作者：李春艳

二零零五年九月

目录

北京市别墅市场分析

第一节 北京别墅市场发展
一 2004年别墅市场总体回顾
二 2005年别墅市场预期
三 政策对市场的影响

第二节 别墅市场分析
一 区域分析
二 区域特点描述
三 怀柔、密云别墅深度市场分析

第三节 别墅市场客群分析
一 别墅客群发展
二 目标客群深度分析
三 目标客群定位

项目认知
第一节 怀柔区域认知
第二节 项目概况
第三节 项目优劣势分析
优势分析
二劣势分析

营销策略
营销策略总体原则
营销主题方向建议
提升产品力建议
现场包装建议
销售中心包装建议
阶段推广计划
第四章 价格体系

北京市别墅市场分析

北京别墅市场发展

一 2004年别墅市场总体回顾
2004年别墅成交均价为10932元/平方米，比2003年有所提高，但仍低于2002年以前的售价水平。

中国加入WTO和北京举办2008年奥运会对北京别墅市场的发展具有长期、持续、根本性的推动，另外北京中高收入群体不断扩大，二次置业者不断增加，市场对别墅的需求强劲。由于北京市经济仍具备快速持续发展能力，商务活动将更趋频繁，而高端客户的居住理念、生活品位也在不断提升，在未来的北京别墅市场上，“便利商务活动”和“享受独占生活”作为两种不同别墅居住目的仍将难分伯仲。

1 郊区别墅的城市化升级
随着城市新规划蓝图日渐成型，通州、大兴、良乡等郊区将在不久的将来成为城市市区，已经成为很多地产界人士的共识。面对这种情形，许多别墅主动升级，主要体现在产品、配套等等向城区住宅靠拢，在功能定位上削弱休闲概念，突出第一居所概念。

2 别墅投资趋于理性
2004年的别墅投资价值十分明显。建设部对别墅土地用地的限制供应，使别墅的增量受到制约，品质突出的别墅的价值将逐年上升。别墅项目的规模效应也越来越被看重。据估计，到2008年，我们期待的外商直接投资比将会达到700亿美元左右。如果从外商驻京公司角度来看，在北京的外国使馆和机构将达到两百家，外资公司2万多家，外国雇员共有10多万人。这些人大部分以租住房屋为主，房租补贴从每月1000多美金至CEO级的逾万美元不等。其中500强的企业有250家。按照这个比例，未来几年别墅的投资前景十分看好。

3 别墅大盘时代临近