房地产投资是指国家!集体或个人等投资主体,将一定的资金直接或间接的投入 到房地产开发!经营!管理!服务和消费等活动中,期望获得价值增值得投资行为 房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大得预期收益得经济 行为因为房地产本身具有保值增值得特点,投资者投资房地产的目的就是为了获得 未来更大得收益,达到预期得投资目标 房地产投资项目数额巨大.而且投资活动建设周期长,牵涉而广,房地产市场的 不确定因素较多,项目成败的回旋余地也较大房地产投资分析是房地产项目投资开 发活动进行之前的分析论证过程,其核心问题是研究投资项目的可行性以及选择最佳 投资方案分析的关键在于投资的回报,即能否取得最佳的经济效益,并兼顾社会效 益和环境效益只有对投资项目进行详细!可靠的市场预测!成本分析和效益计算, 刁-能使投资决策建立在科学合理的基础上可以说,房地产开发项目成功与否,在相 当大的程度仁取决于可行性研究的成功与否 本文从市场营销!投资学!公司财务等学科的角度出发,结合匕海T公司服装产 业基地房地产项目,对该项目进行可行性研究通过对该项卜!建设的宏观环境!行业 环境!市场需求!竞争对手等问题的分析,然后对产品定价!项[[I基准收益率!财务 评价等关键指标应用了量化分析,最后得出了明确的建议希望通过本文的讨沦,为 [海T公司服装产业基地房地产项目可行,性提供依据,为以后的房J立二项目可行性分析 提供一种l气观有效的分析模式,用于指一导具体的_卜作 关键词:房地产投资!可行性分析!财务评价RealestateProjeetfeasibilitystudyrePortOfShanghaiTInc GarmentIndustryBase Abstraet Realestateinvest一nentsaretllosetllatinvestors,st一ehas一lations,assoeiatesorindivid一alsalloeate 50一刀eeaPitalintotl飞edeveloP一nent,oPeration,一nanagernentorPt一rehaseofP一oPertiesinordertoobtain valt!e一addedineo一刀e#InnatLlre,investors11oPetogain一刀oreexPeetedbenefitsintlleftltureattlle exPenseofPresentbenefitswlleninvestinginProPexties.51一leetllevalt一eofrealestateeanbe一naintained oreve一1addedwitllti一negoing,tlleseinvestorsai一刀atInol-ebenefitsinthe几一tt一retoaellievetlleirset goals. Asrealestateinvest一刀entsreqt一ire11t一geinPt一t,a一ldalwaysIastalongPeriodfor#eonstr#t一etion,wlliell eovers:nanySeg.nentsa,ldPro-jectS,thereforewlletlleraProjeeteallsL.eeeed1511ardtosaydt.etotlle LlneertaintiesProPe一tyirld一stl.y15exPosedto#Tllea一lalysisofrealestateinvest一nents,aP一oeess eondt一etedbeforetheinvestl朴ents,hasaeorePr#oblelnabo一t11owtoevalL一atetllefeasibilityoftlle Pro.jeetand11owtoinvestoPti,二ally.Thekeytost:ella,lalysisIiesi,1tlleret一:rrloftlle invest一刀ents.or,wlletllerinvestorseangain一nosteeonorniebe,lefitswlliletakingbotllsoeialand environ一刀entalbenefitsintoeonsideration.Onlya!tertllorot一gllandreliable一刀arketesti一natiorl,eost analysisa一ldbe一lefitsealeL一lation,eaninvest一nentdeeisio一1beseie一ltifieandreasonable.Inanotllel# wo:.d,wIletlle,.aP,-ojectca,15:eed,nostlydePedson-Iletllertllefeasibilitystt!diesa,.eeo,-:-eeto:. not. T11isP一:#PoseoftllisrePo.-t15to,二ait们ydiset,sst!lerealestateP,.Ojeetfeasibilityl#esea,#ellof gar一nenti一ldL一stryofSllangllaiTCo一nPa一lybased0111llt一ItidiseiPlinaryknowledgeinvolvi一19Ina一keting, investrnent,finaneing.Ft一Ilyanalyzingtlle一naeroenviro一1一们ent,i一ldt一stl#ybaekg一ot一nd,l刀a一ketdelnallds andeor朴PetitorssitLlation,itfinaneiallyevalL一atestllei一nPo一沈antParalnete一5inelt一dingPrieeofPI.od一ets- 一刀arketde一nands,benellr刀arkrate,whiellwillst一relyPx#ovidetllefeasibilitybasisfol#tlle一ealestate develoPrnentProjeetofelotllingindustriesofs!la,lgllaiTColnPanyandatleffeetivefeasibilityresea,#ell analysis一刀odelfo一tllerealestate. Keywords:realestateinvestment,feasibilityst!ldy,finaneialassessment I1目录 中文摘要.........................................................工 ABSTRACT........................................................I工 一绪论.........................................................l 1.1房地产可行性研究的重要性..................................1 1.2可行性研究概念和意义......................................1 1.3上海T公司服装产业基地房地产项目可行性研究的主要步骤......2 二.房地产投资的相关定义.........................................3 2.1房地产投资的基本要素......................................3 2.2房地产投资的概念!特点....................................4 三!项目概述.....................................................6 3.1公司介绍.................................................#6 3.2项目概述........................................6 四.项目的环境分析................................................7 4.1宏观环境研究..............................................7 理.2)页目建设的政策背景.......................................14 4.3项目建设的行圣业背景.......................................19 4.4项目区域环境研究.........................................25 4.5消费者市场需求分析.......................................33 4.6项口开发主要竞争楼盘与竞争对手分析.......................34 五.项目开发条件分析...........................................37 5.1项目地址选择.............................................3了 5.2项目工程设施建设条件.....................................37 5.3项目的概念定位和发展目标.................................42 六.项目财务分析与评价和不确定分析..............................44冷月日CO月c工/lJ且 6.1项目财务分析与评价, 6.2项目的不确定性分析, 6.3财务评价结论...........................................49 七!项目的风险分析..............................................50 7.1项目风险类别.............................................50 7.2风险程度分析二!.!.!.!,...............51 7.3防范风险对策.............................................51 八.项目的社会评价..............................................52 九.结论........................................................53 附表............................-.........................54