高力快讯 REITS | 研究 | 中国区 | 2020年9月10日 蓝海启航 REITs元年下产业园区迎发展机遇 胡优优 高级经理 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 3621 Molly.Hu@colliers 杨依婷 高级分析师 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 4308 产业园区是REITs新政重点支持对象 总结 2020年8月发改委发布的 《关于推进基础设施领域 不动产投资信托基金 （REITs）试点相关工作 的通知》明确提出“鼓励 国家战略性新兴产业集 群、高科技产业园区、 特色产业园区等开展试 点”，并“支持位于国务 院批准设立的国家级新区、 国家级经济技术开发区范 围内的基础设施项目。” 聚焦的重点区域包括：京 津冀、长江经济带、雄安 新区、粤港澳大湾区、海 南、长江三角洲等重点区 域的基础设施项目。 产业园区发行REITs完善全生命周期管理 产业园区在区域开发建设、产业 培育及区域资源调配与整合方面 承担重要作用，需要资金不断投 入持续提高产业园设施、配套和 服务水平以利企业发展。同时政 府采取统一管理，可售资产减少， 租金收入成为主要投资回报。因 此资金投入密集、投资期长。 而发行REITs可以缓解这一矛盾 ， 加速扩张并提高产业园设施和服 务水平，构建产业园区全生命周 期管理。 Candice.Yang@colliers 产业园区现状 > 产业园区在区域开发建设、产业培育及区域资源调配与整合方面承担 重要作用，需要资金不断投入持续提高产业园设施和服务水平帮助企 业发展。 > > 政府采取统一管理，可售资产减少，因此投资周期长，资金回收期长， 产业园区亟需资金开展后期项目开发建设。 以银行贷款和ABS为主的融资方式，融资渠道仍然有限 发行REITs > > > 产业园区属于新政支持范围 产业园区用地属性合适，为工业和研发设计用地 一线城市资本化率达到4%政策标准 同时产业园内的高新技术企业租 户发展势头良好，产业集聚效应 强，能为其带来稳定租金和收入，目前公开资料显示已经有 多家产业园区开发平台要 并为投资者提供良好回报。 完善产业园区全生命周期管理 争做首批项目试点，包括 然而在发行REITs阶段目前仍然 面临税负较高等问题，可能会导 致发行成本上升。其他挑战包括： 原始权益人和公募基金之间的权 责划分，利益分配；估值细则的 确定，以及园区国有产权评估简 化等。 苏州工业园，张江高科园 区以及东湖高新集团。 > > > > 构建投资闭环，帮助产业园区加快扩张速度，形成良好的可持续发展 提升市场地位、优化业务结构、提高资产规模和质量 降低杠杆率、改善财务状况，同时保留一定控制权 发行REITs可以提高园区整体声誉，以此吸引更多企业租户入驻 来源：高力国际 高力快讯 REITS | 研究 | 中国区 | 2020年9月10日 图1：新政支持领域 图2：各国REITs监管对比 重点区域： 监管和要求 中国 日本 新加坡 中国香港 京津冀 无具体限制， 平均资产负 债率不超过 50% 负债不超过资产总 值28.6%，总杠杆 率不超过140% 50%（今年4月份 从45%调升至 50%） 不超过资产总值的 45% 雄安新区 杠杆率 长江经济带 长江三角洲 国家级新区 禁止，但是香港不 动产信托基金可以 收购低于资产净值 10%的未完工的单 位 开展试点 粤港澳大湾区 海南自贸区 有条件的国家级 经济技术开发区 N/A，负债用途仅 对未完工的不动 产的开发与投资 不应该超过10% 限于基础设施项目 不同类型不 日常运营、维修改 同 造、项目收购等 不动产开发 分红要求 来源：《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，高力国际整理 产业园区作为底层资产具备独特 优势 分配比例不低于合 并后基金年度可供 分配金额的90％ 强制性要求至少是 税后年净收入的 90% 90%以上收 达到90%能获得 益用于分配 企业税免除 来源： https://www.pwccn/en/industries/real-estate/publications/reit-regimes-compare-and-contrast.html 产业园区作为REITs的底层资产包括以下三项突出的优势： 日本交易所，新加坡交易所，香港交易所，高力国际整理 图3：上海及北京主要产业园区资本化率（按实际成交计算），2017- 2020F (%) > 租户以高新企业为主发展势头良好，集成电路、生物医药及人工智能 等高新技术产业在中国快速发展，也是未来中国经济转型的方向，享 受国家