山东省房地产行业月度跟踪分析报告
2007年2月
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2007 年1-2月份，金融市场总体运行平稳，交易活跃。2 月份，银行间市场债券发行量相对较少，发行期限结构以中短期债券为主，中期债券发行比重上升；货币市场流动性总体充足，临近春节以及新股发行等因素使市场资金一度趋紧，货币市场利率大幅上升；本月，受春节长假影响，现券交易量有所减少，银行间市场债券指数和交易所国债指数略有下跌，债券价格稳中趋降，收益率曲线整体上移；2 月份，股市交易持续活跃，股指创历史新高后出现大幅下跌，月末回调走稳，成交量有所减少。

2007年1-2月，山东房地产开发资金总额为200.66亿元，基本与去年同期持平。其中，其他资金为58.4亿元，同比增长2.17 %；自筹资金为91.46亿元，同比降低10.19%；国内贷款52.24亿元，同比增长13.86%；利用外资0.32亿元，同比增长2033.33%。

近年来，随着我国银行贷款的不断紧缩，以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临着资金紧张的压力，如今房地产开发企业迫切需要寻找新的融资渠道来促进房地产行业稳定和健康的发展。因此，房地产企业融资过分依赖银行的局面亟待打破，化解和分散银行风险、解决房地产开发企业资金瓶颈，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展已成为不少专家和地产商的共识。

房地产金融已经成为国内业界的主话题和关键词汇。中国房地产业是资金密集型产业，也是高度依赖金融业而发展起来的，房地产业与金融业是存在着紧密的关联度。房地产实现金融化是产业升级的必然趋势，地产进入金融时代也是产业成熟的标志之一。国外的成功经验证明，未来中国房地产金融化是必然趋势，房地产金融需要走向市场化、证券化、多元化。

近年来我国银行体系存在着不断积累的流动性过剩，这就使得部分银行的贷款冲动十分强烈，虽然我国宏观调控的效果开始显现，信贷增长过快现象也得到了一定的抑制，但控制信贷投放的调控之手却若隐若现，我国银行业却已然陷入了一个放贷冲动的漩涡。如果银行继续加大贷款投放，不采取有效的方式抑制信贷投放冲动的话，今后新一轮的不良贷款很可能就此引发。

正文目录
第一章 房地产行业发展的宏观环境分析 8
一、宏观经济运行环境 8
1、2007年2月中国宏观经济景气情况 8
2、2007年2月金融市场运行情况 8
3、2007年2月中国居民消费价格总水平同比涨2.7% 10
二、房地产产业新政策 11
1、建设部国税总局合力促物业税政策出台 11
2、国土资源部七查全国土地 遏制违法违规反弹 12
3、中办国办通知:严控党政机关楼堂馆所建设 13
4、国土资源部下达2007年全国土地利用计划 16
三、政策解读 17
1、土地增值税的清算对房地产企业的影响 17
2、物业税的开征是否可降房价 18
3、物权法对我国房地产行业的影响 19
第二章 山东房地产行业运行状况分析 22
一、山东房地产市场运行状况分析 22
1、2007年2月份济南住宅市场动态 22
2、2007年济南二手房市场分析 24
二、山东房地产需求状况分析 24
1、商品房销售面积情况 24
2、商品房销售面积对比分析 25
3、商品房销售额情况 26
4、商品房销售额对比分析 27
三、山东房地产供给状况分析 28
1、土地购置与开发 28
2、房地产短期供给分析 29
3、房地产长期供给分析 32
第三章 房地产行业投资融资状况分析 36
一、房地产投融资分析 36
1、房地产开发投资状况 36
2、房地产开发资金来源分析 37
3、房地产融资多元化问题分析 38
二、房地产融资渠道动态分析 40
1、银行 40
2、信托 45
3、基金 48
第四章 房地产行业投资风险分析 51
一、政策风险 51
1、从两会看今后房地产调控思路 51
2、两会聚焦——《物业税》 53
3、开征物业税对房价的影响分析 55
二、经营风险 57
1、追偿假按揭或将加速房地产泡沫破裂 57
2、房贷风险管理：斩断“假按揭”黑手 58
三、市场风险 63
1、全国房价持续上涨 房地产风险仍需警惕 63
2、央行加息对房地产行业的影响或将继续加大 64
四、信贷风险 66
1、银行放贷冲动引发的不良贷款风险不容忽视 66
2、虚假按揭助长房地产投机 信贷风险仍然不容忽视 68
3、银行防范企业信贷资金流向不容忽视 70
第五章 山东房地产行业投资策略分析 72