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第一部分市场分析
项目市场分析
惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”,且保持了良好的畅销业绩,随后众多发展商意识到了市场的空间,华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。
市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺,而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称,或者说是有效需求不足,很多人都忽视了这部分需求是永久存在的,城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。
我们以小户型热销来分析,消费主体其实是中等收入者,但是高收入者首先进入购房市场,由此造成了一种假象,房子要大,要贵。但目前兴起的超小户型,其主力户型设计锁定在30平方米左右,从产品理念上讲,更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务,并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低,2800-3800元左右,但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。
类比项目分析
帝景台
户型面积:原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积
配套:装修带家仫电器
价格:按套计价6-23万,折后售价3990元/㎡起价,均价6700元/㎡,付款方式一次性、按揭
宣传:宣传单张,主诉求投资精品产品
总结:
畅销原因
入市时间早,抓住市场时机,使消费者具备一种新鲜感;
地理位置好;
劣势:
由大户型改造,使用率低;
结构通风、采光不好;
目标消费意识加强;
御天名苑
户型面积:4.6米高单套小复式,建面8-33平米,主力面积11-19平米
配套:室内中高档装修,配地柜、沙发、煤气灶、抽油烟机、抽风机、热水器,公共配套健身室、阅览室等文娱设施,服务酒店式服务
价格:8-11M2/3-9万,12-19M2/8-13万20-33M2/13-16万
总结:
优势
推广时间早;
总价低,客户易接受;
地理位置好,出租率高;
劣势
结构通风、采光不好;
无阳台、煤气禁用;
世纪新天
户型面积:小户精品住宅,由2栋29层塔楼组成,设有观光电梯; 5-29层为住宅功能, 35-50㎡的中小户型
配套:毛坯交付
价格:1870-3000元,均价2335元/㎡,付款方式一次性、按揭
宣传:惠州日报、惠州速递、惠州广播电视报、现场条幅,主诉求小户投资居住精典
总结:
优势
推广力度大;
样板房装修具有较强的吸引力;
相对于御天名苑、帝景台来说,小户型为规划设计户型,阳台、通风相对较好