-0- 汇统项目调研建议书 HUITONGXIANGMUDIAOYANJIANYISHU -1- 主要内容 项目目标 项目调研方法体系 房地产市场分析 房地产市场细分 项目运营模式假设 项目定位测试 市场调查 项目控制体系 项目组织结构 项目费用预算 附件1 ：问卷调查抽样设计 附件2：济南房地产区域市场特征 附件3：济南市房地产市场细分方案 -2- 精确楼盘定位 项目目标 确定济南房地产市场分布状态 确定项目的竞争对手:竞争开发商;竞争楼盘 确定特定房地产的目标消费者 确定特定楼盘的营销策略 -3- 调研与策划流程 前期探索性工作、现有资源的挖掘与管理 潜在用户的需求研究 在数据基础上形成的系列策略构架 测试型与求证型调查，部分策略的文案化 周边环境及区域资源解析 市场供给及竞争态势分析 报告的陈述及研讨 策略修正与最终系统的策略报告 -4- 房地产市场分析 济南市区域划分 济南市区域特点 汇统一期项目分析 -5- 济南市房地产区域划分 地理位置划分：为了便于研究和分析，根据不同地理位置的政治、文化、经济和自然环境的差异将济南房地产市场划分为地理上的十大区域：中部、东部、远东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部和东北部。 对于特定区域应当考虑服务圈的方法来考查区域特征。 -6- 房地产市场区域特点 中部：尽享都市繁华的地区 东部：传统的科技、文教中心 远东：广阔的、有希望的田野 东南：山景富贵人家 南部：尽享阳光和雨露的地方 西南：富有朝气的地方 西部：一个要等待春天的地方 西北：可以安静生活和休憩的地方 北部：曙光初见的地方 东北：春天就要到来 （各区域详细特点见附页） -7- 汇统一期项目分析 主体指标确定： 年龄、收入、职业、教育程度、家庭结构、流动性以及主体对住宅的需求（包括住宅面积、户型、楼体设计、房价、付款方式等） 客体指标确定: 地段、价位、户形设置、项目规模、项目定位、房地产开发商、小区环境（自然环境、人文环境、交通环境、商业环境）、销售情况。 确定方法： 直观判断；频率分析；交叉分析；聚类分析；判别分析；专家访谈 分析结果 通过主体指标分析确定目标客户群 通过客体指标分析确定房地产市场状况，包括竞争对手基本情况、同类楼盘基本情况、楼盘竞争点等 -8- 房地产市场细分 目的：为房地产市场假设定位研究提供一个合理的选择空间 途径：通过二维分析对房地产市场主客体基本特征进行组合。 方法：聚类分析；判别分析；专家访谈；二手资料收集 指标选取：主体指标（消费者指标）：年龄、收入、职业、教育程度、家庭结构、流动性 客体指标 （房地产指标）：地理位置、楼盘质素、楼盘价位、品牌形象、销售服务、物业管理。 -9- 房地产指标分类 -10- 消费者指标分类 -11- 假设细分市场结果 年龄在20-30，企业管理者、双白领家庭，新婚未育，学龄在大专以上，收入在5-10万，流动性较大，购房目的一般是首次置业，以后可能二次置业。其收入预期较好，一般选择银行贷购房。这样家庭一般选择，离家较近，环境好，面积在80-100平米，单价在2000-3000元，户型两室一厅、两室二厅、三室两厅的普通高层住宅。 年龄在30-40阶段，私企老板、机关干部、专业高层人员、三口之家，学历大专以上，年收入在10万元以上，流动性较差，购房动机室二次置业、或投资，一次付款比例较大。他们会选择环境优美，子女教育方便、整体概念比较高档的小区，户型多为三室两厅以上，面积100-120平米。价格在3000元以上的高档楼盘。 年龄在40-50阶段，企业高级管理者、政府官员、私企老板 、三口以上的家庭成员，学历高中和大专、大本居多，年收入10万以上，流动性差，购房动机二次置业和投资，付款多为一次付款。选择住房多为面积100平米以上，更多的需要跃层、复式和别墅。 -12- 项目运营模式的假设 目标消费群体假设 汇统二期项目定位假设 项目营销模式的假设 项目宣传方式的假设 -13- 目标消费群体假设 假设指标 年龄、收入、职业、教育程度、家庭结构、流动性 假设目标群体（仅以举例说明） 年龄在30—50岁之间 家庭年收入在6万元以上 职业为白领阶层或私营企业主 教育程度为接受过高等教育 家庭结构为2—4口人之间 流动性为相对稳定 需汇统提供一期项目业主基本资料来完成假设群体 -14- 汇统二期项目定位假设 假设指标 价位、户型设置、项目定位、小区环境、品牌形象、销售服务、物业管理。 假设定位（仅以举例说明） 价位为3000—4000元/平方 户型为两室两厅，三室两厅一卫、两卫，四室两厅一卫、两卫、三卫，五室三厅两卫、三卫、四卫等。 项目定位为高层或小高层 小区环境为绿色生态家园 物业管理为封闭式物业管理 需汇统确定并提供二期项目规划方案以确定定位假设内容