自 20 世纪 90 年代以来，城市轨道交通在我国得到了迅猛的发展，地铁作为 城市交通体系中具有骨干作用的一种大容量快捷的交通方式，具有运量大、速度 快、安全可靠、准点舒适、对环境负面影响小的特点，能适应比较集中的出行活 动，有效地把城市大规模经济社会活动地点联结起来，对引导城市形态的演变、 经济发展以及人们的新生活方式的形成，具有积极深远的影响。 地铁上盖物业属于地铁沿线一种新型的建筑组织形式，在地铁建设中引入 “TOD”模式，采用轨道交通与区域经济结合发展的建设新思路，体现了交通与 建筑空间的融合,以轨道交通车站要素作为集聚与扩散的点，轨道交通工具要素 作为传递的轴，通过点与轴的集聚、扩散和快速传递，带动轨道交通沿线地区综 合发展的一种新型与高效的城市经济走廊已成为国际上规划建设城市的共识，对 于营造有活力的城市空间起着十分积极的作用。 本文以地铁上盖物业的理论，重点是 TOD 理论及可行性研究等相关理论为指 导，参考国内外先进的地铁上盖物业建设经验，以天津地铁 3 号线吴家窑站上盖 物业项目为例，通过系统分析及研究，以天津市宏观经济为背景，对吴家窑站地 块周边交通、商业、客流、设施等分析，充分结合地铁车站的优越性，进而进行 SWOT 分析，对上盖物业项目项目定位，通过投资估算方法测算项目成本，在此 基础上对项目进行了财务评价，论证了项目建设的可行性，也对其经济效益和社 会效益进行了评估，避免了项目开发的盲目性，最后对全文进行了总结。希望通 过对本上盖物业项目的可行性研究最终能对本项目的开发决策提供参考依据，并 对今后的开发建设有一定指导意义。同时希望能为天津市地铁沿线上盖物业规划 及开发建设提供借鉴。 关键词，地铁上盖物业 TOD 理论 财务评价 可行性研究ABSTRACT Since the 90’s of 20th century，urban railway system has developed rapidly in China. As the the convenient and large modes of transportation, MTR shows the character of mass transit, rapid speed, H security H , H fiducial point H , convenience, and little lnegative impact on environment. It can adapt to passenger flow, and H effectively H connect the activity locations of economy of Cities. It has profound effect on the evolution of urban morphology, economic development and new life style of people. MTR property is a new building form. It embodies the a fusion of transportation and architecturalspace by leading into the TOD in MTR property, and adopting the new ideas of the combination development of railway transportation and regional economy. It has played an active role in making energetic urban space by aggregation and diffusion of point and axis, the international consensus of of the city planning and construction hope to use the transit stops factor as the aggregation and diffusion, the transport tool factor as the transmit power. This paper upholds MTR property theory , especially the TOD ,the feasibility study and other relatable theories as the guide. And also accords to the experience on the building property above MTR at home and abroad. On the basis of macroeconomy of Tianjin, this paper analyses SWOT by taking the Wu Jia Yao MTR property project on Line 3 as the example, through the analysis and study its surrounding traffic, commerce, passenger flow, facilities, and combination of MTR superiority. This paper identifieds the location of the project. And then makes the financial evaluation based on the project cost by useing the the mothed of investment estimate. It also evaluates the ecnomic and social benefit. Finally all the work of this paper is summarized. The thesis want to give reference for the project development and investment decision-making by this MTR property feasibility study, and guide for the future development and construction. At the same time, the thesis hope it can provide reference for planning, development and construction of Tianjin MTR property. Key words: MTR property TOD financial evaluation feasibility study目 录 第一章 绪论…..1 1.1 本文研究的背景及意义…...1 1.2 本文研究目的…..….…2 1.3 本文框架..….2 第二章 地铁上盖物业研究概述..…4 2.1 项目可行研究理论…..….…4 2.1.1 可行性研究含义和目的..…4 2.1.2 可行性研究作用…..…4 2.2 地铁上盖物业内涵...…5 2.3 地铁上盖物业开发理论.…..5 2.3.1 公共交通导向开发（TOD）理论 .…5 2.3.2 地铁站地区的土地利用........…10 2.4 地铁车站地区的城市综合体设计.…11 2.4.1 城市设计的出发点….….…..…11 2.4.2 城市综合体设计的目标....11 第三章 地铁上盖物业发展现状及存在问题..13 3.1 地铁上盖物业国内外发展现状.13 3.2 地铁上盖物业发展状况及存在问题….…17 3.2.1 天津地铁上盖物业发展状况....17 3.2.2 地铁上盖物业开发存在问题….…...18 3.3 天津地铁上盖物业的发展规划…..….…..18 3.4 地铁上盖物业的开发策略..…...20 第四章 地铁上盖物业 A 项目概况.23 4.1 上盖物业 A 项目简介…....23 4.2 项目开发业态定位….24 4.3 项目所在地块基本情况….25 第五章 市场调研及开发投资分析….….28 5.1 经济发展概况.…285.2 土地市场分析... .29 5.3 建筑业态的发展趋势…..….. …30 5.3.1 商品住宅市场....30 5.3.2 商业市场分析....31 5.3.3 写字楼市场分析....…31 5.3.4 酒店写字楼市场分析....…32 5.4 项目周边设施分析….….…..….33 5.4.1 河西区概况及规划布局......33 5.4.2 项目周边设施调研分析…..34 5.5 拟开发地铁上盖项目的 SWOT 分析....…35 第六章 地铁上盖物业 A 项目经济评价…..…...…38 6.1 地铁上盖物业开发项目的投资和收入估算….........38 6.1.1 拟上盖物业开发项目投资估算…..…......38 6.1.2 拟上盖物业开发项目收入估算..…..42 6.2 上盖物业 A 项目财务评价.......…......46 6.2.1 现金流量表…..….….47 6.2.2 财务评价指标...….…47 6.3 上盖物业 A 项目不确定性分析….….…...49 6.3.1 盈亏平衡点分析….….…..49 6.3.2 敏感性分析.….…..…51 6.4 国民经济评价..….…..53 结论和建议….….…..54 附 录 ….…..…56