........................................................................................................................................IV Abstract...................................................................................................................................V 第1章绪 论.............................................................................................................................1 1.1选题背景与意 义.............................................................................................................1 1.1.1选题背 景.................................................................................................................1 1.1.2研究意 义.................................................................................................................2 1.2国内外研究现 状.............................................................................................................2 1.2.1市场营销研究现 状.................................................................................................2 1.2.2房地产的相关研究现 状..........................................................................................5 1.2.3房地产营销的相关研究现 状..................................................................................7 1.2.4研究综 述.................................................................................................................9 1.3研究内容与方 法...........................................................................................................10 1.3.1研究内 容...............................................................................................................10 1.3.2研究方 法...............................................................................................................10 1.4技术路 线........................................................................................................................11 第2章相关概念与理论基 础............................................................................................12 2.1市场营销理 论................................................................................................................12 2.1.1市场营销的含 义...................................................................................................12 2.1.2市场营销的过 程...................................................................................................13 2.1.3市场营销策 略.....................................................................................................14 2.2服务营销理 论................................................................................................................15 2.2.1服务营销的发 展....................................................................................................15 2.2.2服务营销的主要内 容............................................................................................16 2.3主要分析工 具................................................................................................................16 2.3.1STP分 析................................................................................................................16 2.3.2SWOT分 析..............................................................................................................17 第3章十里春风地产项目营销现状分 析......................................................................18 3.1华鸿嘉信公司概 况.......................................................................................................18 3.2十里春风地产项目简 介...............................................................................................19 3.3十里春风地产项目营销现 状.......................................................................................20 3.3.1项目的推盘情 况....................................................................................................20 II 3.3.2项目营销节 奏.......................................................................................................26 3.3.3项目市场推 广........................................................................................................26 3.4后续营销的难点与问 题...............................................................................................27 3.4.1后续营销的难 点....................................................................................................27 3.4.2项目营销中存在的问 题........................................................................................27 第4章十里春风地产项目营销环境分 析......................................................................29 4.1宏观环境分 析................................................................................................................29 4.1.1政策环 境...............................................................................................................29 4.1.2经济环 境...............................................................................................................30 4.1.3社会文化环 境.......................................................................................................31 4.1.4技术环 境...............................................................................................................32 4.2微观环境分 析................................................................................................................33 4.2.1宿迁市房地产供需状况分 析................................................................................33 4.2.2竞争环境分 析........................................................................................................37 4.2.3企业内部环 境........................................................................................................40 4.3十里春风项目SWOT分 析.............................................................................................42 第5章十里春风项目营销策略制 定............................................................................44 5.1STP分 析..........................................................................................................................44 5.1.1市场细 分...............................................................................................................44 5.1.2目标市场选 择.......................................................................................................46 5.1.3市场定 位...............................................................................................................47 5.2产品策 略........................................................................................................................48 5.2.1建筑布局与户型特 色............................................................................................48 5.2.2高端私家宅邸，形成差异化产 品........................................................................49 5.2.3成熟配套和稀缺景 观............................................................................................49 5.2.4物业服务管理升 级................................................................................................49 5.3价格策 略........................................................................................................................49 5.3.1开盘价格策略——高开高走策 略........................................................................50 5.3.2强销期定价策略——差异定价策 略....................................................................50 5.3.3持销期定价策 略....................................................................................................50 5.3.4尾盘的定价策 略...................................................................................................50 5.3.5价格的调 整............................................................................................................51 5.4渠道策 略...........................