1.1选题背景 随着中国国民经济连续30年的高速増长,人均可支配收入的逐年増加,服务业 己经y渐成为拉^国民经巧i发展的源动力。 城市GDP总量GDP増常住人口人均GDP人均可支配化 名称(亿)长率(乃)(美元)收人(元) 政治中屯、、教育、信 北京16251 8% 1%1 12643 32900息技术、旅游、行政 ^ 北方工业基地、现代 天津H19016.50%1巧3 13392 24293制造业基化、港口城 北京的年人均可支配收入由90年代初的不足5000元,2013年增长到32900元, 由于可支配收入的増长,带动相关的餐饮、服装、住房、交通、商品进入全面的高速 増长。服务业进入了全速的増长期。 大城市老百姓更愿意投资房地产,但是越来越多的人满足的住房需求后,逐渐开 始在旅游、养老、养生方面投入资金。大城市房价奇高不下,越来越多的人已经放弃 了购房计划,或者是已购房的人,开始逐渐把提升生活品质,作为自己生活的源动力, 收入花费在娱乐和养生方面就越来越成为趋势。在北京周边的温泉洗浴、休闲度假、 旅游景点毎周都吸引着无数的人流,而且这种趋势只増不减。 1.2选题意义 借鉴大江户成功的商业模型,并依托北京、天津巨大的瓣费市场,再参考平谷区 域的地热条件,准备成立联合房地产公司,共同打造体验式温泉为主的商业模型,并 配备部分养老住宅。形成W温泉为吸引人流的突破口,带动周边的服务及餐饮,并开 发养老为主的住宅群。为北京的老年人W及需要特色消费的人群提供去处。 为老人提供适宜居住和消费娱乐的胜地,打造地产开发的组合模型 1.3研巧巧容 W查阅资料、当地政府洽谈、实地考察、参考相关企业发展状况、走访类似房地 产企业、商业计划书借鉴为主。 研巧的主要内容; 1、研究周边的旅游环境和自然资源 2、研究北京周边人群的消费习惯和消费能为 3、研究北京平谷区的地产开发政策和地热情况调查 4、研究金海湖旅游区及盘山风景区周边的交通情况及民俗等。 I首都经济贸易大学博(硕)王-学位报告 北京平答金海湖帝都水郡体验式温泉综合项目商业计划书 5、温泉体验和养老住宅组合开发模型,企业及消费群体的接受程度 1.4拟解决的问题 1、自身的地热利用方式 2、建设风险 3、经营的模式 4、装修风格 5、营销推广人群及方向 6、财务现金流的控制 7、W住宅开发带动温泉的客流 8、W溫泉的运营带动住宅的溢价 9、股权架构 10、投资分红模式等。 1.5商业计划书中主要的观点 W唐宋文化作为温泉的主要基调,引进温都水城的管理团队、开辟将色餐饮(舌 尖上的中国,部分食品)、引进吴桥杂技的小型表演团队、真正的体验式湿泉、养老 的最佳居住地、特产专卖店等遥相呼应,形成一个旅游、娱乐、温泉、饮食、购物为 一体的周末休闲胜地。引领体验式温泉+养老地产相互组合的开发模型。媪泉吸引人 流,拉动房价;通过销售养老住宅,回笼现金流,给温泉带来稳定的客流。 1.6商业计划书中主要的依据和结论 20巧年我们对日本大江户体验式温泉进行了实地考察,跟据大江户经营部统计, 2012年全年大江户接待温泉洗洛人数达到120万人,营业收入超过4亿人民币,税 后利涧超过2亿元人民币,成功的商业模式带动了大江户周边的房地产业、餐饮业、 服务业等。 鉴于此,计划在北京与天津边界的金海湖旅游区和盘山旅游区之间,金海湖镇的 南太务村开发一个W体验式温泉为主题,配备适量的养老住宅,通过养老住宅回笼资 金,通过体验式温泉提升住宅品质、客流、溢价空间。 北京的南宫温泉经营非常成功,说明温泉经济受到北京大部分市民的认可,由其 成功的商业运营案例可W推算出,宋代体验式温泉能够具备广阔的盈利前景。 本项目的消费客群主要针对北京、天津的工薪消费,伴随人均可支配收入的持续 增加,消费力将进一步加大,因此不会受到八项规定等政策的影响,项目具备可 开发前景,盈利空间较大。 根据测算,整个项目的内部收益率达到41%,参考北京整体服务业的利润水平超 II首都经济贸易大学憐(硕)±学位报告 北京平谷金海湖帝都水郡体验式温泉综合巧目商业计划书 过10%,被认为是可投资的项目,建议投资该体验式温泉综合开发项目。 英文摘要 1Abstract 1.1Backgroimd Withrapideconomicgrowthofthechina>snationaleconomyfor30 consecutiveyears,andpercapitadisposablei打co阳ekeepi打creasingyearby year,serviceindustryhavebeenbecomingsourcepowerthatcanstimulate growth. The Theper city Percapita TheadvantageofThetotalGrowthre別dent _ capita nam _ , GDP(美 , resource GDP(仏)rateGDPpopulation一、disposable e 兀)/—、description (乃) income(兀) Politicalcenter^ education、 Beiji informationj 16251 8% 12643 32900 ng technology^travek administrative center Thenorthern Tianj industrialcenter、j 1119016.50%1293 133% 24巧3 in manufacturing base^portcity Disposableincomeperyearnote打ough5000yuet打si打ce打ineties,grow to32900yuanin2013,becauseofdisposableincomegrowth,leading catering,cloth,house,traffic,goodsareCO曲i打呂hi呂hspeedgrowthoverall. I打thebigcity,civilianswouldratheri打vestrealestate,moreandmore housewasbought,peoplebegintoinvestintravel,retirement.Withthe housingpriceincre过sed,moreand扣orepeoplehave呂ive打upbuyi打呂house,or thepeoplewhohaveboughthouse,theybe呂intoimprovelifequality,itis becomeatrendthatmoreandmorepeoplespe打tmoneyone打tertainment.Hot spring,travelsee打icspotsattractthousandsofpeopleeveryweekinBeijing surrou打dings,butalsothetrendnotonlyincrease. WemadeafieldtripaboutexperientialhotspringsinOedoofJapa打in 2013,accordingtostatistics,Oedoreceivedclient打early1.2millionin 2012,thebusi打essincomeover400扣illio打yuan,theprofitsaftertaxesover III首都经济贸易大学博(硕)尘学位报告 北京平谷金海湖帝都水郡体验式温泉综合项目商业计划书 200millionyuan,andthesuccessfulbusinessmodelbrought property,restaurants,servicesandsoon. So,weplantodevelopaplacewheretherearehotspringandold—age homes,byselli打gthehousetakecapitalrepatriation,andbythehotspring canimprovethehouse'squality,passengerflow.Offeringtoasuitabledemand fortheold'shouse,andprovidin呂aweekendleisurefacilityfortheyoung. 1.2Thesignificanceofthetopic ReferencingOde'ssuccessfulbusinessmodel,relyingonlarge consumermarketi打Beijinga打dTianjin,referringtosubterra打eanheatin Pingu,plan打ingtofoimdunitedcompany,buildingtheexperie打cetypehot sprin呂busi打essmodelincommon.Offerin咨toasuitablede扣andfortheolds house,andprovidin呂aweekendleisurefacilityfortheyoung. Accordingtoaccesstoinformation,localgovernment打egotiate,field investigation,refertorelatedenterprisesdevelopment,visitsimilecompany, thebusinessplantsThemainconte打tofresearch: 1.Researchthetravel!打呂environmentandnaturalresourcesin surroundings. 2.Researchthepeople'sconsumptionhabitsandability. 3,Researchthepolicyofestatedevelopmentandgeothermalconditions inBeijingPinggudistrict. 4.民esearchtransportandfolkcustomandsooninJinhailakeandPan Shanmountain. 日.Researchthespaexperienceandold-a呂ehomes,andtheacceptancelevel forcompanyandpersonage. 1.4Tosolvetheproblem 1.Theuseofresources 2.Constructionrisk 3.Businessmodel 4.Thestyleofthedecoration 5.Marketingpeopleanddirection 6.Tocontrolthefinancialcashflow 7.Brin呂thecustomersofhotspringbydevelopin呂house 8.Brin呂theriseinpriceofhousebyhotspringbuilding 9.Equitystructure 10-Investmentprofitshari打呂mode 1,5Themai打ideaofthebusi打essplan首都经济贸易大学博(硕)j:学位报告 北京平谷金海湖帝都水郡体验式温泉综合项目商业计划书 ThespringisbasedTangandSongcultureasmainmoods,and introducingmanageme打tteamthatCO阳efromHotSpri打gLeisureCity,opening upfoodspecialties(ABiteOfChina),itisarealexperientialhotspring. Therearetraveling,amusement,hotspri打径,diet,andshopping.Forming experientialhotsprin呂-hendowmentrealestate.Hotspringcanpayattention topeopleandpullthehousepricerising.I打sisti打gbankshold证orecashand bringstablecustomersforhotspringbysellingtheold-agehomes. 1.6Themai打basisandCO打elusioni打businesspropasal Wemadeanon-the-spotinvestigationofDaJiangHuinJapanin 2013,accordingoncountthataccepttothecustomers'reachinto1.2million in2012alltheyear,theturnoverbeyond400millionyuan,the打etprofit beyond200millio打yuan,spurringontherealproperty,cateri打gbusiness, serviceindustrywithsuccessfulbusinessmodel. Thus,pla打打ingtodevelopaspringinNantaiwuvill过geofJi打haihutown, andequippingwithhousethatliveintheold.Itcanrecoupfundsbybuilding theoldhouses. Thereismaki打gatreme打douslysuccessfulaboutNan呂0打ghotspring,from thiswecanknowthespringiswelcomedbyBeijingcitizens.Bythiscommercial operationwecanknowtheSon呂dynastyspri打gcanmakegreatprofit. ThisprogramisaimatpayrollwherethereinBeiji打gandTianjin.Bythe percapitadisposableincomearesustainablegrowthandspendingpower increase,thebusinesswouldnotbeimpactedby'Baxiangguidi打g'. Accordingtobudgeting,theinternalrateofreturnreach41%ofthe programasallwhole.Theserviceprofitisabout10%,ifitbeyond10%can beregardedaprogramisworthtoinvest,andinvestthisprogramisasensible choice. 1.7关键词 项目开发周期、现金流、股权架构、宋代风格建筑、体验式温泉、文化产业、市 场前景、养老住宅、交通条件、温泉水、开发金融风险、中国人口老龄化。 V首都经济贸易大学博(硕)±学位报告 北京平谷金海湖帝都水郡体验式温泉综合项目商业计划书 目卖 1项目概况1 1.1总体概述1 1丄1经营合作模式 3 1丄2公司内部权责分配表 4 1.2顶目区域现状及周边环境 8 1.3项目周边交通状况 9 2市场前景及结论 13 2.1文化产业发展前景分析 13 2.2帝都水郡文化产业基地经济市场预测 14 2.2.1中国非物质遗产文化传人聚集地及创意坊; 14 2.2.2体验式温泉休闲文化中屯、: 15 2.2.3特色餐饮服务 15 2.3结论15 3项目规划指标分析及基础配套建设 17 3.1规划原则17 3.2规划指标分析 17 3.2.1规划指标 17 3.2.2规划指标分析 17 3.3人流、车辆交通道路配套 17 3.3.1车辆流线分析 18 3.3.2人员流线分析 18 3.4住宅指标配套 18 4文化产业基地定位 19 4.1市场定位19 4.2文化产业基地功能定位 19 4.2.1中国非物质遗产文化传人聚集地及创意坊 19 4.2.2温泉休闲文化体验中也 20 4.2.3特色餐饮服务 20 4.3产业基地运营定位 21 4.4建设投入标准定位 22 5项目建设开发进度 23 5.1项目建设开发原则 23 5.2项目进度建议 23 VI首都经济贸易大学博(硕)±学位报告 北京平谷金海湖帝都水郡体髓式温泉综合项目商业计划书 6项目投资估算 24 6.1假设条件24 6.2投资资金估算 24 6.3资金筹措24 7财务经济分析与评价 27 7.1经营计划27 7.2经营业务收入估算 27 7.3成本费用测算 28 7.4盈利预测29 7.5现金流量预测 29 7.6主要经济技术指标综合汇总 30 7.7财务综合评价 30 7.8住宅成本经济指标 31 7.8.1养老住宅成本测算表 31 7.8.2销售预计统计 46 8风险46 8.1体验式温泉经营风险 46 8丄1完工风险 47 8丄2信用风险 47 8丄3市场和操作风险 47 8丄4金融风险 47 8丄5环境和社会风险 47 8.2养老住宅销售风险分析 48 8.3现金流风险 48 9体验式温泉与养老地产组合的结论 50 致谢51