和君视野地产专刊之三 典型房地产企业商业模式及案例研究 ★ 典型房地产企业运营模式研究 ★ 中国房地产运营模式及发展趋势 ★ XX置业有限公司案例分析 ★ …… 913 和君咨询地产研究 北京和君咨询有限公司 地产行业报告之三 前 言 房地产开发有很多业态形式，包括住宅、商业用房、写字楼办公用房，还包括很 多专业地产，如旅游地产、教育地产、会展房地产、医疗房地产等，不同的业态具有 不同操作模式，因为它们的客户、市场、要求、物业管理等均不同，整个行业对业态 的划分标志着行业的发展状态。但无论是从事哪种业态的房地产开发企业，都在探索 业务结构安排及商业模式的创新。本文的内容主要在于通过对一些典型房地产企业的 介绍，并对中国房地产模式的变化分析，探求中国房地产业未来的模式变化。 文章正文分成三大部分： 一．典型房地产企业运营模式研究 介绍包括美国普尔特公司、CBRE公司，日本的TOKYO TATEMONO、香港的恒基 兆业等企业的商业模式与业务结构设计。 二．中国房地产企业运营模式发展变化趋势简要分析 根据中国房地产企业运营模式的变化看中国房地产企业的结构安排与未来模 式变化 3) 实践案例分析 通过介绍一个中小房地产企业的模式改革和组织结构的实践，看中国房地产企 业的结构与模式选择。 近一段时期，国家关于房地产业的产业政策和宏观调控措施相同严密，力度前 所未有。尤其是土地增值税改革后，可以预计国内房地产业将会面前一次深刻的改革， 运营模式和经营策略将发生前所未有的变化，大盘操作、本文做了一些典型房地产企 业的案例分析，供国内房地产企业研究参考，可以预见，未来中国的房地产企业商业 模式变化之路。 第1页 北京和君咨询有限公司 地产行业报告之三 目 录 第一章 典型房地产企业运营模式研究.........3 一． 普尔特模式3 二． CBRE模式....6 三． MORI BUILDING模式........10 四． TOKYO TATEMONO模式......11 五． 香港恒基兆业模式..........12 第二章 中国房地产运营模式及发展趋势......16 一． 中国房地产企业运营模式..........16 二． 中国房地产企业模式发展趋势..17 第三章 XX置业有限公司案例分析18 一、 背景介绍..18 二、 问题分析..18 三、 改进建议..21 四、 实施效果..24 第2页 北京和君咨询有限公司 地产行业报告之三 第一章 典型房地产企业运营模式研究 一．普尔特模式 普尔特模式即房地产+金融模式。在美国的地产模式中，基金或者投资银行成为 房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。有人 认为，正是因为这种独特的发展模式，使房地产企业在经济体系中并不像中国那样重 要，因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。所以在美国，房地产的核心是金融 运作而非开发营建。但美国的房地产发展商的运营模式很有特别之处。 美国房地产开发模式走的是一条高度专业化细分的道路，投资、开发、物业经营 等各业务板块相对独立。这说明房地产业发展到一定程度，房地产相关业务形成产业 化，房地产企业的专业化将是必然的发展趋势。与此同时，房地产开发产品的差别化 也将越来越明显。 1． 公司简况 普尔特公司是排名美国《财富》200强的上市公司，在美国27个州的53个区域 市场开展业务，2005年，共建造45630栋住宅，营业收入147亿美元。在16个市场 上居于领先地位，同时在27个市场中的22个处在前三名的位置。在2005年获得了 J.D. Power and Associates New Home-Builder CS Study 的最高奖项。 普尔特公司最重要的价值链经营管理策略是是：注重产品的质量、客户的服务和 市场的细分。其核心业务主要有两大部分：一是房地产开发，通过“Del Webb、DiVosta Homes、 Pulte Homes”三大品牌在美国进行开发和土地住宅开发；二是在房地产金 融服务方面已成为全美的领导者，通过“Pulte Mortgage LLC ”开设抵押贷款银行， 提供出色的客户服务和各种各样的贷款产品。 表1：普尔特财务情况概要 2005 2004 2003 2002 2001 营业收入（十亿美元） 14.7 11.5 8.8 7.3 5.4 持续运营项目的收入（百万美元）1437 994 618 442 307 每股股收益率（美元） 5.47 3.82 2.46 1.79 1.52 每股市值（美元） 23.1817.6813.78 11.29 9.61 其中持续运营项目的收入，每股增长43%，股票市值增长率为31%。 2． 普尔特市场和品牌分析 第3页