随着经济全球化进程的加快和我国经济的发展，我国的房地产业正呈现 出日益迅猛的发展趋势，作为资金密集型产业，房地产业蓬勃的发展态势强 力推进着我国房地产金融的创新。“房地产投资信托（REITS）”一个具有百年 历史，五十年发展的国际金融新工具，在中国开始引起广泛关注。甚至有专 家预测，房地产投资信托将成为我国二十一世纪最重要的金融创新之一。 房地产业是近年来我国发展较快的主导性产业之一并在国民经济中占据 着非常重要的地位。由于房地产行业自身的特点，如资金投入大，建设周期 长，资金周转慢等，使得该行业与金融业之间息息相关，密不可分。但是由 于目前我国房地产业的开发资金有 70%左右来自银行贷款，银行因此承担了 巨大的风险。为此中国人民银行出台了 121 号文件，即《关于进一步加强房 地产信贷业务管理的通知》导致许多房地产企业贷款越来越困难，房地产企 业的资金非常紧张，面临资金链断裂的危险。尤其在 2005 年 9 月下旬，银监 会出台的《加强信托投资公司部分业务风险的通知》(简称 212 号文)，导致很 多房地产开发企业陷入困境。 其实，中国人民银行出台 121 号令实在是两难选择:一方面，在目前的中 国房地产业，至少有三分之二的企业靠银行贷款过日子。l21 号文件的出台， 使得一半以上的企业面临出局的危险。而房地产业又是拉动国民经济增长的 重要部门:另一方面，房地产业作为资金密集性产业，其持续良性发展断然离 不开金融业的支持，这样就与市场要求和国家经济良性健康发展形成了一个 尴尬的悖论。在目前金融工具还不是很健全和有效的情况下，央行又不得不 只能用这种釜底抽薪的方法打压房地产过热增长而产生的泡沫，政府目前对 于调节金融市场的工具和方法不能不说还是相对比较单一。 另外，随着对外资进入中国内地房地产领域的限制逐渐放宽，境外保险 和养老基金等金融机构的资金和外资企业借势进入内地房地产市场，并且凭 借丰富的开发经验和可在国际资本市场上融资的优势和中国企业抢夺市场份 额。而国内房地产开发的融资渠道比较单一，大多数的企业进行开发的资金 来源主要是依靠向银行借贷。国内的资本市场尚未完全建立起来，迫于市场 的压力，开发企业正在积极地寻找着其他的融资渠道。2 而房地产产业是典型的资本密集型产业，仅靠银行信贷来支撑的确是非理性 的，也有失公允。借鉴国际经验，房地产企业项目资本运作要求房地产金融 投资和创新与房地产金融工具组合，其实质必然是结合资本市场资源，通过 专业的投资手段，实现房地产信托、基金、保险等创新工具的整合。从而实 现房地产投资大众化和融资社会化。 因此，要解决房地产业融资渠道单一、高度依赖银行的状况，就应该大 力开发直接融资的方式，这样对于金融体系的安全，对房地产业的发展都有 很大的好处。当前，房地产开发商可以利用的直接融资手段包括上市、信托 产品等。上市是一条现成的路尤以“借壳”最为便利，但受经营特点和资产 预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果并不理想。而信托的想象空间 相对比较大。但是，现实的情况是众多的信托投资公司因参与房地产经营而 背上了沉重的不良资产的包袱，甚至步入债务危机。因此，中国房地产金融 业的相对滞后已成为制约我国房地产业持续发展的重要因素。加快金融创新， 成立房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs。下同)将是市 场的值得关注的选择。 现阶段发展 REITs 对我国的房地产业、投资者以及金融体制有着重要的 意义，可以为房地产业提供新的融资渠道；可以减少银行经营风险；可以促 进房地产业内竞争，优化资源配置；可以促进房地产公司改善治理结构；可 以为社会大众资本开辟新的投资渠道；可以改善和提高长期收益性地产的流 动性；可以改善和提高房地产业的信息透明度；可以完善我国金融体制。 国内有关 REITs 的研究工作刚刚起步，许多研究集中在国内外 REITs 发 展经验的分析和介绍。本文在对房地产投资(信托)基金进行界定，并介绍日前 它在国内外发展状况的基础上，分别从房地产行业状况，产业背景以及我国 房地产金融目前的实际状况来探讨在我国建立 REITs 的可能性和必要性。同 时，本文从国家宏观经济层面入手，提出了在我国推动房地产信托基金发展 的政策建议，并且在结合中国目前的实际情况对房地产信托产品的发展模式 提出一些参考途径。最后，对我国房地产信托基金的发展前景进行展望，指 出中国必将成为了亚洲最为发达的 REITs 市场。 关键词语， 房地产 信托 房地产信托投资1 ABSTRACT Under the conditions of the globalization and the quick development of the Chinese economy, there appears to be a quickly-development tendency in the Chinese real estate industry. Since the real estate industry is a fund-sensitive industry, the tendency of the industry call for the financial innovation in the Chinese real estate industry. Recently, a tool of the financial innovation in the real estate industry called “REITs”(the abbreviation of the Real Estate Investment Trusts) has been quickly developed worldwide, and attracted the attentions of the relative experts in the industry. According to the authoritative forecast, REITs will be one of the most important innovations of our country during the 21st century. There are many meanings for the development of the real estate industry,investors and financial system to currently promote REITs in our country. It can supply new fund for realty enterprise. It can decrease management risk from banks.It can promote the competition among the realty enterprises. It can make resources allocated suitably. It can promote realty enterprises to enhance management level. It can provide a new investment choice for the capital from the public. It can improve the liquidity of the realty assets. It is beneficial to make information from real estate industry more transparent. It can improve financial system in our country. Based on defining the real estate investment (trust) fund, and introducing the development situation of home and abroad, the article discusses the feasibility of establishing REITs in China separately from the real estate industry situation, the industrial background as well as experiences of the foreign developed countries or the local advanced districts. Moreover, the article analyzes the2 necessities to establish REITs from the government finical policies and contradictory between the bodies of trust suppliers and funds demanders.Finally,with the domestic cases and American experiences, the paper proves the certainties of appearance of real estate funds. It gets the model, which our country should adopt to develop real estate investment (trust) funds based on analyzing the current situation of real estate investment(trust) funds, existing problems and feasibilities in china.1 目 录 中文摘要 ABSTRACT 第 1 章 绪论.............................................................................................................................1 1.1 研究背景......................................................................................................................1 1.1.1 国际背景..........................................................................................................1 1.1.2 国内背景............................................................................................................1 1.2 文献综述.......................................................................................................................2 1.3 报告研究内容与思路 ...................................................................................................4 第二章 房地产投资信托基金的概述.......................................................................................5 2.1 房地产投资信托基金的定义及其发展回顾 ...............................................................5 2.1.1 房地产投资信托基金的基本概念 ....................................................................5 2.1.2 房地产投资信托基金属性分析........................................................................6 2.1.3 REITs 的起源及其在全球的发展....................................................................7 2.2 RIETs 的分类、特点....................................................................................................8 2.2.1 REITs 的分类.....................................................................................................8 2.2.2 REITs 的特点...................................................................................................11 2.3 REITs 在美国的发展历程及美国模式与亚洲模式的比较 .....................................12 2.3.1 REITs 在美国的发展历程..............................................................................12 2.3.2 REITs 在美国的成功经验...........................................................................13 2.3.3 美国模式与亚洲模式的比较.........................................................................14 第三章 房地投资信托基金在我国发展的必要性和可行性分析.......................................16 3.1 国内房地产行业的发展 .............................................................................................16 3.2 我国房地产企业面临融资困境 .................................................................................18 3.2.1 银行贷款，渠道单一......................................................................................18 3.2.2 利用外资和自筹资金，数量有限 ..................................................................22 3.2.3 证券市场融资，“门槛”颇高........................................................................22 3.3 我国发展 REITs 的必要性分析 .................................................................................25 3.3.1 REITs 将促进我国房地产行业的规范发展...................................................25 3.3.2 投资者的需求..................................................................................................26 3.3.3 房地产行业市场主体完善的需求 ..................................................................27 3.3.4 资本市场发展的内在需求..............................................................................27 3.3.5 规避银行金融风险的需求..............................................................................28 3.4 中国发展 REITs 的有利条件 .....................................................................................28 3.4.1 我国房地产已成为我国国民经济重要支柱产业 ..........................................28 3.5 我国 REITs 在实践中发展 .........................................................................................32 3.5.1 中国 REITs 的发展现状..................................................................................32 3.5.2 中国 REITs 产品案例简析 ......................................................................................32 3.5.3 国际房地产基金在中国迅速扩张 ..................................................................342 第四章 我国发展 REITs 的模式探讨及前景展望...............................................................36 4.1 我国房地产投资信托基金(REITs) 的模式设计.......................................................36 4.1.1 我国房地产投资信托基金发展模式的设计原则 ..........................................36 4.1.2 我国发展 REITs 可能的运作模式选择..........................................................37 4.2 我国发展 REITs 存在问题及对策建议....................................................................40 4.2.1 现阶段我国发展 REITs 的遭遇的“三大瓶颈”..........................................40 4.3 房地产投资信托基金在我国发展的前景分析 .........................................................45 4.3.1 政府管理层对设立房地产投资信托基金的态度 ..........................................45 4.3.2 房地产投资信托基金在我国发展的前景展望 ..............................................45