基于碧桂园实践的土地投资模式讲解 投资策划中心 王琦 2015年11月 碧桂园集团投资发展变革 2015 2014  全国+海外、低地价、低成本、高周转——涉足海外 2012   三四线中心区、低地价、低成本、高周转——全国布局 2009   近郊、大规模、低地价、高周转——拓展广东 2007 远郊、大规模、低地价、低售价——立足广佛 碧桂园集团投资发展变革 2015  上市公司并购、提高市场份额 旧改、二级市场 2014   全国+海外、低地价、低成本、高周转——涉足海外 勾地、招拍挂 2012 全国+海外、垫定千亿基础   三四线中心区、低地价、低成本、高周转——全国布局 2009 拓展省外、快速扩张勾地 近郊、大规模、低地价、高周转——拓展广东 2007 广东省内深耕一级开发 远郊、大规模、低地价、低售价——立足广佛 垫定上市条件 一级开发 目录 第一章一级市场主要的拿地模式 1.1 直接招拍挂 1.2 勾地等意向性拿地 1.3 一二级联动开发 1.4 三旧改造 第二章二级市场主要的拿地模式 2.1 土地使用权转让 2.2 股权类项目 2.3 联营合作开发项目 2.4 代管代建+品牌输出项目 1、一级市场拿地模式 概念 一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将 城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。 房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发。  概念 1、一级市场拿地模式 政府通过公开程序，将成熟的土地推出市场，企业通过招标、挂牌、 概念 拍卖的方式获得土地使用权。 直接招拍挂指前期未就项目地块与政府进行接触，在政府公示后 才获取地块信息，直接通过公开招拍挂途径获取土地。 1.1直接招拍挂 概念 土地交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操 作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。  招标 拍卖 挂牌 1.1直接招拍挂 （1）宗地出让面积限制（住宅项目） 小城市和建制镇 中等城市 大城市 7公顷 14公顷 20公顷   概念与注意事项？ （2）招拍挂中涉及的价格 《投资必备的法律基础》（陈林）  基准地价 起始价 底价 1.1直接招拍挂 挂牌文件研读 获取资料：挂牌公告、挂牌须知、规划设计条件、红线图、竞买申请书等资料。 关注要点：报名及保证金支付截至时间、竞买日期、竞买人要求、付款方式、额外配建 （学校、酒店等）要求、规划条件、交地时间、交地标准、开