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2005年北京市房地产市场与房价(doc 10).rar

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文本描述
2005年北京市房地产市场与房价

一、2005年北京市房地产市场运行
(一)房地产开发投资增速回落,占固定资产投资比重平稳下降
2005年1~11月,北京市房地产开发完成投资1182.9亿元,同比增长2.7%,增幅低于上年同期(20.8%)18.1个百分点,投资增速明显回落。房地产开发投资占固定资产投资的比重为52.9%,低于上年同期(56.9%)4个百分点。自2005年7月份以来,房地产开发投资占固定资产投资的比重持续下降,但基本平稳。

(二)房地产开发规模增速减缓
2005年1~11月,全市商品房施工面积为9457.1万平方米,同比增长7.1%,增幅比上年同期(8.4%)有所降低。其中,商品住宅施工面积为6493.6万平方米,同比增长7%,增幅比上年同期(4.6%)上升2.4个百分点;办公用房施工面积1047.4万平方米,同比增长6.4%;商业用房施工面积601.8万平方米,同比增长10.7%。

1~11月全市商品房竣工面积2434.4万平方米,同比增长51.2%,比上年同期(26.2%)上升25个百分点。其中商品住宅竣工面积1903万平方米,同比增长58.1%,增幅比上年同期(14.8%)上升43.3个百分点;办公用房竣工面积140.3万平方米,同比增长29.4%;商业用房竣工面积105万平方米,同比下降21.1%。

房地产新开工面积2237万平方米,同比下降5.3%。其中,商品住宅新开工面积1526.1万平方米,同比下降12.9%;办公用房新开工面积186.2万平方米,同比增长0.4%;商业用房新开工面积162.4万平方米,同比增长39.2%。

(三)5月起商品住房价格增长势头得到控制
2005年1~12月,全市商品期房平均价格7392元/平方米,同比涨幅为23.2%,其中办公用房预售均价14771元/平方米,同比增长14.8%;商业用房预售均价15181元/平方米,同比增长6%;商品住宅期房预售均价6725元/平方米,同比增长19.2%。

2005年北京市商品房房价前5个月涨幅较大,尤其是商品住宅期房5月份价格同比增幅达到29.5%,出现过快增长苗头。自6月份以来通过积极落实稳定住房价格的各项措施,房价涨幅势头得到控制,5~8月为调整期;8月份后商品房价格一直保持平稳势头,12月份略有翘尾;其中商品住宅价格8~12月环比平均降幅为0.7%。总体来看,2005年前半年全市商品房价格涨幅较高,后半年基本趋稳。

全市存量住房买卖均价4286元/平方米,同比增长9.3%;其中二手商品住宅买卖均价4608元/平方米,同比增长8.3%,公房再上市买卖均价4157元/平方米,同比增长9.8%。

(四)商品住房成交总量略有下降,现房和存量房成交活跃
2005年全市房屋买卖成交4523.3万平方米,同比下降1.5%,其中住宅成交4079.2万平方米,同比下降4.1%。

1.商品房期房供求均有较大幅度下降
2005年全市商品期房批准预售面积和预售成交面积均较上年下降。全市商品期房批准预售面积2852.5万平方米,同比下降17%。其中,商品住宅批准预售面积2205万平方米,同比下降23%;办公用房批准预售面积195.6万平方米,同比下降7.5%;商业用房批准预售面积233.8万平方米,同比增长27.9%。

全市商品期房预售成交面积2378.1万平方米,同比下降15.6%。其中,商品住宅预售成交面积2152万平方米,同比下降18.7%;办公用房预售成交面积107.7万平方米,同比增长118.7%;商业用房预售成交面积65.1万平方米,同比增长3.9%。

2.商品房现房买卖成交增长较快
2005年房屋管理部门办理现房交易1325.7万平方米,同比增长24.3%;其中商品住宅现房1214.7万平方米,同比增长20.2%。

3.存量住房市场活跃
2005年全市存量住房交易6.99万套,成交面积712.5万平方米,同比分别增长23.1%和19.9%。其中二手商品住宅交易3.9万套,同比增长46.2%,增幅较大。已购公房交易3.1万套,与上年同期基本持平。

二、2005年北京市房地产市场的基本特征
(一)宏观调控取得成效自2001年到2004年北京市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重由51.2%上升到58.3%。通过宏观调控,2005年1~11月,全市房地产开发投资完成1182.9亿元,占全社会固定资产投资的52.9%,所占比重已恢复到2001年水平。全市房地产业税收收入为146.9亿元,同比增长20.6%,占全市税收总收入的18.9%,位居全市各行业首位。

(二)商品房价格总体涨幅偏高
2005年北京市商品住宅期房预售均价6725元/平方米,同比增长19.2%。其中,普通商品住宅6721元/平方米,同比增长10.9%,公寓、别墅11467元/平方米,同比增长6.6%。商品住宅期房整体价格涨幅偏高,主要是由于低价位商品住宅、经济适用住房供应减少、成交面积所占比重下降引起的。所以剔除结构性因素,涨幅仍在合理范围内。

低价位商品住宅供应比重下降,拉高了商品住宅预售均价增幅。2001~2004年北京市5000元/平方米以下低价位商品住宅批准预售面积、预售成交面积的年均比重分别为44.3%和42.8%,2005年所占比重分别为32.8%和32.6%。受此影响,拉高了全市商品住宅期房均价,同比增长8.2个百分点。

据统计局统计,2005年1~11月份,经济适用住房完成投资37亿元,同比下降41.9%,新开工254.1万平方米,同比增长2.5%;预计全年竣工经济适用住房240万平方米,同比下降23%,新开工260万平方米,同比下降17%。

剔除上述因素,2005年全市商品住宅期房预售均价7076元/平方米,同比上涨11%,涨幅与城市居民人均可支配收入增幅基本持平。

(三)二手房价格基本平稳
2005年北京市存量住房买卖平均价格4286元/平方米,同比增长9.3%。其中,二手商品住宅买卖平均价格4608元/平方米,同比增长8.3%;已