LEGEND RETURNED 论地王的自我修养 葛洲坝集团14年致敬南京地王G14 项目前期定位及产品定位报告——蓝风地产深耕河西14年 葛洲坝G14开发目标 葛洲坝楼面价45213元/㎡ 超越上海建工42561万/㎡ 1.06% Issue:如何做78000元/㎡的产品 0.94% 南京新任地王 实现均价78000元/㎡ 价格思考前提： 1、2016.4.26政府限价：申报均价3万元/平方米以上，年化涨幅不宜高于8%； 2、同时河西区域现有最高售价被限制在4.5万元/㎡。 如基于上述因素去思考预期价格，本案2018年入市价格不会超过6万元/㎡。 本案入市价格思考： 1、2015年底河西中部价格水平基本在3.9-4.3万元/㎡； 2、2015年价格涨幅： 2016年底，河西中部现有主力均价应在4.9-5.2万元/㎡。 价格考虑？ [ ] 理性分析时间与空间 [ ] 以河西中部2016年年终市场均价预计约5万元/㎡，目前年增幅约11%， 考虑河西频频出现地王、南京升级为特大城市、河西数十项重点工程相续规划， 故按照年增幅15%计算， 那么河西中部在2017年实现5.75万/㎡，2018年实现6.61万/㎡，2019年实现7.6元/㎡。 蓝风结论 [ ] G14南京单价地王 高于竞品10%溢价（产品溢价率） 2018年实现约7.3万/㎡起价、7.8万/㎡均价；2019年实现约8.4万/㎡均价 建议2018年初入市，销售周期约18个月 整盘均价约7.8万/㎡，总销约56亿 78000元/㎡ 做什么样的产品？ 如何研究南京顶尖圈层对产品的要求是本次汇报的关键点。 如何定制80000万元/㎡的产品满足客户是本次汇报的核心。 土地条件研究 PART 1 PART-1 土地条件研究 | 区域地位格局 区位：南京主城西南； 规划面积：总面积94平方公里，核心区CBD总面积22平方公里； 规划人口：现有人口35万（常住人口），规划人口60万； 启动时间：2002年； 发展现状：建设早已进入第二个“十年”，2014年河西北片及河西中片已基本建成，河西南片尚在开发建设中，基础配套是南京市最新且最全面的区域，被视南京第二城市中心； 规划目标：居住与就业兼顾的中高档居住区、以滨江风貌为特色的城市新中心、现代化新南京标志区。 河西新城位于南京主城西南，2002年启动建设，是主城中发展最快速的板块，是南京第一个进行整体规划并连续十三年保持投资强度的新城区，路网规划标准比老城区高50%，是南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的新城市中心，也是南京人心中高档居住区的代表符号。 PART-1 土地条件研究 | 区域地位格局 3 2 1 2 3 区域优势：高铁驱动、产业新区 辐射范围：秦淮区、雨花台区 区域优势：城市CBD、奥体公园 辐射范围：建邺区、鼓楼区 1 区域优势：传统老区、人口密集、省政府、市政府 辐射范围：鼓楼区、玄武区、白下区 老城区 生活都市圈 南京南站 生活都市圈 河西板块 生活都市圈 河西新城定位关键词： 未来将成为南京国际化程度最高的高档商务、休闲、会展、居住中心； 河西新城是南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的新城市中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地，是现代文明与滨江特色交相辉映的城市新中心和现代化国际化新南京的标志区。 河西新城以河西中央商务区、新城科技园、江东中央活动区、新加坡南京生态科技岛等重点功能园区为主体，形成优势明显的总部、研发、金融、会展等高端产业基础。其中，河西中央商务区（河西CBD）是华东地区第二大中央商务区。 河西承载了主城区扩容提质的历史使命，以建设成现代文明与滨江特色交相辉映的城市新中心和现代化国际化的新南京为己任，目标打造成为华东地区第二大中央商务区及滨江风貌为特色的城市休闲游览地。