中国的物业管理已历经数十年的发展，除住宅小区、写字楼等最初的服务区 域外，工业区、商场、医院、学校等各类场所也都能看到物业管理的身影，大量 资本开始涌入这一行业，物业管理行业已经成为服务业发展中一支竞争激烈却又 十分重要的力量。与此同时，随着人们生活水平不断在提升，闲暇之余外出旅游 的人不断在增加，对专业服务的需求也越来越高，而大多数景区的服务还属于内 部管理状态，这种自我管理方式已逐渐满足不了客户对服务发展的需要，这就给 专业的物业管理团队在这一新的专业化物业领域提供了很大的发展空间。但作为 物业行业一支新的业务模块，尽管有着景区发展的迫切需要，却尚未出现服务标 准为整个行业所认可的领军企业。港中旅物业深圳公司作为中国旅游集团有限公 司全资公司，具有国家物业管理企业一级资质，现服务类型涵盖多种业态，而且 正处于快速发展阶段。如何能利用好集团大量的品牌旅游景区资源，打造出公司 的“明星”业务，占得整个行业在景区物业管理的先手，帮助公司成为极具竞争 力的物业企业，成为了港中旅物业深圳公司需要必须面对，也要积极面对的一个 研究课题。 本文通过对港中旅物业深圳公司外部环境调查、分析，对内部核心竞争力进 行研究后，通过EFE矩阵及IFE矩阵分别对景区业务外部因素及内部因素进行 了分析，得出机遇多于威胁，且有着相当的竞争优势。利用SWOT矩阵进行了 分析与备选战略的制定，得到了12条备选战略。又使用QSPM矩阵对备选战略 进行了战略定量选择，最终得出港中旅物业深圳公司景区业务实施差异化战略的 吸引力大于成本领先战略的吸引力，所以应优先选择差异化战略来开展。 确定了差异化竞争战略后，本文分别制定了服务差异化、品牌差异化及渠道 差异化，接着为了保障这些具体目标能够切实的落地实施，本文又详细的制定了 实施前、实施过程中及实施后的相应保障控制措施。相信在这一系列的控制措施 的保障下，“差异化竞争战略”能够顺利的推动港中旅物业深圳公司不断的快速 发展，成就更好的品牌度与竞争能力。 关键词：物业管理，景区管理，差异化竞争战略 MBA学位论文作者：孟润华港中旅物业深圳公司景区物业管理业务战略研究 II REASERCHONTHEBUSINESSSTRATEGYOF SCENICPROPERTYMANAGEMENTOFCTS PROPERTYMANAGEMENT(SHENZHEN)Co.,Ltd Abstract ThepropertymanagementinChinahasbeenexperienceddecadesof development.Exceptfortheoriginalserviceareassuchasresidentialquartersand officebuildings,propertymanagementcanalsobeseeninotherplaceslikeindustrial areas,shoppingmalls,hospitalsandschools.Alargenumberofcapitalhasbegunto flowintothisindustry,andthepropertymanagementhasbecomeahighly competitiveaswellasimportantforceinthedevelopmentoftheserviceindustry. Simultaneously,withthedevelopmentofpeople’slivingstandards,thenumberof peopletravellingintheirsparetimeandthedemandofprofessionalservicesare increasing.However,theservicesofmostscenicspotsstillbelongtothestateof internalmanagement.Thisself-managementmethodhasgraduallyfailedtomeetthe needsofcustomersforservicedevelopment,whichprovidesalargespaceforthe professionalpropertymanagementteamtodevelopinthisnewspecializedproperty field.Foranewbusinessmoduleinthepropertyindustry,thoughthereisanurgent needforthedevelopmentofscenicspots,therehasnotyetappearedaleaderin servicestandardsrecognizedbytheentireindustry.Asawholly-ownedcompanyof ChinaTourismGroupCo.,Ltd.,CTSpropertymanagement(shenzhen)Co.,Ltd.has thefirst-classqualificationofanationalpropertymanagemententerprise,andnowits servicetypecoversavarietyofbusinessforms,itisalsointhestageofrapid development.Howtomakegooduseofthegroup'slargenumberofbrandtourism attractionsresourcestocreatethecompany's"star"business,occupyingtheindustry's firstintheareaofpropertymanagementandhelpingthecompanyturnsintoa competitivepropertycompany,havebecomearesearchtopicwhichtheCTSproperty management(shenzhen)Co.,Ltdmustfaceandactivelyface. BasedontheinvestigationandanalysisoftheexternalenvironmentofCTS MBA学位论文作者：孟润华港中旅物业深圳公司景区物业管理业务战略研究 III propertymanagement(shenzhen)Co.,Ltdandtheinternalcorecompetitiveness,this paperanalyzestheexternalandinternalfactorsofthescenicspotbusinessbytheEFE matrixandIFEmatrix,respectively.Itisconcludedthattherearemoreopportunities thanthreats,andthecompanyhasconsiderablecompetitiveadvantage.TheSWOT matrixisusedforanalysisandformulationofalternativestrategies,12alternative strategieswereobtainedaswell.TheQSPMmatrixisalsousedtoquantitatively selectalternativestrategies.Itisfinallyconcludedthattheattractionofimplementing adifferentiatedstrategyforthehebusinessinthescenicspotsofCTSproperty management(shenzhen)Co.,Ltdisgreaterthantheattractivenessofthecost-leading strategy.Therefore,thedifferentiationstrategyshouldbepreferred. Afterdeterminingthedifferentiatedcompetitionstrategy,thisarticlehas respectivelyformulatedservicedifferentiation,branddifferentiation,andchannel differentiation.Inordertoensurethatthesespecificgoalscanbeeffectively implemented,thisarticlealsodetailedcorrespondingprotectionandcontrolmeasures before,duringandaftertheimplementation.Correspondingsafeguardcontrol measures.Undertheprotectionofthisseriesofcontrolmeasures,the"differentiated competitionstrategy"cansmoothlypromotethecontinuousandrapiddevelopmentof CTSpropertymanagement(shenzhen)Co.,Ltd,andachievebetterbrandand competitiveness. Keywords:PropertyManagement,ScenicManagement,DifferentiationStrategy MBA学位论文作者：孟润华港中旅物业深圳公司景区物业管理业务战略研究 IV 目录 中文摘要......................................................................................................I Abstract.......................................................................................................II 第一章绪论................................................................................................1 1.1研究背景.........................................................................................................1 1.2研究意义.........................................................................................................2 1.3相关理论综述.................................................................................................3 1.4研究内容与研究思路.....................................................................................5 1.5研究工具与研究方法.....................................................................................7 第二章外部宏观战略环境分析...............................................................9 2.1政治环境分析.................................................................................................9 2.2经济环境分析...............................................................................................11 2.3社会文化环境分析.......................................................................................14 2.4技术环境分析...............................................................................................16 第三章行业与市场竞争环境分析.........................................................18 3.1行业总体环境...............................................................................................18 3.2行业竞争环境分析.......................................................................................23 3.3市场环境分析...............................................................................................26 3.4主要竞争对手分析.......................................................................................28 3.5主要竞争对手竞争态势CPM矩阵分析.....................................................30 第四章港中旅物业深圳公司内部环境分析.........................................33 4.1公司资源分析...............................................................................................33 4.2公司核心竞争力分析...................................................................................34 4.3公司经营现状分析.......................................................................................37 4.4公司企业文化分析.......................................................................................41 MBA学位论文作者：孟润华港中旅物业深圳公司景区物业管理业务战略研究 V 第五章景区物业管理业务战略制定、选择与目标设定....................43 5.1港中旅物业深圳公司战略目标体系...........................................................43 5.1.1战略目标体系......................................................................................