2004年广州万科四季花城策划案
图表形式表示1、项目优势理解2、项目劣势理解项目理解 3、项目机会理解4、项目威胁理解找 品牌力与在当地影响力到 压力 产品的创新力问 (同行) 资源的整合力题 项目所在区域的竞争力广州市场态势项目面对的挑战 区域市场态势（本土开发商与市场） 问题 广州整体市场运行（市场） 广州客户群市场的成熟解 品牌构思 品牌理解决 品牌承诺 万科+产品品牌问 品牌导入策略 品牌描述 品牌建立题 品牌持续品牌发展过程规划 继续品牌建立，形成美誉度营销策略思路 运用万科的企业文化作为项目的开发理念（针对本土发展及市场） 利用全国万科四季花城的开发经验竞争策略的选择 市场发动策略 产品导入竞争策略 思考点 市场引爆策略 客户发动构建项目核心竞争力 销售策略 外层价值 实现 中层价值 三者关系 内层价值 开发理念思路目标客户群深度分析市场定位具 定位策略 形象定位体 品牌定位 操 开盘条件作 开盘策略 开盘时机选择开盘安排推广策略 价格制定原则价格策略 首期价格制定首期均价期产品入市价格 整体分期及均价 总体销售目标 销售阶段划分及销售部署 硬件销售服务体系理念 销售模式 软件 商业部分推广 人员另附： 专题篇引言（陈诉观点）1、 万科市场的开拓能力、市场观点、开发力非常强（肯定万科的地位）2、 理解万科开发理念（城乡结合）（适合广州）3、 广州需要综合势力强的公司综述 （开发力+营销力=品牌力） 双品牌品牌 服务品牌4、四季花城，必然使万科在广州西部成为广州房地产市场神话（产品+营销=市场）2002年万科及合富业绩连接，得出结论：2004年广州整体楼市看西边，西边楼市看万科操作：大手法+大动作=大市场承接每部分的核心观点以无剑胜有剑，无招胜有招1、内部认购（3月）行家先行 组织邀请行家、记者分时分段见证工程质量，目的是质量、品牌的写真，结果：是得到行家认可。操作可以采用填表格对品牌、产品、产品管理公开见证的意见，然后从中抽出获奖者。市场三步走策略 2、万客会 会员招募 万客会+泛万客会 合富资源+万客会资源=资源最大化 操作：车接业主看深圳楼盘，后回到现场进行二次认购。3、对社会公开内部认购，现场：品牌宣传片用于洗脑，看示范单位前已经有购买倾向。填表格：对万科品牌的认知公开发售 整体强调万科——品牌传播， 强调品牌组合
市场方面三重冲击波 客户三步走1、品牌 1、行家2、产品（情景洋房） 2、万客会+合富资源3、销售模式（情景销售） 3、市场客户
大手笔 大动作
大市场
总 序
今天的广州房地产市场相对平静。万科的到来，将打破这一表面的平静，（继华南版块横空出市后）再次掀起一场风波，形成一股巨大的震动。万科的到来，带来的不仅是市场上量的提高，更将出现质的提升，将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。对于本地的房地产行业，将是一场革命，以往的行业标准将被再次改写；对于本土的大发展商是极大的威胁，市场的紧迫感与竞争从未如此的激烈，生存的压力无柰地浮出水面；对于本土的消费者，将是一场住宅升级换代的盛宴，将得到前所未有的生活空间与享受。这一切，不仅来自于万科自身雄厚的开发实力与卓越的创造力、无穷的品牌魅力，更重要的是，作为首次进入广州市场，万科能够通过将过往的全国性开发经验与本土智慧相结合，精准地把握市场的命脉，快速地完成与市场的磨合，进入良性开发、经营的状态。合富辉煌作为长期立足本土，面向全国的大型房地产策划销售机构，深信“1+1”一定能大于2，愿意凭借对广州房地产市场扎实的理解与实操能力，凭借所拥有的庞大客户网络，为万科成功进入广州市场，成为广州市场的新宠儿，贡献自身的力量与经验，携手万科地产实现双赢。
广州万科四季花城要想在广州激烈的市场竞争中突围而出，必须思考如下几个核心问题：核心问题一：如何导入万科企业品牌，打开的市场局面；核心问题二：如何打造推广万科及“四季花城”产品品牌；