市场竞争现状分析
1. 区域竞争个案分析及概述
2．区域消费群分析
3．项目SWOT分析
4．本案市场策略
本案目标客户群定位
目标客户群定位及细化特征
目标客户群人性特征与策略应用
第三篇产品策略——魅力化与丰满化
主核心魅力寻找
产品魅力丰满化
第四篇项目包装策略——形象提升
主题概念
案名与楼名
主Catch
概念源由
核心意象
物质性广告语
辅助子策略
利基诉求
第五篇广告运动与行销推广
酝酿期
公开期
强销期
促销期
项目前期人员工作到位表

第一篇、市场竞争现状分析

研究区域市场竞争环境，主要研析区域热销户型、总价，难销户型、总价；区域消费群体及其购买诱因，进而结合本案实际资源，寻找适合本案目标客户群，制定本案市场竞争策略。

区域主竞争个案分析及概述
1、本案周边主要竞争个案分析：
本案面临主要竞争项目是时代经典、屏山汇景苑与达芙妮名苑为主的十余个项目竞争。

时代金典：配套齐全，温泉、会所、大阳台花园、现代派流线建筑风格、楼中楼档次提升、香港戴德梁行星级酒店管理等，但由于其总价较高，市场反应却并不良好，有价无市，封顶仅售30%。

屏山汇景苑：产品本身并无特色规划与配套，主销售时间集中在前期，销售均价在2800~2900元/m2 ，户型以小户型为主，后期由于主力户型为大户型、均价提升、客户定位为无力购买大户型的精英白领失误、产品力弱等原因出现滞销，2年多时间仅销售75%，目前仍剩余40余套150m2以上大户型产品。

达芙妮名苑：产品主打温泉与现代派建筑风格，一期中号户型三房120m2规划销售85%，二期大户型主力户型142m2 销售率仅为35%左右
通过详尽对周边竞争个案市场调研（竞争个案详见列表）分析得：本区域最热销的户型面积是2房70～80m2，3房120 m2 左右，且市场需求尚未饱和，其主要原因是购买此户型总价楼盘客户主流是工薪阶层，其市场容量相对较大，占社会阶层总量的40%；最难销的是3房或4房面积130m2以上，总价超过40万的楼盘，且市场积压重大。其主要原因是市场容量小，毕竟有钱人是少数的，该阶层仅占社会阶层总量的1~7%。本区域热销价位在3000元/m2 以下，热销户型总价约在25~35万之间，若超过40万，则目标客户群明显集中为二次购房族，其对社区档次、配套、物业服务水平要求提高，销售阻力加大。

2、区域大三房、大四房总价40万元产品竞争
为更准确把握本案大三房、大四房总价40~50万的产品市场供给量、销售量与容量，我们对整个鼓楼区竞争楼盘大三房、大四房总价40~50万的产品进行统计如下：

项目
屏山汇景苑
达芙妮
名苑
时代经典
天元山庄
都市双骄
闽赋苑
佳和
花园
阳光
水岸