美的 绿城·凤起兰庭项目 2017年营销推广策略 汇报人：戴文杰 汇报时间：2017年6月30日 1 凤起兰庭任务目标及营销策略总纲 2 2017年凤起兰庭策略执行 3 目 录 房产市场分析及竞品对标 一、房产市场分析及竞品对标 1、区域市场 【土地市场-顺德】2015年至今陈村北滘两镇供出让商住用地8宗，北滘新城最新楼板价 为11259元/㎡（合景2016年6月）；陈村金錩南路地块3月21日成交价约17000元/㎡ 北滘镇碧江片区04-04-08地块 成交日期：2017-2-27 总建面积：0.96万㎡、容积率：2.6 成交总价：10578万元 楼面地价：11000元/㎡ 竞得人：碧桂园 北滘镇街三桂村地块（桂澜山） 成交日期：2015-07-27 总建面积： 19.2万㎡、容积率：2.5 楼面地价：1653元/㎡ 溢价率：0% 竞得人：碧桂园 北滘镇新城区人才公寓地块 成交日期：2017-1-16 总建面积：18.1万㎡、容积率：3.5 成交总价：108857万元 楼面地价：6000元/㎡ 竞得人：顺德区万荟人才服务有限公司 陈村镇金锠南路南侧04-01地块 成交日期：2016-10-13 总建面积：17.18㎡、容积率：2.5 成交楼面地价：10195元/㎡ 溢价率 168% 竞得人：招商地产 陈村镇金锠南路南侧04-08地块 成交日期：2017-3-21 总建面积：14.78万㎡、容积率：2.5 成交总价：14.8亿+3.7万㎡人才房 成交楼面地价：约17000元/㎡ 竞得人：万科地产 北滘镇新城区05-A-06地块 成交日期：2016-6-28 总建面积：30.4㎡、容积率：3.3 成交楼面地价：11259元/㎡ 竞得人：合景地产 北滘镇新城区05-A-09地块 成交日期：2016-6-28 总建面积：6.8㎡、容积率：2.5 成交楼面地价：10782元/㎡ 竞得人：美的地产 陈村镇绀现村地块（美的花湾城） 成交日期：2015-09-22 总建面积： 29.27万㎡、容积率：3.0 楼面地价：3334元/㎡ 溢价率：0% 竞得人：美的地产 北滘镇新城区05-A-04地块（本案） 成交日期：2016-3-30 总建面积：26㎡、容积率：3.3 成交楼面地价：10000元/㎡ 竞得人：美的、绿城 2015年 2016年 2017年 2012年 28944 2013年 28531 2014年 50890 2015年 67398 2016年 90670 2017年 1-5月 25351 成交套数 成交均价 29617 8813 26217 8991 47489 7496 51811 7777 77335 8721 27805 9291 0 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 供应套数 100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 顺德住宅历年成交走势 4000 2000 0 16000 14000 12000 10000 8000 6000 供应套数 成交套数 成交均价 顺德月度成交走势 【供需情况—顺德】自2014年后顺德供需开始快速增长，2016年成交住宅7.7万 套，同比增长48%，整体处于供求平衡；2016年住宅整体成交均价8721元/㎡， 同比增长12%。 ? 顺德区房地产市场近6年供需量价变化 【各板块情况—顺德】顺德房地产市场主要集中于北部、东部片区；北滘板块 2016年成交5633套住宅，全区占比12.5%，排名全区第四（次于容桂、大良、陈 村板块）。 2012年 5111 3055 6599 2013年 2310 2671 7019 2014年 3768 3701 7609 2015年 3154 5844 7317 2016年 5516 5633 10069 2017年1-5月 188 905 11567 0 供应套数 成交套数 成交均价 【供需情况—北滘】2015年后，广州客户快速增加，北滘住宅成交增长至6000套 左右；2016年成交均价10069元/㎡，同比增长37%，并于2016年四季度达到1.4 万/㎡；历年供需数据显示，北滘镇一直处于供不应求的态势。 ? 北滘房地产市场近6年成交量价变化 北滘历年供求走势 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2、客户结构分析 【成交结构】区域成交主力为90-120㎡，主力总价在80-180万；销冠项目桂澜山 97-107㎡三房项目占比70%，值得注意的是180㎡户型去化率也达到92%，改善型 大户型产品在当地市场具有一定市场。 碧桂园桂澜山2016成交结构 23% 【客户来源】客户地图：广州客户占比60%，以番禺、海珠为主；北滘本地客户占 比35%；预计后续需求中，广州海珠客户仍有较大增长空间。 15% 海珠 45% 番禺 广州-海珠 ? 来源途径:广珠西线30min车 程、地铁7号线连广州2号 线； ? 置业动机:无购房资格、刚需 首改外溢、少量环境改善 ? 目标产品:三房为主，部分功 能四房 ? 客户趋势:比例增加（千灯 湖、三山价格高且供应不 足，北滘新城认知度提升） 广州-番禺 ? 来源途径:7号线及南站地铁 沿线，祈福、长隆、万博周 边； ? 置业动机:无购房资格、刚 需外溢、环境环境改善 ? 目标产品:三房为主，部分 四房 ? 客户趋势:维持现有比例 （北滘的交通配套和环境优 势超过陈村） 北滘-原住民 ? 来源途径:家电产业老板；拆 迁户；个体户； ? 置业动机:买大宅（舒适型为 主）；给子女购置婚房； ? 目标产品:刚需买三房；全家 住偏好四房三卫（如琴海水 岸）或别墅 ? 客户趋势:减少（价格接受度 降低，高段置业人群不断被 消化） 北滘-新北滘 ? 来源途径:小家电产业集 群、八大上市公司等 ? 置业动机:普通职员刚需置 业；企业高管改善置业； ? 目标产品:刚需买三房；改 善住偏好四房三卫 ? 客户趋势:维持稳定（客户 不断被消化，但产业人口仍 提升） 5% 佛山其他 区域 12% 北滘 原住民 新北滘人