一、 经济环境调研分析 通过经济环境调研分析，我们首先要较为精确地进行客户定位，明确谁将成为未来5－10年的最具消费能力的群体，印证泰晤士的正确发展方向，夯实泰晤士成 功的基础；其次，进行泰晤士功能及价值定位，引导泰晤士更好、更有利润的创造客户价值，提升创造客户价值的能力； 第三，对于泰晤士未来的发展机会与威胁 形成全面、系统的认知。 （一）、整体环境调研分析 结论：经过整体环境调研分析，我们认为，泰晤士应当建设以文化消费为导向，创意为手段，面向高端消费群体的商业环境氛围。这个发展方向符合国家宏观经济 方向，适应上海市发展策略，并能够形成泰晤士的独特竞争价值。 A.中国宏观经济发展分析 结论：中国宏观经济正进入过剩时代，中央政府着眼于刺激消费（尤其是有钱人的消费），而培育新的消费热点成为当务之急。 因此，泰晤士应当顺应国家政策潮 流，以培育新型消费模式为着眼点，赢得政策扶植。 1.“十五”期间的经济成就 “十五”期间，中国取得了令人瞩目的经济成就。根据国家统计局初步预计，2005年国内生产总值将超过15万亿元 ，五年平均增长8.8%；财政收入将达3万亿元 左右，比2000年的13395亿元增长1.3倍。预计2005年进出口总额将超过13800亿美元，比2000年的4743亿美元增长1.9倍多。预计五年累计利用外资2700亿美元。城 乡居民收入有较大幅度提高，生活进一步改善。 一、 经济环境调研分析 2.过去积累的关键结构性问题 在取得经济成就的同时，来积累下来的一些结构性问题，影响着中国经济可持续发展与社会稳定。 首先、外贸依存度过高。 2004年中国的贸易总额对GDP比超过70%，2005年还将进一步上升，使中国经济越来越容易受到外部冲击的影响。 第二、投资效益过低。 在过去25年中，中国的投资率平均维持在40%左右，在2004年更是超过了45%，2005年有可能达到50%，投资率之高在世界上没有任何国家可以相比。在投资率不断提 高的同时，中国的投资效率却在持续下降。 第三，国际收支结构失衡。 在历史上似乎还没有哪个国家曾经像中国这样，在如此长的时间内同时维持经常项目和资本项目的“双顺差”，这种形势将如何发展还有待观察。 第四，高能耗、高污染的增长方式难以为继。 中国是一个资源贫乏的国家，而世界能源和矿产资源供给不但有限而且很不稳定。但中国产业是以能源和矿产资源密集型制造业为主导的。2004年中国已经超过日 本成为世界第二大石油输入国。中国对铁矿石和其它许多矿产资源的需求成为导致世界矿产品价格的飞涨重要原因之一，而且中国的水污染和空气污染已经到了十 分严重的程度，今后我们将为此付出越来越沉重的代价。 第五，公共产品投资严重不足，贫富差距迅速扩大，造成社会极大的不稳定。 中国在医疗卫生、社会福利保障体系、环境保护、普遍义务教育等领域的投资严重滞后于经济增长速度，严重削弱了中国未来的发展潜力。中国城镇与农村、内地 与沿海以及社会不同阶层之间贫富差距扩大的速度令人瞠目，而医疗、教育与房价更被广大市民比喻为“新三座大山”。 一、 经济环境调研分析 3.“十一五”期间新的发展重点 “我们必须居安思危，树立忧患意识，高度重视这些矛盾和问题，做好克服各种困难和应对风险的充分准备”--温家宝。解决以上的关键结构性问题成为“十一 五”规划的关键导向。国家战略规划部门总结出扩大内需是唯一出路，因此将未来五年的发展工作重点放到扩大内需，培育消费新热点的思路上。 经济发展必须降温。 从国家不同的规划部门传出来的共同导向是本轮宏观调控还没有到位 ，经济发展不能太快。本轮紧缩型宏观调控起始于2003年，并且大家都 “公认”经济增长在去年10月已见顶，从今年前八月的经济运行状况看，城镇投资增幅为27.4% ，从表面看比去年同期要低一些，但扣除物价水平之后，实际增幅 比去年同期还要高；消费增长，则不管是名义的，还是实际的增长，都比去年同期要快；出口顺差之大，更是去年同期无法相比。以此趋势发展下去，今年的GDP增 长应该在10%以上，远高于去年的水平。在这种情况下，“十一五”时期，经济如果继续快速增长，资源支持将难以为继。 经济又不能发展太慢，否则的话，就可能导致通货紧缩。事实上，从1997年以来，中国一直就在进行着反通缩的拉锯战，8年中就有3年物价是负增长。其主要根源 在于投资和消费的严重失衡。由于历史上分配政策和农村政策等失误，导致贫富差距加大，三农问题积重难返。大部分财富流向少数有钱人手中，但他们有钱却不 消费，而以农民为代表的广大中低收入阶层想消费却没有钱 ，以至于居民的消费能力远远落后巨大投资所形成的生产能力 ，产品严重供过于求，使得物价具有了 “天然的”下跌本能。从目前趋势看，由于投资项目的在建规模异常庞大，前所未有的新增产能将会在2007年出现。届时，如果没有相应的总需求来“对冲”，一 场前所未有的通货紧缩就会来临。 唯一的选择就是刺激消费：本轮经济过热主要是投资需求的过热，相形之下，消费需求则明显不足。刺激消费不仅可以与抑制投资需求形成对冲，而且有助于缓解 产能过剩和通货紧缩现象。同时中国作为一个大国，不能将经济增长的希望寄托在出口之上，否则的话，不仅会恶化中国经贸发展的外部环境，而且会削弱中国经 济的可持续发展能力和影响国民经济的安全。 对市场消费热点的培育成为关键：从理论上讲，刺激消费可以从两方面入手：一是增加居民(尤其是中低阶层居民)的收入，二是培育市场消费热点。 很显然，新一 届政府在增加居民收入方面已经采取许多措施。比如，大规模减免农业税，提高各地最低工资标准和最低生活保证水平，并打算在明年提高个税的起征点和公务员 的工资等。 但是实践证明，收入政策的调整和到位往往是一个漫长的过程，在刺激消费方面，能够直接见效的还是对市场消费热点的培育。从历史上看，中国的几 次消费浪潮都是由相关热点所拉动。20世纪60年代是“老三件”(手表、自行车、缝纫机)，80年代是“新三件”(空调、冰箱、洗衣机)，90年代是手机、电脑、音 响等，前几年则是住房与汽车。 一、 经济环境调研分析 4。区域经济重点的转移 国家的区域经济政策导向是对上海地区发展及上海房地产影响广泛的关键因素，并会间接地、显着影响“泰晤士”的运营。因此我们需要对其重点有清醒认识， 并采取相应的策略进行应对。 国家区域经济政策：“十一五”规划的重要内容就是区域经济扶植政策的“北上”与“西进”。温家宝总理上任后，一个重大举措就是亲自在天津滨海新区实地调 研，并将滨海新区发展上升到国家战略。之后，西南以成都、重庆为中心的地区发展也上升成为国家战略。这些国家战略反映出国家对关键性结构问题及区域发展 失衡问题的解决思路。 地区经济发展与国家区域经济政策：中国的区域经济发展对于宏观政策有很强的依赖性。 从20世纪90年代后期开始，国家开始将政策倾斜重点从广东转向上海，于 是广东“降落”与上海“腾飞”同时启动。当时，随着政策支持力度减弱，广东经济开始放缓，而且更重要的是失去了抵御外部影响的能力。 之后是广州、深圳房 地产价格随着香港价格的暴跌而暴跌，普遍降幅在40－50％，部分价格下跌超过60％。虽然当时的影响面不很广，但确实拖累了广东经济。而与广东相对照的是上 海短暂挫折后的经济腾飞，浦东新区建设，上海房地产业迅猛发展，房地产价格“扶摇直上”。 对上海及长三角的可能重大影响：从国家宏观经济研究部门及战略规划部门的口径来看，国家经济政策对上海扶植将明显减弱，并将要求上海与长三角的经济开始 转型，而转型期的“阵痛”将不可避免，也会对房地产及商业的发展格局产生深远影响。首先从需求动力来看，深圳开发和浦东新区的开发都主要强调出口导向， 而现在则更加充分重视国内市场及国内消费的问题，因此上海的经济发展方式也需要相应转型。其次，浦东改革是在我国局部地区改革开放向全方位改革开放的过 程中进行的，并没有达到如今新一轮重工业化阶段，也没有特别强调由资源投入驱动型经济向创新驱动型经济战略性推进。而我国的经济增长方式正转移到依靠科 技进步，以科技发展和创新为主导，带动经济发展，加快产业结构调整上来。第三，上海在“房地产热”中已经成为政策敏感区，在“十一五”中可能受到政策影 响。温家宝总理在《关于制定第十一个五年规划建议的说明》中强调，“地方要充分发挥各自的积极性和创造性，因地制宜地做好工作，但必须维护和服从中央的 统一领导，自觉顾全大局，这是贯彻全国“一盘棋”的要求。要坚决克服有令不行、有禁不止的现象”。 一、 经济环境调研分析 B.上海经济发展形势分析 结论： 根据上海的经济发展状况以及房地产行业形势，泰晤士应当淡化地产色彩，强化商业经营导向，通过差异化发展为泰晤士创造在上海及长三角地区的独特地位 在过去十年，上海依靠本身显着的综合优势及政策扶植，取得了辉煌的成就，并带动整个长三角的发展，成为国际的经济热点。 1。上海与长三角取得的经济成就 抓住浦东机遇：20世纪90年代以后，上海紧紧抓住浦东开发开放这一历史性的发展机遇，以体制创新和科技进步为动力 ，以经济结构的优化和升级为基础，使国民经 济实现持续快速健康发展。1992年以来，上海经济已连续11年保持两位数增长。2002年全市实现国内生产总值5408.76亿元 ，按可比价格计算 ，比1990年增长2.9倍， 平均每年增长11.9%。 形成长三角合理的产业布局：长三角基本已经形成以上海为主中心，南京、杭州为次中心的产业发展格局。按经济总量及综合实力 ，长三角各城市大致可分为四个层 次：第一层次是上海，其人口不足长三角的20%，而经济总量、外贸出口、利用外资等却占30%左右，财政收入更是超过50%，是当之无愧的龙头老大；第二层次包括苏 州、杭州、无锡、宁波和南京，2002年这5市国内生产总值和财政收入均已超过1000亿元和200亿元；第三层次包括常州、南通、绍兴和嘉兴，这4个市2002年国内生产 总值和财政收入均已超过700亿元和70亿元；第四层次包括镇江、扬州、泰州、湖州和舟山，这5市2002年国内生产总值和财政收入分别在700亿元和70亿元以下[1]。 长三角产业联系日益紧密：便捷的交通，使日益融合的长三角经济，走向多领域的互动合作。在各地产业大举进驻上海的同时 ，上海也加大了结构调整产业外移的力 度，形成了由当地配合，上海负责规划、设计、招商的商业运作模式，大大提高了区域内整体协调和跨区域合理布局的能力 。有意识地错位发展，使产业产生互补效 应，在长三角已经开始显现。 长三角良好的协调与合作态势：目前长三角已经建立起了一套行之有效的协调与合作机制，针对上海与其周边的江苏、浙江的产业分工 、产品配套、市场辐射等，三 省市的协调、合作和整合已从民间上升到政府层面。合作范围在现有的交通、旅游、能源、信息、环境等五个方面的合作的基础上进一步扩展，如人才、教育、信息、 市场一体化等领域都有了长足的进步。 产业密度持续提升：2004年，长三角平均每平方公里土地的产出达到2624万元，比上年提高454万元；上海的单位面积产出比上年提高1891万元，首次突破亿元，达到 11749万元/平方公里。2004年长三角实现零售额8259亿元，每平方公里达到753万元，增加95万元。出口方面，2004年长三角实现出口总额2083亿美元，平均每平 方公里为190万美元。其中，上海每平方公里的出口额首次突破千万美元，达到1159万美元 [2]； [1] 国家统计信息网2004年9月17日 [2] 江苏省统计局 2005年4月6日发布 一、 经济环境调研分析 2.上海房地产存在的问题 上海经济的巨大成就中，房地产起到重要的推波助澜的作用。但是后期房地产价格过高开始对整个经济产生较为不利的影响，从长期来看会影响上海长期发展与稳 定，并且会影响未来泰晤士的招商与运营。 房地产对上海经济的拉动作用：房地产不仅仅对GDP成长起到明显的作用，更是地方财政收入的一大支柱。 具金融专家易宪容分析，2004年房地产直接拉动的GDP约 为17％，间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3％到7％，合计共约20％。根据中国人大副委员长盛华仁提供的数据，2001年到2003年间，地方政府的土 地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿。可供比较的是，在实施积极财政政策的1998－2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。统计表 明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30～40％左右。如果再加上占房地产价格20～40％的土地费用，地方政府在房 地产上的收入将近占到整个房地产价格的50～80％。 房地产泡沫对上海经济长期发展的阻碍：经济学家郎咸平曾于今年早些时候预言：“上海会是第一个因房地产开始萧条的城市。高房价不仅在一定程度上影响了一 个城市的繁荣，也表现为城市的衰退，因为高房价将导致城市发展成本的水涨船高。作为金融、物流和高科技中心，上海的高房价已经成为其发展瓶颈。” 今年1 月，浙江省中小企业局发布的调研报告透露，近一年多来，有近3000家在沪浙企逃离上海。而2001年左右，正是上海市郊低廉的土地，吸引了茉织华、杉杉等浙江 企业将总部迁往上海。如今，承受不住地价上涨压力的浙企，已纷纷将基地向湖北孝感、安徽淮南及浙江平湖等地转移。在高房价面前，为留住人才稳定员工，企 业往往不得不随之提高员工工资，企业获利明显变薄。这对企业的长远发展以及扩大就业非常不利，不但使一大批潜在的中小企业创业者兴业无门，就是一些大企 业甚至国际知名的跨国公司也不得不踌躇再三。 到目前为止，包括索尼、英特尔、中芯国际、现代汽车、三星（中国）等属于上海支柱产业范畴的企业都将其投 资重点定位于上海之外的区域。 一、 经济环境调研分析 地产泡沫导致的金融领域风险问题：由于房地产各方面资金主要来自银行的等金融机构，地产泡沫已经影响到金融机构的资金安全。中国房地产所引发的金融风险 已经相当之高。根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6％急剧提升到2003年的21％。央行在2002年年底完 成的一项调查发现，房地产贷款中的违规金额比例高达24.9％。前央行金融稳定局局长谢平就曾经公开对这个数据表示了极大的困惑和担忧。而在2004年，这个比 例有进一步上升的趋势。 因此，金融机构开始从全力支持房地产投资及个人住房贷款到对该类贷款形成高度警惕。 今年初，人民银行上海分行即发出预警：2004 全年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比增加204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比 增加106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。该行提醒，要高度重视房地产市场风险向银行信贷转移的可能性。 统计显示，到了2005年1－2 月份，上海商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款比例高达87.7%，其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元。 宏观调控后的房地产形势：2005年上半年，上海房地产业实现增加值265亿元，增长4.5％，比去年同期下降15.5个百分点。浙江今年前7个月房地产开发投资累计完 成708亿元，增速同比回落20个百分点以上；商品房空置面积同比增长53％，其中住宅空置面积增长几近一倍。即便是在经济景气的江苏，今年前三季度，房地产投 资也比去年同期回落逾10个百分点。商品房空置面积大幅上升，同比增长35％。 房地产泡沫可能对上海经济的长期影响：由于房地产巨大的规模，一旦现在的泡沫开始破裂，会对整个经济产生严重的负面影响。即使像日本这样具有强大的核心 竞争力及出口竞争力的国家，也深受其累。日本国土交通省最近发表的2005年１月１日的地价统计表明，日本不动产市场虽然经过了长达１４年的艰难调整，但使 日本经济陷入十多年低迷不振局面的负面影响至今依然存在。１９９１年，日本房地产泡沫破灭致使日本经济１０多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉 足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。 房地产价格暴跌还重创了日本金融业，成为日本经济衰退的“罪魁祸首”。房地产价格持续暴跌致使许多房地产商和 建筑公司在房地产领域的投资彻底失败，根本无力偿还银行的贷款，只能破产。房地产公司以及个人在向银行贷款时虽然都有房地产等资产作担保，但随着土地价 格的不断下跌，担保的价值日益下降，使得日本金融机构不良债权不断增长，资本充足率大幅下降， 不良债权大量增加导致日本金融机构的财务体质十分脆弱，抗 风险能力低下。部分金融机构甚至还出现了资金周转失灵等问题，日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭。中小金 融机构的破产更是接连不断，日本金融体系发生剧烈动荡，险些引发一场严重的金融危机，日本银行的各项机能均遭到重创。 一、 经济环境调研分析 3。上海经济及长三角经济可持续发展的问题 经济增长的效益“瓶颈”问题：2005年前三季度，长三角16个城市完成规模以上工业总产值44663亿元，比去年同期增长23.1%，增幅同比回落7.7个百分点；实现 利润总额2073亿元，仅增长3%。[1] 而浙江省今年前五个月工业经济效益综合指数同比下滑了４.０４个百分点，远低于全国平均水平；杭州市上半年规模以上企 业亏损额增长７８％，亏损面达２３．３％。反映微观经济实际运行状况的企业景气指数也普遍走低。三季度，八大行业中，房地产业、住宿餐饮业、交通运输 业、建筑业、社会服务业、批发零售业和工业等七大行业景气指数比一季度下降，房地产业剧降76.5点，降幅最小的工业也下降了7.3点。 经济的结构性问题：在工业发展后劲相对不足的情况下，上海第三产业比重从２００２年的５１％，降到现在的４８％左右。华东师范大学区域经济专家、环资学 院院长曾刚认为，“现在上海经济增长的下滑，是在宏观调控与结构转型的双重压力下出现的。这几年上海经济的拉动主要靠投资，而投资的方向则主要是以房地 产业、制造业为主的土木钢铁经济’，事实证明这条路到了转弯’的时候了，要转向现代服务业。上海社科院部门经济所副所长杨建文也指出：实际上，整个 长三角ＧＤＰ中附加值较低的制造业仍占了“半壁江山”以上，而金融、航运物流等附加值较高的现代服务业发展则不尽如人意。从经济转型和长远发展看，现代 服务业应逐渐占据主导地位。而江苏、浙江所面临的更突出问题，则是制造业的产业升级。 长三角经济地区发展同质化竞争问题：目前江苏、浙江、上海之间产业同构比例达到９２％、８６％和７８％。长三角城市在产业分工中并未形成梯度层次，同质 竞争现象愈演愈烈，制造业结构雷同已成为长三角一体化发展的最大难点和障碍。在《上海优先发展先进制造业行动方案》、《浙江省先进制造业基地建设纲 要》、江苏的“沿江开发战略”中，汽车、石化、电子信息产业等均为未来发展的主导产业。在长三角１６个城市中，选择汽车作为重点发展产业的有１１个，选 择石化业的有８个，选择电子信息业的有１２个。除此之外，在食品饮料、纺织、印刷、塑料、办公机械设备等产业方面，三地同构率在８０％以上。 资源与环境约束问题：资源与环境问题将是上海地区发展更为长期的瓶颈问题。上海现阶段的发展在很大程度上靠的仍是资源消耗。上海市统计局最新公布的统计 资料显示，上半年生产总值比去年同期增长10.3%；综合能耗增长12.4%。 如果用“每平方公里GDP”来衡量一个城市的资源生产率（或生态效率），上海的水平仅 为汉城的61％、纽约的50％、巴黎的43％。 而环境状况则更令人担忧， 最新公布的《长江流域及西南诸河水资源公报》显示：2004年度废污水排放总量为288.1 亿吨（不含火电厂直流式冷却水和矿坑排水248.2亿吨），比上年度增加14.8亿吨，增幅为5.4％。 与六年前的202.4亿吨相比，长江流域的废污水排放量已增长四 成。而在20世纪70年代末，长江流域的年废污水排放量仅为95亿吨，80年代末为150亿吨/年。 [1] 2005-11-22 《中华工商时报》援引上海市统计局数据 一、 经济环境调研分析 C.人口因素分析 结论： 泰晤士应当不仅仅应当利用上海经济发展及人均收入的迅速提升的机会，更应当在上海“人才高地”的建设过程中，努力吸引中、高端知识型消费者，并积 极利用国外旅客的增长势头，获得可持续、高利润的发展空间。 1.人口及人口增长分析 根据上海市人口和计划