 47 图5-2　　中心镇用地布局图 48 图5-3　　浦江新镇区位图 49 图5-4　　中心镇结构图 52 图5-5　　各物业类型的开发规模 55 图5-6　　不同物业类型利润率（税前）比较 69