大智路项目营销策划方案 ---------商业篇 项目基本情况 本项目位于市中心，京华路与大智路交汇处,地块呈长方形状（长宽比约3：1）,占地面积约4000㎡ 项目SWOT分析 SWOT 优势（S） 优势发挥 项目SWOT分析/S 项目当前交通较为便利，京华路北端就是城市主干道武汉路 项目紧靠市中心，商业发展前景很旺 周边是居民居住密集区，为商业的发展提供了保障 在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利 在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机 劣势（W） 解决办法 项目SWOT分析/W 本项目两面临街道路不宽敞，给商业运行带来一定制约 本项目南面商业不显眼 可在项目规划时将临街建筑往后移，以加宽人行道路 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度 机会（O） 威胁（T） 项目SWOT分析/O.T 区位优势的发挥，辐射周边地区 随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售 中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好 周边现推向市场的中央华府裙楼商铺、文化宫、华夏城商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力 中央华府裙楼商铺空置，从而形成直接的竞争 商业模式分析 综合性商业模式 主题性商业模式 专业性商业模式 这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住、行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品 这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场 三种商业模式的比较 结论：由于项目规模和地形的限制，建议使用综合性商业模式！ 项目整体定位 从地块的形状和规模出发，建议本项目做成底下四层整体商业裙楼，上面是高层塔楼。模仿美国的五角大楼建筑形态，共建成五栋塔楼，成五角形状，四栋26层，一栋12层.如下图(附图): 项目商业形态定位 原则：商业定位要与政府相关政策法规相一致，商业形态要做到与周边商业互补, 统一 规划、统一招商、统一管理、统一运营 产业表现力 项目商业形态定位 商业形态 客户定位 从以下不同角度对目标客户进行具体的界定: 1.身份识别 客户定位 2.区域识别 比例 50% 10% 20% 15% 5% 黄石港板块 客户定位 3.购买目的 商业可行性简析 (一)、一层商铺 1.隔间销售原因 缓解二、三、四层商铺整体招商的巨大压力 是项目商业配套的补充 能使资金快速回笼 2.销售方式 可租可售，边租边售 商业可行性简析 (二)、二层商铺 1．整体招商原因 通过对周边商业的调查得知，武汉路这一带小型店面比较多，大型规模的店面很少，主要以饮食为主，而且大型购物超市这块也比较稀缺，再加上地段和人流量的优势，二层定位为大型购物超市是可行的。一旦招商成功，可使项目的价值提升一个新的高度，对整个项目的住宅和商业都是一个推动作用。 2．招商对象选择 据了解，到目前为止，武商量贩还未落户黄石，而且武商今年计划在湖北新开20个卖场，这对于我们来说无疑是一个很重要的信号 商业可行性简析 (三)、三层商铺 1.招商方式比较 商业可行性简析 2.招商方式选择 根据项目商业规模大、统一管理的模式来看，三层最好选择整体招商,可以形成项目的品牌，积聚更多的人气,如东方俱乐部。 3.客户群市场 健身现在对于人来说是一个首要主题，因此客户群体很广泛，就是社会的一切群体。但是，主要群体偏向青年到中年这一阶段的人群。据市场调查显示，黄石还没一家几千方的大型俱乐部，由于地处市中心，人流量较大。因此，这样定位是可行的 商业可行性简析 (四)、四层商铺 1.功能分区比例 2．市场分析 黄石在娱乐业这方面发展不是很完善，显现零星分布，不集中，规模小等特点。我们可借助周边一些大型物业所吸引的客户群，再加上周边客户和本项目积聚的客户群，完全可以满足本项目娱乐业所需 商业可行性简析 （五）5号楼酒店 1.服务类型 餐饮、住宿 2.市场状况 由于地处黄石市中心板块，周边饮食类商业较多，尽管竞争力强，但是生意都很不错。我想一个最重要的原因就是地段了，人流量大。结合本项目，在饮食的基础上进一步拓展，提供客户的住宿,一是对外，二也可以针对小区业主。小区内也是一个不小的市场