!目录!正文!附件!附图共六个部分组 成 (1)封面封面的内容通常是可行性研究报告的名称!报告编写的团队或机构及报 告编写时间 (2)摘要摘要的作用是让读者能够在最短的事件内了解报告的主要内容,即用简 洁明了的语言概要介绍项目概况!项目的市场调研情况,报告的结论及有关说明 (3)目录房地产项目可行性研究报告由于涵盖内容较多因此一份可行性报告通常 有数十页,为了便于阅读者能够清楚的掌握报告的内容及关系,必须编写目录 (4)正文指的就是房地产可行性研究的主要内容 (5)附件附件内容通常是支持报告内容的主要依据,例如:调查问卷!计算过 程!统计资料!政府文件!会议纪要!法律法规等等 (6)附图可行性研究报告的附图主要有:项目位置图!规划红线图!设计方案 图!项目区域总体规划图等 n,提交项目可行性研究初稿此时,研究报告己大部分成形 12.形成项目可行性研究报告终稿修改完善并形成项目可行性研究终稿,此时研 究工作已经全部结束 2.3房地产可行性研究方法综述 虽然不同的房地产项目可行性研究有不一样条件!环境!目的和阅读对象,但均以 市场调查分析和财务评价两部分内容最为重要 2.3.1市场调查分析方法 通过对房地产市场的过去及现状进行调查,可以从中找出其规律和特点,能够帮助 我们通过判断分析房地产市场发展的动态,!预测未来房地产市场的发展走势,并以此 分析房地产项目建设的可行性房地产市场调查是房地产项目定位的基础,是预测项目 价格和销售收入的依据,也是房地产可行性研究的基础西南交通大学硕士研究生学位第11页 巴巴~一一,一-~一,一一,巴里 1.房地产市场调查分析依据调查对象和内容的不同而采取不同的调查分析方法 目前我们经常采用的有:抽样调查法!直接调查法!普查法和间接调查法由于普查法 的工作量太大,间接调查法的可信度不高,所以直接调查法和抽样调查法比较常用本 文根据调查内容的不同以直接调查法!抽样调查法为主,间接调查法为辅取得相关数据 资料 2.房地产市场调查需要必要的市场预测市场预测一般分为定性预测和定量预 测 我们通常所说的定性预测就是对房地产市场发展的历史进行总结分析,通过研究人 员的自身经验及专业知识对未来房地产市场的走势和发展方向进行推理和判断 定量预测是建立在对历史数据资料归纳汇总的基础上,在对历史数据的加工整理后 通过建立数据模型对房地产市场的各种影响因素进行分析计算,从来判断未来房地产市 场发展的数据信息 房地产市场经常采用的预测方法主要有: (1)直观判断法,德而菲法!专家小组法等 (2)历史引伸法,移动平均数法!简单平均数法!加权平均数法等 (3)因果预测法,回归分析法!相关分析法等 其中,历史引伸法和直观判断法由于操作简单所以经常被用于市场状况的预测中 2.3.2财务评价方法 房地产财务评价是将房地产市场调查!项目的开发建设的整体策划!项目成本预测 等基本资料中所得到的基础数据,通过计算各种财务指标对项目的盈利能力!投资收益 等进行分析由于投资者不止有一个目标,所以选择的评价指标也可以多种多样,各有 侧重财务评价指标分静态评价指标和动态评价指标,本文采用的静态财务评价指标 有:销售收入!投资利润率!投资净利润率!销售净利润!销售毛利率,动态则一务评价 指标是:财务净现值(FNPV)!内部收益率西南交通大学硕士研究生学位第12页 第3章A项目概况 3.IA项目背景 1./A0项目宗地为国有出让土地,土地面积为34.67亩,土地出让年限为居住用 地70年,成交楼面地价3380元/9(不包含契税!城市基础建设配套费!开发费!征地 管理费等) 2.2006年集团公司通过济南/伟东新都0项目的开发建设,成功踏入了济南市场 并取得了良好的经济效益和社会效益通过/伟东新都0项目的建设,公司熟悉了当地 的市场和消费习惯!并与当地政府相关部门建立了良好的关系,同时也培养了一批熟悉 当地市场及政策环境的员工队伍,为公司扎根济南市场夯实了基础 3.山东省是全国的经济大省,自改革开放以来,历届省委!省政府出于经济发展 战略的考虑,从布局上侧重于沿海地区的首先发展随着沿海地区经济规模的逐渐形 成,5山东省人民政府关于印发胶东半岛城市群和省会城市群一体发展规划的通知6提 出全省发展中心已转向/胶东半岛城市群0和/省会城市群0以省会为核心的中西部 地区,省委!省政府将整合全省财政!金融及政策方面的诸多优势推动本区域经济的迅 速发展,以期尽快消除本区域与沿海经济发达地区的经济差距济南市的经济大发展是 全省工作的重中之重,省会城市促经济发展!变面貌!树形象将是本届省!市!区党政 领导的工作核心任务,济南市综合经济大发展的局面已经形成 4.根据济南市统计局公布的52008年济南市国民经济和社会发展统计公报6,济 南市2008年GDP达到3,017.4亿元,比上年增长13.0%,人均GDP为45,724元,增 长12.90k,与其他14个副省级城市的比较情况看,济南城市居民人均可支配收入居第 七位 3.ZA项目基本情况 3.2.IA项目位置二 ,.A0项目位于济南市历下区经十路,南临燕子山,东临二环东路,西接燕子山西 路距离奥体中心5公里,详见图3一1 该区域是连接济南老城区与济南东部高新开发区之间的纽带,是济南老城区到奥体 中心!济南市政府!京福高速公路的连接区域随着济南市政府的东迁及全运会的成功 召开,该区域目前已成为济南市最具成长性的热点区域之一西南交通大学硕士研究生学位第13页 路东环妙万辣批撇 燕子山路文化东路 二东需 茸学院 蒸文西路 必LL东大东 弹科技城 山 大 路 盈里悦大酒店 丈牛离农 夫公司 塞:汇东卿夔 二之化反路主怀占 永途批! 发愁币 济朱豁游 缤敬中心 ~:}8军翅子李檬业技术学院 二融基竹赶因琴居 兴业银行 蒸仁IJ支寸于 夏日花园酒 店经十燕店经+路霏攀! 二路习日落二萄不蜘寒弄不8一 .山砂,!宁卜邵冬盆轰 越农幸誉开甲元支犷于 中关汇 瘫华瑕#矍燕子山注立出东省争于为科学学会万纂趋服装小祥!系 ,冠字环泽辈山注 历下公医未苑 牛莎医飞会所 汇派燕子 山庄北这 通华丰居蒸 麦裹,二 环 尔 路 山东阶~- 经学院蔚山东经济学院 誓}璧见一;齐紊贵泽三_愁冬亏生二:-与 图3一1项目地理位置图 3.2.2A项目规划设计要求 宗地总面积:23119.9M2 住宅用地容积率:2.4 地上建筑面积:55862.12M2 绿化率:350k 地下容积率((1.2 3.2.3A项目可行性研究的框架 1.介绍A项目的背景后,首先对该项目进行市场调查分析通过对经济环境!城 市及宗地概况!全国房地产市场!济南房地产市场!区域板块以及项目SWOT分析确定 该项目的定位 2.根据A项目的市场调查分析结论以及规划设计要求提出该项目的规划设计建议 和进度安排 3.核算该项目的建设成本!销售收入等相关财务数据做出财务评价 4.根据以上分析结果提出项目的结论及建设建议西南交通大学硕士研究生学位第14页 第4章A项目市场调查分析 4.1经济环境分析 4.1.1国民经济分析 12月7日中国社科院发布了/经济蓝皮书0,对2009年的经济做了总结,并对 2010年的经济形势进行了展望蓝皮书表示09年中国GDP增长速度可以达到8.3%,对 明年的经济形势的特点和指标做了预测2010年国内外的出口!物价等各项经济指标均 会是温和上涨的姿态,预计明年中国经济的增长速度将在90k以上虽然蓝皮书对2010 年的经济表示乐观,但乐观的基础并不牢靠社科院院长陈佳贵就提出未来经济发展形 势发展面临着4大挑战: 1.金融危机对世界经济的影响依然存在,世界各国对恢复本国经济所采取的经济刺 激措施会继续保持,因此明年我国的进出口的增长率依然不容乐观,只能是恢复性的增 长 2.2009年我国经济增长主要依靠的是政府的大规模投资拉动,但如果要使中国经济 能够保持比较正常的增长速度,还必须调动起民间投资的拉动作用,只有民间的投资也 活跃起来,我国经济整体回升的基础才算夯实房地产是可以拉动上游拉动建材,下游 拉动家用电器!装饰装修等50多个行业的产业,在2009年经济危机造成外贸出口受阻 的情况下,房地产行业对政府拉动和扩大内需要的策略是非常重要的 3.通过扩大内需来拉动消费,特别是拉动居民的消费目前己经形成共识但要想真 正取得实质性的增长,在今后甚至相当长的一段时间里,还需要出台一系列支持政策, 还有很长的路要走因此,2010年居民的消费性增长也将会适度的温和增长 4.我国的宏观经济的中心是保持经济的稳定快速增长,这就要求我们在保持经济快 速增长的同时也要防止经济过热要避免出现经济增长大起大落的局面 经济蓝皮书中反映的经济数据和建议,是中央政府经济工作会议政策制定的主要依 据决定着未来政策的走向从经济发展趋势分析,对2010年房地产市场比较有利的 方面包括: 1.国民经济刚开始恢复,因此政府还需要房地产行业继续拉动内需,稳定经济的 平稳恢复 2.为了拉动09年经济发展,国家固定资产投资规模耗费了大量政府资源,在2010 年政府的投资压力过大,有将部分固定资产投资向民间资本开放的可能,为民间资本创西南交通大学硕士研究生学位第巧页 造更多的投资渠道 而对于房地产业不利的方面是,如果2010年经济恢复较快,尤其是贸易出口的转 暖,国民经济压力减轻,而同时房地产市场的结构性矛盾日益突出,可能会引起政府对 房地产市场的调控最主要的威胁来自政府的加息政策从经济会议中了解到,如果年 中经济回热的话,是很有可能采用加息的政策来稳定房地产市场过热的倾向 4.1.2房地产政策分析 1.09年房地产市场回顾 (1) 比增长了 87% 商品房销售面积增长幅度较大2009年1月到n月,全国商品房销售面积同 520k,达到了75203万平方米其中商品房销售额约36000亿元,同比增长了 (2)房地产投资增长快2009年1月一n月,全国完成房地产开发投资同比增长了 17.8%,约为31270亿元房地产企业购置土地面积为27091万平方米,同比有所下 降 (3)贷款幅度提高较快2009年1月一n月,房地产企业利用银行贷款约为8994 亿元,同比增长了40.10k个人银行按揭贷款为7009亿元,同比增长了130.10k 2.2010年政策对房地产市场的解读 2010年房地产相关政策调控方向是稳定,房地产政策体现两个特点: (l)保持货币和财政政策的延续性,意味着宽松的货币政策不会进行战略撤退 到今年下半年有可能随着银行信贷额度的完成而收紧,这意味着市场投资者将继续憧憬 低成本信贷与高投资回报的红利,绝不会轻易离开市场 (2)房地产市场作为中国经济杠杆行业的地位不会改变,但过度的刺激政策会逐 步退出,比如税费优惠政策 除了将个人住房营业税由两年的免税期变更回五年,计划在明年大幅度增加限价 房!保障房的供给,抑制房价过快增长2009年政府由于国民经济的恢复基础并不牢 固,结构性的经济矛盾仍然很突出,因此中央政府还将继续保持适度宽松的货币政策, 但会采用较为灵活的策略掌握 3.2010年政策对房地产市场的影响 (1)房地产市场的结构调整目前一线大城市楼市发展明显过热,二!三线城市由 于人口!经济条件等因素影响,房价上涨幅度低于一线城市,因此只有调整房地产市场 的区域发展才能实现市场的发展平衡西南交通大学硕士研究生学位第16页 (2)2009年中央经济会提出鼓励自主和改善性住房的发展,加大保障房!廉租房的 建设,使房地产产品结构调整更为合理,促进房地产业的健康发展 4.1.32010年房地产市场预测及建议 1.中长期分析房地产市场存在着结构性机遇面对出口的困难重重,扩大内需最 有效的方法莫过于城镇化中央经济工作会议明确提出,/推进城乡一体化,放宽中小城 市和城镇户籍限制,进一步便利符合条件的农村转移人口逐步在城镇就业和落户0作为 推入城镇化的重要任务因此未来的城镇化推进将进一步拉动产业及其上下游的快速发 展,对于业务重点在二!三线城市的地产商而言,无疑将开启更广阔的发展空间 2.短期分析由于2010年经济发展具有不确定性,因此房地产走势存在着2种发 展趋势的可能:(1)国民经济恢复缓慢,尤其出口贸易没能有效恢复,国家对房地产市 场依然依赖,房地产发展平稳这是房地产市场发展最理想的状态,如果2010年能保 持该趋势,是加快销售节奏,保证回款的好时机(2)2010年上半年在宽松政策的支 持下,经济较快恢复一线城市存在泡沫,年中加息可能对市场需求产生不利影响- 4.2城市及宗地概况 4.2.1城市概况分析 1.城市自然地理济南市又称/泉城0,是山东省的省会,是山东省的政治!文 化!经济和教育的中心,是国务院公布的国家历史文化名城济南共设六个区!一个县 级市!三个县,总面积为8227平方公里,人口595万,其中市区人口为270万济南 是第十一届全国运动会的举办城市,是/全国城市综合实力50强0 济南位于山东省的中部,京沪铁路和胶济铁路的交汇处,北临黄河,南依泰山,是 山东中南部丘陵与山东西北部冲击平原的交接带,整体地形南高北低在济南境内有大 沙河!黄河!小青河!玉符河等河流以及大明湖!东萍湖!白云湖等湖泊济南的地形 是由北部临近黄河的临黄带,南部靠近泰山的山区地带以及中部的冲击平原带组成,地 形结构较为复杂多样 济南的土地资源总面积约8150平方公里,其中山地!丘陵地3000多平方公里,其 余为平原济南的矿产资源较为丰富,主要有黑色花岗岩!煤!铁!耐火粘土!钾等, 黑色花岗岩的品位高!质地纯正,已出口欧美等20多个国家和地区济南的南部盛产 苹果!山碴!核桃等,章丘的大葱!大明湖的莲藕更是全国闻名济南水资源15.8亿西南交通大学硕士研究生学位第17页 立方米,其中可利用的14.9立方米 2.济南历史文化在春秋战国时期济南属于齐国地界,到了秦朝属于济北郡汉朝 初期设济南郡,这是/济南0名称的最初应用隋朝时济南称为齐州宋徽宗升州为 府元朝时济南属于中书省,济南路明清时期设济南府1929年济南正式设济南市 1948年9约,济南解放济南是舜的故乡,是中华文明的重要发祥地,济南设有一条专 门为纪念舜曾经在济南耕种的道路一舜耕路 济南是一座历史文化名称,具有2000多年的历史,是龙山文化的发祥地,隋朝所 建的四门塔是我国现存最古老的石塔;郭氏墓石祠,是我国现存最早的地面建筑,均是 全国重点文物保护单位,还有齐长城遗址,彩绘罗汉等 济南也诞生了许多历史名人,如:神医扁鹊,著名文学家李清照!辛弃疾!李开 先,战国时期的大思想家,阴阳五行的集大成者邹衍,大唐的杰出谋士房玄龄,唐朝著 名大将秦琼,清朝著名工匠魏详等 济南也是山东的文化中心,这里有包括国家教育部Zn工程的重点大学山东师范大 学!山东大学等在内的接近40所高校,每年为国家输送大量人才 济南高校名单:山东师范大学!山东大学!山东建筑大学!山东警察学院!山东财 政学院!山东经济学院!山东交通学院!山东艺术学院!山东政法学院!山东体育学院 山东工艺美术学院!山东科技大学(济南分校)!山东轻工业学院!济南大学!山东中 医药大学中华女子学院(山东)!济南广播电视大学!山东省广播电视大学!山东艺术 学院!山东工艺美术学院!山东省青年干部管理学院!山东省警官学院等等 3.济南的行政区分济南市山东省的省会,山东省的政治!经济!文化中心,国家 批准的副省级城市,下设历下!槐荫!天桥!长清!历城!市中六个区!平阴!济阳! 商河三个县,还有章丘市(县级市) 4.济南经济发展济南的工业较为发达,钢铁!炼油!汽车!化工!建材!机械制 造是全市的支柱产业,也诞生了一批名优品牌,例如:约突泉啤酒!小鸭洗衣机!中国 重汽!将军卷烟等均在国内市场占有较大的市场份额 济南郊区依靠所在地理的资源优势,以其优良的品种纷纷在中外市场上创出好口 碑,例如:章丘的大葱!平阴的玫瑰!泰山的白梨!龙山小米等 4.2.2周边环境及设施项目公共交通 .周边配套 中小学:甸柳一小!燕山中学!窑头小学西南交通大学硕士研究生学位第18页 综合商场:大润发!万嘉隆 银行 医院 工行!建行!深发展!济商行!招行!农信社 武警医院!千佛山医院 店! 2.其他新梅园!倪氏!静雅大酒店!桃源大酒店!真如意大酒店!天外村大酒 东方明珠酒店燕山休闲广场!东方之韵KTV!千佛山!佛慧山!浆水泉!蟠龙 3.交通经十路燕山立交桥站:32!巧!202;二环东与文化路路口:49!129! 112!KSO!K93!K666!KIO7:文化东路燕子山路路口:18!K59;BRTZ!BRT4号线 .3市政配套 l八,一O乙卜卜六U叶月 经十路配套管线齐全,供水!排水!煤气!通信均有接口采暖:目前暂无热源, 但供应此地区的浆水全供热站已经开工建设,预计2010年年底具备供热能力目前与 经十路连接的管线已经铺设完毕供电设施,区域用电自燕赤变电站,临时用电从宗地 西侧干休所变电站接入 4.2.4A项目地形 宗地东西向较窄成长方形,由于该地块临燕子山,因此该宗地延山势南高北低 标高:99.21米一130.35米,宗地高差剖面见图4一1 胜米)- 图4一1宗地高差剖面 4.3全国房地产市场分析 根据国家统计局的数据,2009年1月到n月,全国完成房地产开发投资额为4880 亿元,同比增长率为4.1%全国商品房销售面积为11209万平方米,同比增长8.2% 根据以上数据结合市场调研分析: 1.购房者的观望情绪明显,一部分城市的房价略有下降自2009年12月一2010年 3月底,随着二手房营业税调整等一些列房地产调控政策的密集出台,同时两会期间两西南交通大学硕士研究生学位第19页 会代表对高房价问题的态度,都对目前的房地产市场产生了明显的影响大部分城市的 成交量明显下滑,同时各种税收和金融监管政策的出台也显示了政府对抑制房价的决 心在这样的敏感时期,需求性的消费者开始推迟购买住房,等待一个更合理的时机买 房,而投资性的消费者担心会被高价套牢,也采取观望的态度 2.商品房房价下跌缓慢从2009年底到2010年3月这段期间,虽然政府密集出台 了多种房地产调控政策和措施,但就目前的情况看,房价并没有立竿见影的出现下跌 3.2010年一季度的房地产投资同比增长幅度较大目前国家出台的一系列房地产 调控措施并没有对房地产企业的资金链产生本质的影响,2009年的由于投资速度放缓, 地产企业的土地储备下降,导致目前一些城市可售楼盘面积也在不断下降,然而城市自 住型刚性需求仍然较大,因此2010年下半年部分城市的房价仍然可能出现快速增长的 局面不过因为调控基调未变,也担心政府出台更为严厉的调控政策,因此国内一线城 市的投资应是稳中缓升的局面,二三线城市很可能会出现较大幅度的增长 4.房地产销售趋于正常2010年3月底全国13个重点城市的周成交面积为206万 平方米,远远低于2009年第四季度的平均水平,交易量下降明显 4.4济南房地产市场分析 4.4.1商品房市场分析 2009年济南商品住宅总成交316.3万平方米,月均成交26.4万平方米见图4一2, 同比增长105%2009年是济南商品住宅快速发展的一年,该年济南住宅成交套数较上 年增长88%,成交量创历史最高水平,销售均价达6023元/平米见图4一3,较2008年销 售均价上涨7.8%o 导氏2 i月2月3月4月5月6月7月8月9月,O月11月12月 图4一209年济南商品房成交面积西南交通大学硕士研究生学位第20页 助龙点止瞬,丽蚕咭滋污召弧-以月O~夕声一一细-柳帅一哪~布成公泣夕尹63蛤一引能 )均枕.(元,平方米 寸月2月3月4月5月6隽7月8月g月10月11月12瘫 图4一309年济南商品房成交价格 4.4.2土地市场分析 截至2009年n月底,济南市全年共推出土地106宗,土地出让面积共计729.4万 平米,折合总建筑面积1981.6平米各项指标均比2008年有较大涨幅,出让宗数翻 了一番,出让面积及折合总建筑面积的涨幅均在150%以上 商服用地(含住宅配套商业)39一宗,总面积约102.73万平米,折合建筑面积约 438.18万平米;住宅用地(纯居住)67宗,总面积约626.7万平米,折合建筑面积 1543.46万平米; 表4一108!09年住宅用地分析 住宅用地面积占比住宅折合面积占比 2008年 2009年 445 626.7 91.7% 85.92% 1095.11 1543.46 85.06% 77.89% 09年成交土地70宗,总面积约620.7万平米,折合建筑面积约1630.33万平米 土地成交总价款为237.95亿元,平均地价为255.7万元/亩,与2008年相比上涨幅度 超过60%,平均楼面地价为1457.68元/平米住宅用地(纯居住)51宗,总面积约 558.93万平米,折合建筑面积1357.27万平米;土地成交总价款为195.29亿元,平均 地价为233.05万元/亩,平均楼面地价为1438.84元/平米 4.4.3市场影响因素分析 1.目前市区内平均涨幅己达到近130k,而对于部分地区,房价涨幅甚至超过20% 二手房市场在一手市场的带动下,也从最初每月调价,变为每周调价,甚至在热点区 域,价格一天一变,呈现出一派罕见的房地产繁荣景象西南交通大学硕士研究生学位第21页 一巴巴里里纽一一一一一~-一一 2.成交量受供应量影响较大由各月成交量来看,并未同价格一样出现逐月递增 的情况这一方面受房地产固有销售淡旺季周期影响,而更重要的则是市场在售货量相 关虽然市场价格快速攀升,而很多开发商储备土地却有限 3.济南市场供应的不足这一方面与前几年济南推出地块较少有关,另一方面是 由于金融危机之下,尤其是2008年,不少房地产开发企业均放慢了开发的速度,导致 市场上供应住宅大幅减少这种情况,此情况可能要持续2010年下半年 4.刚性需求强劲2009年第十一届全运会在济南的召开不仅加快了城市交通等基 础设施建设的步伐,更大大提升了城市的形象及吸引力城市化进程加快,外地来济置 业人群越来越多房地产自然受其利好影响,销售火爆而同时,天桥区!槐荫区等均 在2009年有大规模的拆迁动作,导致本地市场刚性需求同样旺盛 4.4.42010年济南房地产市场展望 房地产市场的快速发展已经远远超出了经济的增长水平其产业对经济的带动作用 更甚于对经济的依附作用因此,判断2010年济南市房地产的走势,应该更多的关注 宏观经济形势对产业的影响宏观经济决定房地产不会面临大幅调整 1.国家刺激经济上行的政策没有变房地产产业自身的规模,以及对相关产业的 带动作用都注定了房地产仍为政府实现扩大内需目标最有效!最便利的调控产业 2.宽松货币环境没有变虽然7月份以来信贷规模有所收缩,但由于扩大内需政 策以基础建设为主,后期仍需要有大量的资金投入,因此短期内,宽松的货币环境不会 迅速改变而充足的资金是房地产得以发展的基础 因此,由宏观经济形势分析可以看出,宽松货币政策不改变,新的经济增长结构未 出现,房地产业不会面临大幅调整2009年,尤其是下半年土地供应虽然有了较快增 长,但可开发土地的增加很难马上变为市场的住宅供应量,因此2010年市场的供应量 仍然较为紧张但同时,随着城市旧城改造步伐的推进,刚性需求以及投资!投机性需 求也将继续维持在高位,可以预计,2010年济南市房地产市场仍然整体向好而局部区 域,尤其是自身基础设施并不优秀,本轮/跟风0上涨的区域则会对政策收紧或市场波 动反应敏感,甚至会有向下调整的空间 4.5区域板块分析西南交通大学硕士研究生学位第22页 4.5.1板块界定 沿经十路,西到燕子山西路,东到奥体中心!南至旅游路!北至世纪大道 4.5.2板块演变 2003年济南市新的城市总体规划出台,以及2008年济南全运会的成功举办,济南 东部奥体板块一直是济南房地产最为活跃的板块,随着东部交通!配套等的提升,全运 会后,落户东部将逐渐成为一种/时尚0/住东不住西,住南不住北0一直以来都是 济南人的居住习惯,东部奥体板块成为济南市民安家!置业的理想选择地济南市政府 以及大量企业总部向东部迁移也使购房者看好东部的前景据了解,华电!重汽!黄 金!鲁信!鲁银!国电等大型企业的总部己经或即将向东部迁移,一些保险公司!银行 等金融机构的区域总部也将向东部奥体周边迁移,给该板块带来了更为广阔的中高档住 房需求群体 4.5.3在售楼盘分析 目前奥体板块周边可出让土地紧缺,市场上在售的楼盘较少,经过实地调研,剔除 不具备代表意义的项目我们选取以下项目作为样本来分析整个东部奥体板块的住宅市场 见表4一2 表4一2板块典型楼盘汇总 项目名称项目位置开发商建筑面积 名士豪庭经十路与浆水全路 交接处 经十路燕山立交桥 东北侧 济南文化东路16 号 经十路与燕子山西 路交叉口 经十路奥体场馆南 钡四 经十路南侧与名士 豪庭斜对 香港南益集团 中润世纪广场山东中润集团 一期10万平方米, 合计100万平方 34万平方米 推出时间 2007年5月, 分期建设推出 2008年7月 中建文化城 汇丽华城 山东中建房地产开 发公司 济南中天集团 一期11.5万平方米2008年12月 4.05万平方米2009年4月 海尔绿城全运村海尔绿城一期40万平方米2008年12月 银座花园山东银座久信房地 产公司 二期15万平方米 合计35万平方米 2008年12月西南交通大学硕士研究生学位第23页 里巴巴巴巴巴巴巴巴巴巴竺巴巴巴巴 具体情况如下: 1.名士豪庭该项目坐落于经十东路,由香港南益集团在济南投资开发的大型高档 住宅小区,总建筑面积约100万平方米,项目位于浆水泉路与经十东路交汇处,距离 /A0项目大约三公里 开盘时间:2007年5月入住时间:2010年4月 容积率:2.0绿化率:40%物业费:1.5元/平方米 主打户型90一170平米;230平米复式结构,目前均价9000元/平方米 由于该项目属多期建设多期开盘销售因此开盘不断,为/A0项目竞争最大的楼 盘 2.银座花园银座花园于名士豪庭项目与经十路隔路相望,小区规划总用地350 亩,总建筑面积达35万平方米,目前一期20万平方米己经销售完毕二期15万平方 米,其中面积为90一140可主力户型住宅已经基本销售完毕,现均价9500元/m层差 70元该项目绿化景观非常优秀,主力户型设计相对合理,故在地理位置相对名士豪庭 项目的不利情况下,所售价格仍高于名士豪庭 3.中润世纪广场:中润世纪广场地处燕山立交桥东北侧,南临经十路,北临窑头 路,西接二环东路中润世纪广场物业形态涵盖了办公!商业!酒店!高级公寓等方 面,是一个具集多种功能为一体的建筑综合体,中润世纪广场由七幢写字楼!十幢住宅 楼组成,总建筑面积约34万平米户型面积在60一190平方米不等该项目目前仅存可 销售住宅2套,面积为160平米左右,价格在9300元/Inz 4.中建文化城:项目位于济南市文化东路16号(原中建八局大院),全部为高层 住宅总规划建筑面积23万平米,一期建筑面积n.5万平米绿化率40%,停车率 80%面积从36一170平方米 在交通位置上地处燕山立交桥内侧,东靠二环东路,南临第一大道经十路公交线 路十分通达,交通便利,是济南交通黄金区域周边高校云集,山东大学!山东师范大 学!山东艺术学院!山东政法学院!山东经济学院!山东中医药大学!山东警察学院! 山东行政学院!山东体育学院等几十所高校沉淀了浓厚的文化学术气息 总规划建筑面积23万平米(一期建筑面积n.5万平米)新一期开盘时间在2008 年12月,户型为90平米140平米两种,90平米户型较差,价格在9500元左右目前 仅存少量小户型待售 5.汇丽华城:项目位于经十东路与燕子山西路道路交叉口的东南角,本项目总用 地面积为11553平方米;总建筑面积为40454,69平方米,地上建筑面积37013.35平方西南交通大学硕士研究生学位第24页 一一一一一一一一 米,地下建筑面积3441.34平方米,容积率为3.50,建筑密度为42#23%o主力户型 110一22,均价980元/平方米目前仅存少量大户型待售 6.海尔绿城全运村(精装修)海尔绿城全运村为济南第十一届全运会重点配套项 目,项目坐落于济南的东部区域,位于经十东路奥体场馆以南,旅游路将项目自然划分 成南!北两个地块,旅游路以北是海尔绿城奥体酒店项目,以南为海尔绿城全运村项 目项目总占地面积1200余亩,规划地上总建筑面积100余万平方米物业类型包括 高层!小高层!多层!产权式酒店!平层官邸!小独栋及联排多层住宅!五星级酒店! 商业等 全运村项目共分三期开发,一期建筑面积近40万平方米,包括多层!小高层!高 层以及一个15000平方米的运动主题会所目前均价为12500元平方米 通过以上信息的详细分析了解到,目前奥体板块内在售楼盘除名士豪庭分期开盘在 售房源较多外,其他楼盘基本销售殆尽,且销售时间较短由于该地区土地资源紧缺价 格高昂因此在售楼盘的建筑密度及容积率普遍偏高 4.5.4产品分析 奥体板块在售楼盘产品分析见表4一3 表4一3板块楼盘产品分析 项目名称 名士豪庭 类型装修标准主力户型及面积 中润世纪广场 中建文化城 汇丽华城 海尔绿城全运村 银座花园 高层!多层毛坯房主力户型三室两厅!四室两厅面积:90- 17Om2 高层毛坯房主力户型三室两厅!两室两厅6于190m, 高层毛坯房少量小户型36m2 三室两厅及四室两厅的户型比例较高面积 140一170mZ 高层毛坯房主力户型三室两厅!四室两厅110一220mZ 高层!小高层!多层精装修主力户型两室两厅!三室两厅!四室两 厅!复式结构,小独栋住宅户型95- 450mZ 高层!小高层毛坯房主力户型两室两厅!三室两厅 主力户型90一140m, 从楼体类型上看,板块内的楼盘基本上都做到了各种楼型的兼顾且普遍重视楼盘的西南交通大学硕士研究生学位第25页 整体规划及景观建设,具体较高的品质 在户型方面,该区域除中建文化城!中润世纪广场有少量小户型外,主力户型普遍 偏大,以三室和四室为主,主力户型面积为90一一220平方米不等,户型设计合理,实用 高特别是银座花园以及海尔绿城全运村在采光!通风和功能布局等方面考虑较为周 全,颇受市场好评 4.5.5价格与客群 销售价格与客群分析详见表4一4 表4一4价格与客群分析表 项目名称 名士豪庭 目前销售均价(元/m2)客群特征 9000 中润世纪广场 汇丽华城 海尔绿城全运村 9300 9800 12500 大集团公司的高级技术人员及管理人员!教师 公务员!小企业主为购房主力 周边企业白领!教师!公务员 企业中层领导!小企业主!公务员 通过综合分析我们可以得到:板块内部各项目的销售均价集中在9000一12500元/平 方米之间,购房者主要是公务员!周边学校教师!企业中高层领导!高级技术人员!小 企业主,购房者的购买力比较强 4.6项目SWOT分析 1.项目优势: (1)项目周边的基础配套齐全 (2)经十路地理位置优越,经十路是济南标志性道路从东到西,经十路的功能 分区分别为文教科研区!旅游体育休闲文化区!商务配套区!商业中心区 (3)该项目邻近甸柳小学!燕山中学!山东经济学院!山东艺术学院!山东政法 学院!山东师范大学等名校是济南市教育资源最好的区域,为项目提供了广泛的!独特 的推广主题; (4)项目背靠燕子山,自然景观秀丽 (5)与经十路平行的旅游路沿线山体众多!风光秀丽,一条路就可连接或辐射到 植物园!千佛山!开元寺!浆水泉!章丘泉水等一系列景点和历史文化遗迹,是一条名 副其实的/景观旅游大道0 2.项目劣势:西南交通大学硕士研究生学位第26页 一一里巴巴巴巴巴巴巴巴竺巴竺巴竺竺巴竺巴 (一)/A项目用地面积23119.9M2,规划住宅面积52889,53M2,项目规模较小, 不能形成大型社区 (2)此项目是我公司进入济南市场后开发的第二个项目,政府公关能力!品牌优 势!人才储备较为欠缺 3.项目机会 (1)同区域在售楼盘较少,同区域银座花园!中润世纪广场!中建文化城!海尔 绿城全运村一期以及汇丽华城均基本销售完毕,只有名士豪庭所剩房源较多 (2)济南房地产市场供应不足,刚性需求较大 (3)2008年济南全运会的成功举办,济南东部奥体板块随着大型企业的总部己经 向东部奥体周边迁移,给该板块带来了更为广阔的中高档住房需求群体 4.项目威胁 如果2010年国民经济恢复较快,国民经济压力减轻,而同时房地产结构性矛盾日 益突出,可能引起政府对房地产市场的调控 表4一5ASWOT分析 优势:劣势: 1!项目周边配套齐全生活便利1!项目规模较小,不能形成大型社区 2!经十路是济南标志性道路,项目地理位置优越2!此项目为我公司进入济南市场的第二个项 3!项目周边学校众多,是济南教育最好的区域目,政府公关能力!品牌优势!人才储备较为欠 4!项目背靠燕子山,风景秀丽缺 5!与项目所在的经十路平行的旅游路沿线景观众 多 机会:威胁: 1!同区域周边竞争楼盘较少宏观政策对房地产市场的利空影响 2!济南市房地产供应不足,刚性需求较大 3!大型企业向奥体板块的迁移,给项目带来了广阔 的高档住房消费群体 项目优势大于劣势,机会大于威胁,具有很高的发展潜力 4.7项目定位 4.7.1项目客户职业定位 客户职业定位不同层次客户重要程度如图4一1,根据该项目所在区域的市场调西南交通大学硕士研究生学位第27页 查分析以及区域特点,A项目的客户职业定位如下: 核心客户:小企业主!生意人!政府高层 重要客户:企事业单位中!高层!高级技术人员!高校教师!公务员 游离客户:外地人 核心客户 重要客户 游离客户 图4一4不同层次客户重要程度 2.客户收入定位: (1)本市较高收入阶层,主要为小企业主!生意人!企事业单位高层,此类人群收 入较高,对环境和生活品质要求较高 (2)政府中高层!高级技术人员!公务员,此类人群对住宅的地理位置及交通特别 看重 4.7.2项目产品定位 A项目位于济南新城市中心,景色秀丽!周边交通发达通过板块周边楼盘定位的 对比分析以及潜在客户对小区的综合品质!配套!生态环境均有较高的要求因此该项 目定位为:高品质的智能化生态小区 综合周边市场分析及项目初步规划布局,初步确定本项目户型面积如下: 1.主力户型以3房2厅!4房2厅为主 2.少量2房2厅户型西南交通大学硕士研究生学位第28页 4.7,3项目价格定位 房地产可行性研究定价一般采用两种方式: 1.成本加利润定价法 2.市场比较定价法 这里我们采用的市场比较定价法,选用板块内可比较的楼盘,分多因素进行比较, 其中每个比较因素需要根据客户购房时考虑的重要性确定其权重并且假设本项目各种 因素的权重和为1,其他比较项目每个因素与本项目相比较较为拟合程度再根据比较 项目的价格和比较系数相乘,得出每个比较项目修正后的参考价格,详见表4一6!4一7 表4一6毛胚房价格定位 比比较内容容权重重名士豪庭庭中润世纪广场场汇丽华城城 (((((%))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))) 拟拟拟拟合合比较系数数拟合合比较系数数拟合合比较系数数 程程程程度度度程度度度程度度度 建建筑规模模12220.7778.44411112220.8889.666 区区域位置置15551.33319.5551.11116.5551.2221888 外外部环境境15551.33319.55511115551.11116.555 社社区环境境15550.77710.5551.22218881111555 立立面设计计15550.99913.5550.99913.5550.99913.555 户户型设计计1OOO1.11111111.22212220.999999 配配套设施施10001.222122211110001.1111111 比比较内容容权重重名士豪庭庭中润世纪广场场汇丽华城城 (((((%))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))) 比比比比较系系拟合合比较系数数拟合合比较系系系 数数数数数程度度度程度度数数数 主主题提炼炼8881118880.9997.2220.9997.222 合合计计1000000102.44444104.2222299.888 名士豪庭均价:9000元/MZ9000*1.024=9216元/砰 中润世纪广场:9300元/矿9300*1.042二9690.6元/矿 汇丽华城:9800元/矿9800*0.998=9780.4元/M, 通过以上计算本项目毛胚房的参考定价为:(9216+9690.6+9780.4)一3=9562.33元/MZ西南交通大学硕士研究生学位第29页 表4一7精装房价格定位 比比较内容容权重(%)))海尔绿城全运村村 拟拟拟拟合程度度比较系数数 建建筑规模模12220.555666 区区域位置置15551.55522.555 外外部环境境巧巧1.4442111 社社区环境境l5550.77710.555 立立面设计计15550.8881222 户户型设计计1OOO0.999999 配配套设施施1OOO0.888888 主主题提炼炼8880.8886.444 合合计计100000095.444 海尔绿城全运村精装均价:12500/M, 通过以上计算本项目精装修参考定价12500*0.954=11925元/平方米西南交通大学硕士研究生学位第30页 第5章规划设计建议和进度安排 5.1规划设计建议 5.1.1规划设计指导思想 以人为本的设计指导思想,以建设高智能化生态型居住环境为目标,强化小区居住 功能,合理安排居住!配套!通讯等设施,提高生活质量,为居民创造一个高智能化! 布局合理!功能齐全!交通便利的现代化高档居住小区 5.1.2规划建议 1.总平面规划建议 (1)设计理念现代化建筑群的设计,应从城市环境发展及地域环境特征为考虑的 出发点,强调建筑与环境的对话,从单一的硬件开发发展为对整体环境氛围的营造,力 求创造连续的空间层次体系具体到住宅小区和城市环境的关系上来,可以概括将地块 南侧燕子山自然景观引入住宅建筑群中,形成立体的空间与景观环境系统 (2)因小区独特的地理位置,在南侧燕子山方向设计较为自然的上山雨道,使小 区从整体上与自然清新绿色氛围相拥,营造小区良好的外部环境氛围同时为了将绿色 清新的空气引入小区,我们在小区南部与燕子山交界处设置景观花园,使小区内部环境 与山体环境融为一体,使得小区成为一个在优美环境中吐纳生息的有机体 (3)小区的整体性及景观绿化设计在道路系统!绿化景观!空间形态等多方面塑 造小区统一完整的形象,在小区中心线景观设计上,以/水0为主题,设计富有丰富优 美曲线的溪流,水岸边利用富有层次和韵味的草坪及色彩鲜艳的草间小径,为居民提供 放飞心情的场所每一块楼间地利用层次丰富的绿化植被系统!建筑小品!亭台和雕塑 及不同色彩材质的铺装材料,树!草!花!石各有不同,形成一副悠然自得的休闲生活 氛围 (4)小区住宅群体的基本朝向与经十路平行(即偏西25度左右),同时,适当引 入曲线行建筑群体组合,主要曲线线形顺各自主导风向,保证小区内部通风 (5)在设计中着重挖掘道路及交通的丰富内涵,体现三大功能,即交通功能!交 往功能!景观功能 A.出入口设置:小区主入口设置在经十路上,同时在济王路上设置次入口,两个入 口之间由主干道连接西南交通大学硕士研究生学位第31页 B.道路系统:道路系统分二级,小区主干道宽7M,单侧设1.5M的人行步道,其他 车道宽4米,消防车道主要依靠小区的车行道路小区的主要交通系统,是通过一条7M 宽的线形舒缓的环状道路,将各个部分联系起来,楼间道路宽4米,尽端设置回车场 地 C.停车:机动车停放分地上!地下两种方式,地下停车场分三块,分布在各个楼 座之间,另外局部也有地面停车场地汽车泊位305个,地下280个,地上25个非 机动车停放以及设备用房,主要布置在高层住宅的地下室 2.户型设计建议户型从均好性的角度出发,大开间!浅进深!宽敞明亮!动静 分区!功能合理!通透明亮 表5一1户型建议表 户型建筑面积(9)比例 Al四室两厅两卫200一23015% Bl三室两厅一卫140一18070% Cl两室两厅一卫90一11015% 3.景观设计建议 (1)园林设计需配合建筑设计平面布置以及地形,使户外景观与建筑空间有机的融合 为一体 (2)强调细部设计,特色凉亭!廊架!花坛!山景等利用有特点的植物和铺装材料等 作为点坠,以突出自然温馨的主题氛围 (3)植物设计要强调四季色彩变化,以植物的形!色!香等特征来创造出一个诗情画 意的环境植物需采用适合本地生长的植物做多层次的密集种植,并布置于住宅与车道 之间,以减少噪音!遮挡不良视线 (4)铺装材料的颜色和质地应与外墙协调,并配合其他景观材料,合理的安排搭配 在建筑物及停车场的出入口及公众广场中需配合以特色铺装材料,这样既能满足功能要 求,又能创造悦目舒适的地面景观 4.消防与人防设计建议 (1)消防设计 A.总平面消防设计本项目建筑均为中高层住宅,沿建筑主要一侧均有4米宽的消 防车道,无法形成环形的楼座近端设置18米*18米的消防回车场 B.建筑单体消防设计两部电梯(其中一部消防电梯),前室正压送风 (2)人防设计新建人防设施按济南市人防办具体要求以及国家规范进行设计西南交通大学硕士研究生学位第32页 5.结构设计说明: (l)设计依据 A.建筑专业提供的建筑方案图 B.安全等级:二级 C.重要性类别:丙类 D.设防裂度:六度 E.内压:高层0.55千牛/平方米 F.所涉及的主要规范和规程 5高层建筑混凝土结构技术规程6JGJ一2002 5建筑结构荷载规范6GBS0009一2002 5混凝土结构设计规范6GBSOOIO一2002 5砌体结构设计规范6GBS0003一2001 5建筑抗震设计规范6GB5O011一2001 5建筑地基基础设计规范6一GBS0007一2002 5建筑桩基技术规范6JGJ94一1994 (2)基础A.地下车库采用独立基础B.中高层住宅采用筏板基础 (3)上部结构高层住宅采用剪力墙结构,抗震等级为三级 6.给排水设计说明: (1)本专业所采用的规范标准: 5建筑给排水设计规范6 5建筑设计防火规范6 5高层民用建筑设计防火规范6 5建筑灭火器配置设计规范6 5自动喷水灭火系统设计规范6 5人民防空地下室设计规范6 5室外给水设计规范6 5室外排水设计规范6 5住宅设计规范6 (2)生活给水 A用水量估算本工程最高日用水量为393.06立方米,详细计算见表5一2用水估算 表西南交通大学硕士研究生学位第33页 表5一2用水量估算表 序号用水名称数量用水标准最高日用水量备注 1住宅生活用水301户300升/人/户316.05M3/天3.5人/户 2公共建筑2595.23矿10升/MZ25.98M3/天 3绿化用水7650M,2升/MZ/天/次巧.3M3/天一次/天 4小计357.33矿 5不可预见用水量35.733M3 合计393.o6M3 B.水源接入水源由经十路市政给水管网引入 C.给水方式由市政给水管网引入一条DN20O给水管,分别经水表计量后供应小 区内生活及消防用水住宅每户用水单独核算,水表出户(用远传水表也可以不出户, 由业主和自来水公司协商解决)本小区全部为高层住宅,故采用地下室至地上3层由 市政给水管网直接供水,4层以上市政管网一储水池一水泵一水箱一用水点,通过减压阀进 行压力分区根据小区规模,小区共设一座水泵房,设置在地下车库内,水池容量!水 箱容重合计不小于日用水量的40% (3)消火栓给水系统 A.消火栓用水量:室内3OL/S,室外ZOL/S,火灾延续时间2小时 B.消火栓系统:小区内布设环状消防管道,间距不大于120米设置三出口地上式 消火栓 C.储水装置:在地下车库内设水泵房及生活消防水池,消防水池容积为140立方 米在屋顶水箱内含18立方米的消防水量 (4)自动喷淋给水系统 A自动喷水灭火系统用水量27L/S,火灾延续时间一小时 B喷洒系统:由喷淋泵(2台,一用一备)!湿式报警阀!水流指示器!水泵接合 器及管网组成 C危险等级:按中危险级设计喷头设于地下车库内 (5)排水系统 A排水体制:采用分流制系统,污!雨水分系统排除生活污水!雨水直接排入市 政雨!污水管网 B生活污水:高层污水系统设专门通气管;厨房污水单独排除,并经隔油池后,再 排入污水管网污废水排放量为382.6立方米/天 C.地下室排水,用排污泵提升后再排除西南交通大学硕士研究生学位第34页 一--竺竺竺竺,竺些竺旦竺里竺, (6)雨水系统 A.室外道路雨水经道路雨水口汇集后接入室外雨水井 B.单体屋面雨水先汇至室外明沟,汇至小区雨水井,经小区雨水管网排至市政雨 水管网中 7.强弱电设计说明 (1)设计依据 510KV及以下变电所设计规范6 5民用建筑设计规范6 5住宅设计规范6 5高层民用建筑设计防火规范6 5建筑设计防火规范6修订本 5低压配电设计规范6 5供配电系统设计规范6 (2)小区概述/A哭居民居住小区内共有四栋住宅楼具体参数如下:建筑总面积: 68818.97M2;住宅面积:52889.53M,;地下车库面积:9500MZ;总户数:301户 (3)强电 A用电负荷计算 居民住宅楼用电:3900KW 地下车库用电:30OKW 公共设施用电:45Kw 小区道路照明!服务型部分用电:25KW 总负荷:427OKW B负荷等级:小区建筑为高层民用建筑,内设有电梯!消防系统和生活泵站等都属 于二级负荷,按二级用电负荷设置,两路10KV高压供电,每路电源均留有一定容量电 源作为另外一路电源的备用电源 C.供电方案:建立两个10KV变配电所 D.低压配电系统:由各变配电所向服务区域楼座低压供电,采用直埋电缆的敷设 方式;在每栋楼底层或地下层设置低压配电间,采用电缆或母线槽的形式分段向楼层供 电 (4)弱电 A.通信与网络系统小区内设有电话交接与网络管理中心(设在物业管理处),每西南交通大学硕士研究生学位第35页 户住宅安装电话二门,网络线二根 B.有线电视电视系统采用分支一分配方式,每户住宅分配一路电视信号,电视终 端布置视其住宅房型而确定 C.保安系统 ^1客访!防范系统每栋住宅楼进出口处设置对讲或可视对讲的方式进行来客联 络,用电子门锁控制大门的开启;每栋住宅进口处和电梯间实行电子监控系统,发现情 况异常,可向管理中心报警;底层!二层和顶层住宅,室内设置红外线!门窗磁报警装 置;每户设置紧急呼叫报警按钮 o火灾!煤气报警系统为了防止煤气泄漏引起人员窒息和火灾事故,每户厨房设 置煤气泄漏报警器,当煤气泄漏报警器动作,自动联动厨房排气扇打开并向外界报警 >>小区闭路监控系统在小区主要出入口!主要通道处!设置摄像系统,在小区的 西面一段围墙处设置主动式红外线探头,监控系统中心设在小区物业管理处 1/4 应急与消防报警系统高层住宅楼梯处!地下车库出入口处均设置紧急出口指示 灯,便于人员疏散地下车库设置火灾报警探测器,遇火灾则自动报警,并经消防控制 中心自动启动消防泵!喷淋泵 1/2 住宅智能化利用现代化信息技术,实现小区自动化管理,其内容如下:水! 电!煤气自动计量!收费;小区内安全防范系统监控管理;住宅的火灾!有害气体泄漏 自动报警;住宅紧急呼叫系统;小区局域网与互联网连接,资源共享,并能通过网络终 端实现医疗!文娱!等公共服务和费用自动结算;车库管理系统化 (5)防雷与接地系统本项目防雷接地,电器设备接零,保护重复接地及弱电系统的 工作接地,均利用建筑物基础底板构成一个统一的联合接地体,该接地体接地电阻R< 1W本项目为二或三级防雷系统,屋面采用避雷带及避雷针相结合的防雷装置,避雷带 用25*4镀锌扁钢避雷引下线利用混凝土柱及混凝土剪力墙内主钢筋,与基础底板钢 筋可靠焊接为防侧击雷,本工程各栋大楼由底层开始,每隔二层沿建筑外墙,利用圈 梁式混凝土剪力墙中钢筋连接并接地,作为防侧击雷的均压环 8.燃气设计说明 (1)设计依据5城市煤气设计规范6JJ28一1978 (2)设计说明小区内引入一条DN25O的煤气管,并设置一煤气调压站每户住宅安 装两眼煤气灶,安装4.0立方米/小时煤气表 9.暖通空调设计说明 (l)规范标准西南交通大学硕士研究生学位第36页 5采暖通风与空气调节设计说明6GBJ19一1987 5高层民用建筑设计防火规范6GB50045一1995 5汽车库!修车库!停车场设计防火规范6GB50067一1997 5住宅设计规范6GBSOO96一1999 (2)高层建筑防排烟及空调 A.高层建筑在无外窗的消防电梯及其合用前室设置正压送风系统,正压送风机 设在首层,正压送风口每层设置火灾发生时,着火层及着火房上下层正压送风口开 启,正压送风机启动高层建筑外窗的卫生间排除的废弃和厨房的脱排油烟机排出的油 烟废气均各自排入防倒流标准土建废气竖井,由屋顶排放 B高层建筑每套单元留有分体式空调电源插座,配合建筑留有空调室外机的位 置空调的凝结水排入外墙上敷设的PVC立管,集中排放 (3)地下车库通风排烟地下车库按建筑划分的防火分区设自然进风机械排风系统, 每个排风系统设若干个风机房排风量按6次/小时计算,排烟风机前设280摄氏度自 动过闭排烟防火阀,排风系统兼作排烟系统使用排风口的位置和高度符合环保要求 (4)各设备用房通风换气次数如下: 变配电站15次/小时电梯机房:巧次/小时 卫生间:10次/小时机动车库6次/小时 地下设备用房3飞次/小时厨房餐厅40一60次/小时 (5)消防!环保 A地下车库设机械排烟兼排风系统,并在排烟风机入口处有能自动关闭的排烟防 火阀 B各防烟分区的排烟支管接有能自动关闭的排烟防火阀 C通风管道接入竖井前的水平风管处设防火阀 D地下车库的废气通过竖井在适当高度排放,复合大气环境质量标准 E所有空调通风设备均采用低噪音机型 F水泵机组采用低噪音水泵 G水泵机组设隔振装置 H水泵吸水管和出水管上,应设可屈挠橡胶接头或其他隔振接头 10.消防设计说明 (1)设计依据 5高层民用建筑设计防火规范6西南交通大学硕士研究生学位第37页 5自动喷水灭火系统设计规范6 5汽车库!修车库!停车场设计防火规范6 其他技术资料 (2)设计内容 A水源根据/管网资料0,在该建筑正面道路上和车站内均有市政给水管 B室外管网拟从市政接口引一条DNZOO管道绕小区布置成环环上设置2个室外消 火栓,沿消防车道布置环上引两条DN150管进入地下消防水池 C室内消火栓给水系统室内消火栓布置间距保证两股水柱同时到达室内任何部 位,消火栓设计充实水柱为10米消火栓立管竖向成环,屋顶设置检试消火栓 D自动喷水灭火系统该建筑属于危险级,采用湿式自动喷水灭火器系统 设置范围:在车库等处设置喷头 喷头:采用玻璃球闭式喷头,喷头感温等级为68摄氏度 系统设置:该系统设置一套湿式报警阀 E加压设备及构筑物:屋顶设置一个生活消防水箱,总容量V=25立方米,其中消防 蓄水18立方米,在负一层设置消防水池在负一层水泵房设置两台消火栓给水加压 泵,两台自动喷水系统加压泵 F自动灭火装置:在发电机房,油箱间设置多个柜式二氧化碳自动灭火装置 G管材及接口消火栓管:采用无缝钢管!法兰和丝扣连接;自动喷水管:采用热 镀锌钢管,丝扣连接 (3)消防电气 A消防控制中心设在大楼会所负一层,面积不小于20平方米 B火灾自动报警及消防联动设备,选用总线制火灾报警系统通过控制模块可实现 自动对消火栓系统!自动喷水灭火系统!气体灭火系统!送排风机!电梯迫降!广播切 换等进行程序控制 C在各楼层的楼梯间!电梯间!电梯机房!变配电室走廊等处设置感烟式探测器, 车库设置感温探测器,在柴油发电机房设置手动报警按钮 D设置火灾紧急广播系统,在公共场所均匀布置3W吸顶音箱,消防广播主机放在消 防中心内 5.2规划设计形态分析 /A0项目宗地规划要求见表5一3西南交通大学硕士研究生学位第38页 表5一3A地块规划要求 项目名称 当地政策!法 规要求 日照间距系数住宅日照标准符合现行国标5城市居住区 规划设计规范6(2002年版)同时符合 5济南市城市规划管理办法6第45条中相 关规定,其中建筑高度24米以下的多!低 层建筑与北侧住宅建筑的日照间距不小于 该建筑物相应高度的1.5倍 参照当地规范 消防间距 其他间距 总用地面积 地上总建筑面积 容积率 绿化率 停车率 23119.9M2 55487.76 地上2.4地下((1.2 形态分析:4座12一巧层住宅楼!会所 根据济南市规划局对该地块规划设计的要求,初步拟定A项目的综合技术指标详见 表5一4 表5一4A拟规划综合技术指标 项项目名称称/A00 有有无规划要点点有有 居居住区用地地23119.9M222容积率率地上2.444 地地地地地下50.6222 总总建筑面积积68818.97矿矿地上面积积55487.76M222 住住宅总建筑面积积52889.53M222绿化率率35%%% 公公共服务设施面积积2598.23M总户数数301户户 地地下车位数数280个个地上车位位25个个 住住宅宅\曙\\\建筑面积(MZ)))地下面积积 中中中高层(12一14层)))52889.53(地上)))14328.9444 公公共设施施会所所2598.23西南交通大学硕士研究生学位第39页 停停车位位地下车库库280(地下)))69500MZZZ 地地地上上621个个个 交交房标准准\飞纂\\\占住宅比率率 毛毛毛胚房(方案一)))100%%% 精精精装修(方案二)))100%%% 5.3项目开发进度安排 由于项目位置佳!规模较小,市场潜力巨大,因此采取/科学规划!一次开发!配 套齐全!速战速决0的策略,尽快收回投资,取得利润 目前该地块己完成土地征用等工作,预计2010年3月底即可完成项目前期的报批 报建手续,进入全面开工建设阶段中高层及相关配套的建设期根据集团公司过去类似 组团的建设经验,建设期为巧一18个月,因此初步计划项目总体开发建设时间为24个 月,结合类似工程的进度控制经验制定本项目的主要整体开发进度控制点如下: 2009年7月一9月建筑方案设计 2009年9月综合管网设计 2009年9月一n月施工图设计 2010年2月报建!领取规划许可证 2010年3月全面开工建设 2010年7月完成投资额度25%,开始预售 2010年9月楼座结构封顶 20n年4月交房入住 20n年8月交房入住(精装修方案) 5.4项目销售进度安排 通过市场分析预计未来济南住房的刚性需求以及投资!投机性需求将继续维持在高 位且该区域已多年未有如此好地段的楼盘开发,且A项目规模较小,可销售数量有限, 楼盘销售前景乐观,预计在楼盘预售阶段将会收回投资并取得利润 2010年第三季度,完成95%的销售额 2010年第四季度,销售清盘西南交通大学硕士研究生学位第40页 第6章房地产项目费用估算和财务评价 6.1毛坯房费用估算(方案一) 6.1.1销售收入估算(毛坯房) 根据对周边楼盘的调查分析拟定的A项目价格定位,加之对市场的判断和预期,本 项目各类业态的销售均价在留有余地的保守评估: 1.中高层住宅均价为:9550元/平方米 2.车库:12万/个 3.住宅地下室:3000元/平方米 根据以上价格定位可以计算出该项目销售收入,即用销售均价与该项目拟规划建筑 面积数量相乘得出合计金额 一本项目可实现的销售总收入见表6一1: 表6一1销售收入估算表 物业类型销售均价(元)建筑面积(M,)合计(万元) 或数量(个) 1中高层住宅9550元/952889.5350509.5 2车库12万/个3360 3!住宅地下室3000元/MZ4828.941448.68 J急计55318.18 6.1.2成本估算(毛胚房) 1.成本预测依据 (1)报批报建费严格按政府文件计取,未考虑打折或免收情况 (2)因场地延山势,因此爆破按照地形坡面高点下20米考虑 (3)建安工程造价:参照 5山东省建筑工程消耗量定额62006版 5山东省安装工程消耗量定额62006版 现行5山东省建筑工程费用项目构成及计算规则6西南交通大学硕士研究生学位第41页 现行5山东省安装工程费用项目构成及计算规则6 5山东省建筑工程价目表(2008年版))) 5山东省安装工程价目表(2008年版))) 机械台班根据鲁标定字=2008>13号文执行 5山东省建筑工程施工发包与承包计价管理办法6 以及现行的相关补充定额!文件规定等并参照济南建筑市场的实际情况及建筑工程造 价的统计数据 (4)销售费用:包括广告!推广宣传!销售代理!销售人员工资福利等按照销售总收 入的1%进行计算 (5)工程管理费:按照建筑安装工程费用的30&计算 (6)财务费用:暂按3000万考虑 (7)不可预见费:本项目开发过程中的零星税费!杂费!预算外支出,按照建筑安装 工程费用之和的3%估算 (8)根据公司建设类似工程的成本经验:中高层住宅1450元/平方米,车库1800元/ 平方米,会所按2000元/平方米进行测算 2.成本估算 (1)土地成本通常土地费用=土地使用出让金+拆迁安置补偿费或征地费用十契税(土 地出让金的40k)A项目用地属政府拍卖住宅用地楼面地价3380元/9,土地成本仅计算 土地出让金及交易契税,详见表6一2 表6一2土地费用计算 序号费用名称 1土地出让金 基数系数楼面地价(元/9) 23119M2 合价(万元) 17876.663380 土地出让金*4%715.07142.01 18591.733522.01 (2)建安工程费用是指房屋建筑工程的建筑工程费!安装工程费以及设备采购安装 工程费等通常采用类似工程的造价经验,采用单方估算法进行成本估算 根据公司最近几年建设同类型且同档次楼盘工程的造价指标结合政府发布的造价指 标按照住宅部分:1450元/9,车库:1800元/M,!会所:2000元/矿分别乘以各自的拟 规划建筑面积计算建安工程费,详见表6一3西南交通大学硕士研究生学位第42页 表6一3建安费用计算 序号项目面积M,单价(元/M2)金额(万元) 1住宅57718.9714508369.25 2车库950018001710 3会所16002000320 合计10399.25 (3)规费规费是指的房地产企业缴纳给当地政府的各项行政性收费,各个地市略 有差别,济南市规定的行政性收费(不包含大配套)有:新型墙体改造费8元/MZ!散 装水泥费2元/MZ!城建档案费1.1元/9和渣土费2元/M3,详见表6一4 表6一4规费计算 序号费用名称计算依据金额(万元) 1新型墙体改造费8元/耐68.82 2散装水泥2元/913.76 3城建档案费1.1元/矿7.57 4渣土费2元/9一24 合计114.15 (4)前期工程费房地产前期工程费主要包括项目前期规划!设计!地质勘查!三通 一平!建设交易服务费等根据济南市政府相关文件的规定!单项内容的市场价格以及 统计的造价指标分别计算,详见表6一5 表6一5前期费用计算 序号费用名称计算依据金额(万元) 1项目规划及设计费20元/矿x6ss18.97M2137.64 2人防设计费40元/矿x3200MZ12.8 3地质勘察费2元/9x68818!97矿13.76 4质量监督费68818.97M2x1650元/犷x0.07%7.95 5土石方开挖费60元/M3x120000M,720 6交易服务费68818.97耐x1650元/Mzxo.08%9.05 7临时水电道费1.4元/M,火68818.979=9.79.7 51程监理费14元/MZ义68815.97M,=97.5897.58 9造价咨询费5.6元/矿x65818.97M,二3939 合计1047.51西南交通大学硕士研究生学位第43页 (5)配套设施建设费小区范围内为单体楼座服务的燃气工程!自来水工程!采暖 工程!道路工程!环境工程等等详细的估算通常可采用单位指标估算法进行计算即参 照类似工程的平方米造价指标进行计算,A项目配套设施计算详见表6一6 表6一6配套设施建设费计算 序号项目计算依据金额(万元) l供水工程12元/MZ82.58 2供电工程145元/MZ997.87 3弱电15元/MZ103.2 4消防35元/MZ240.86 5照明10元/MZ68.82 6燃气2300元/户69.23 7采暖25元/MZ172.2 8雨!污水20元/MZ137.6 9配套土建附属设施584.72 9.1-道路工程巧元/M2一103 9.2围墙及大门10元/MZ68.82 9.3园林绿化60元/MZ412.9 合计1一-习2457.08 (6)不可预见费由于房地产项目的开发过程复杂,开发周期较长,因此开发过程 难免会出现不少不可预见的费用,如不可预见的基础情况,不可预见的自然灾害等费 用计算通常采用(2))(5)项费用总和的1%一3%进行估算A项目由于规模较小, 因此按照(2))(5)项费用总和的30k估算,计算得不可预见费420.54万元 (7)开发管理费是指的房地产开发经营活动所发生的管理人员工资!办公费!差 旅费!福利!劳动保险!业务招待等一些管理费,通常采用(2)一(6)项费用总和的 3%进行估算A项目管理费计算得433.16万元 (8)销售及推广费用是指房地产在销售产品过程中所发生的各项费用,主要有宣 传费!销售人员工资!福利!手续费!预售手续费等,A项目暂按销售收入的1%考虑 计算得553.18万元 (9)财务费用是指房地产开发企业募集资金过程中发生的各项手续费!利息!代 理费用等,本项目暂按3000万考虑 (10)开发经营税费估算开发经营税费主要是指销售与交易阶段发生的税费A项 目开发经营税费估算详见表6一7西南交通大学硕士研究生学位第44页 表6一7开发经营税费估算 序号税费类别计算依据税金(万元)备注 1营业税销售收入xs%2765.9 2城市建设税营业税x7%193.62 3教育费附加营业税x3%82.977 4印花税销售收入x0.05%27.65 5交易服务费销售收入xo.1%55.32 6土地增值税销售收入Kl%553.152 合计3678.649 (11)根据以上各项费用的估算,我们可以汇总出A项目投资估算表6一8以及利润分 析表6一9.其中房地产企业所得税按照企业应纳税额的25%计征 表6一8投资估算汇总 序号项目计算依据合计(万元)备注 一开发成本37016.49 1!土地费用18591.73 2!建安工程费10399.25 3!规费114.15 4!前期工程费1047.51 5!配套建设费2457.08 6!不可预见费420.43 7!开发管理费433.16 8!销售及推广费553.15 9!财务费用3000 表6一9利润分析 序号项目金额(万元) 1销售收入55318.18 2投资估算37016.491+2+3+,+9 3税金3678.65 4税前利润14623.04 5所得税3655.76所得税250k 6净利润10967.28西南交通大学硕士研究生学位第45页 6.2精装修费用估算(方案二) 6.2.1销售收入估算(精装修) 由于周边楼盘仅有海尔绿城全运村项目是精装修项目,根据对全运村项目的调查分 析以及对市场的判断和预期,本项目采用精装修的方式各类业态的销售均价在留有余地 的保守评估: 1.中高层住宅均价为11925元/平方米 2.车库12万/个 3.住宅地下室3000元/平方米 根据以上价格定位本项目可实现的销售总收入见表6一10: 表6一10精装销售收入估算 物业类型销售均价(元)建筑面积(M2)或数量(个)合计(万元) 1小高层住宅11925元/MZ52889.5363070.76 2车库12万/个2803360 3住宅地下室3000元/MZ4828.941448.68 67879.44 6.2.2成本估算(精装修) 精装房成本估算依据!计算方式与毛坯房成本估算基本相同,其中土地成本!规 费!前期工程费及配套建设费与毛坯房成本相同精装修成本按照1200元/M2计入建安 工程费,不可预见费!开发管理费!销售费用!开发经营税费随销售价格及建安成本变 化而变化详细计算如下: 1!精装建安工程费见表6一n 表6一n精装建安工程费用 序号项目面积单价(元/M2)金额(万元) l住宅57718.9714508369.25 2车库950018001710 3会所16001200320 4精装修57718.9712006926.28 合计17325.53 2!不可预见费 3!开发管理费 628.33万元 647.18万元西南交通大学硕士研究生学位第46页 4!销售费用678.79万 5!财务费用暂按3000万计 6!开发经营税费估算见表6一12 表6一12精装开发经营税费估算 序号税费类别 营业税 城市建设税 教育费附加 计算依据税金(万元)备注 销售收入xs% 营业税x7% 营业税x3% 3393.97 237.58 101.82 印花税 交易服务费 土地增值税 销售收入x0.05% 销售收入x0.1% 33.94 销售收入xl% 67.88 678.79 4513.98 根据以上各项费用的估算,汇总出A项目方案二投资估算表6一13以及利润分析表 6一14 表6一13投资估算汇总 序号项目计算依据合计(万元)备注 一开发成本44490.3 l土地费用18591.73 2建安工程费17325.53 3规费114.15 4前期工程费1047.51 5配套建设费2457.08 6不可预见费625.33 7开发管理费647.18 8销售及推广费678.79 9财务费用3000西南交通大学硕士研究生学位第47页 表6一14利润分析 序号项目 销售收入 建设总投资 经营税金 税前利润 所得税 净利润 金额(万元) 67879.44 44490.3 4513.98 18875.16 4718.79所得税25% 14156.37 6.3资金筹措 房地产项目开发所需筹措的资金来源可以从多个渠道获得,需要注意的是,在实际 可行性研究报告中对资金来源都采用较为粗浅的方法计算,即保证有足够的准备性即 可,真正详细严格的资金来源及结算方式是在项目的建设实施阶段才进行严密的编制 /A0项目的资金来源主要是:公司自筹!销售回款!银行贷款土地费用及规费 由公司自筹开工前缴纳根据投资估算楼盘在具备预销售条件回笼资金前,需按比例支 付的建安费用约7735.33万元,建安尾款以及其他成本支出可通过销售回款支付具体 详见表6一15!表6一16 表6一巧方案一资金来源单位:万元 费用项目 土地费用 费用金额 18591.73 114.15 13843,84 公司自筹银行贷款销售回款 18591.73 规费 建安!配套资金 其他 合计 114.15 7735.336108.51 1406.771406.77 339564918705.887735.337515.28 通过表6一巧,我们可以清晰了解,/A0项目如果采用方案一开发建设则公司自筹资 金约18705.88万元,需银行贷款7735.33万元,销售回款支付成本约7515.28万元西南交通大学硕士研究生学位第48页 表6一16方案二资金来源单位:万元 费用项目费用金额公司自筹银行贷款销售回款 土地费用18591.7318591.73 规费114.15114.15 建安!配套资金20830.127735.3313094.79 其他1954.31954.3 合计41490.318705.887735.3315049.09 通过表6一16,我们可以了解,/A0项目如果采用方案二开发建设则公司自筹资金约 18705.88万元,需银行贷款7735.33万元,销售回款支付成本约15049.09万元 6.4方案比较及初步结论 通过对方案一投资估算表6一8及利润分析表6一9的经济数据进行分析计算,我们得 方案一的经济指标如下: 1.销售收入:55318.18万元 2.投资利润率:14623.04一37016.49X100%=39.5% 3.投资净利润率:10967.28令37016.49XIOO%=29.6% 4.销售净利润:10967.28令55318.18)X100%=19.8% 5.销售毛利率:14623.04万)十55318.18XIOO%=26.4% 通过对方案二投资估算表6一13及利润分析表6一14的经济数据进行计算,我们得方 案二的经济指标如下: 1.销售收入:67879.44万元 2.投资利润率:18875.16令44490.3X100%=42.4% 3.投资净利润率:14156.37+44490.3X100%=31.8% 4.销售挣利润:14156.37令67879.44XIOO%=20.9% 5.销售毛利率:18875.16令67879.44X100%=27.8% 把方案一和方案二的经济指标列表进行对比分析,详见表6一17西南交通大学硕士研究生学位第49页 表6一17财务对比 序号项目毛坯房(方案一) 单位:万元 精装修(方案二) 1销售收入55318.1867879.44 2建设投资37016.4944490.3 4税前利润14623.0418875.16 5净利润10967.2814156.37 6投资利润率39.sryo42.4% 7投资净利润率29.6%31.5% 8销售挣利润19.8%20.9% 9销售毛利润26.4%27.8% 通过对方案一!方案二的建设周期,资金筹措以及表6一17财务对比分析,我们可 以发现这两个方案之间存在以下几个差异: 1.方案二的的建设投资比方案一上升7473.81万元 2.方案二的净利润高于方案一,增加了3189.09万元 一3.根据我公司过去开发精装修房的经验,精装房交房工期比毛胚房交房工期延长 3一4个月,方案二的开发建设期较方案一长约3一4个月 4.两个方案的预销售时间!预销售前投资额!销售回款时间均一致 5.两个方案所使用的自有资金及银行贷款金额一致 通过以上几个方面的综合对比我们可以判断:采用精装方式交房投资成本上升 7473.81万元且工期延长3个月,但精装方式所取得的利润要高于毛坯交房且占用的自有 资金额及银行贷款金额!销售回款的时间都一致通过市场分析预计未来济南住房的刚 性需求以及投资!投机性需求将继续维持在高位且该区域己多年未有如此好地段的楼盘 开发,楼盘销售前景乐观,预计在楼盘预售阶段即可收回投资并取得利润,因此方案二 要优于方案一 6.5财务指标分析 通过方案比较,我们认为方案二要优于方案一,但为了确保方案二能够真实可行, 需要采取进一步分析本项目的土地及规费投资属于项目正式开工前的一次性投资,而 房屋的建安费!配套费等费用可根据建设期分6个季度按照30%!300k!20%!200k!100k 的比例支付投资与销售回款分析详见投资一销售分析表6一18西南交通大学硕士研究生学位第50页 表6一18投资一销售分析(2010一2011)单位:万元 季度09年6月4一67一910一121一34一6总计 土地!规费投资 建设投资比例 建设投资金额 税费比例 税费金额 投入小计 销售收入 18705.8818705.8 30% 7735.33 30%20% 7735.335156.88 95%5% 8771.13461.64 10%10%100% 2578.442578.4425784.4 18705.88 9232.77 53723.0 95% 64485.473393.9767879.4 销售收入一投资一18705.88一26441.221537.8119313.2616734.814156.3 由于本项目的建设期超过一年,按照基准收益率iC=18%,代入财务净现值公式,计 算得本项目依据自有资金可得财务净现值(FNPV)=4895.256>0;财务内部收益率 (FIRR)=790&,可以验证方案二的投资收益率超过基准收益率iC=18%,并获得超额利 润,因此方案二动态财务评价可行 6.6项目敏感度分析 /A0项目投资经营收益的主要不确定因素有销售价格!建设成本!建设经营期!销 售税率等,根据项目目前状况可知,以上诸多因素中,最可能变化的是销售价格和未来 建设成本的变化,未来销售价格及建设成本变化对财务指标影响分析见表6一19!6一20 表6一19销售均价变化的影响 售价的影响敏 感度分析 销售均价(元/M2) 营业收入(万元) 建设投资(万元) 开发经营税金(万元) 项目毛利润(万元) 税后利润(万元) 销售毛利率(%) 销售净利率(%) 预计销售价 格X100% 11925 67879.44 44490.3 4513.98 18875.16 14156.37 27.8% 20.9% 预计销售价 格x95% 11328.75 64485.47 44490.3 4288.28 15706.89 11780.17 24.4% 18.3% 预计销售 价格X90% 10732.5 61091.5 44490.3 4062.58 12538.62 9403.96 20.5% 15.4% 预计销售价格 X105% 12521.25 71273.4 44490.3 4739.68 22043.42 16532.56 30.9% 23.2% 预计销售价 格X110% 13117.5 74667.38 44490.3 4965.38 25211.7 18908.77 33.8% 25.3%西南交通大学硕士研究生学位第51页 表6一20单位成本变化的影响 一!单位成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本x估算成本 敏感度分析x100%x95%火90%105%火110% 营业收入(万元)67879.4467879.4467879.4467879.4467879.44 建设投资(万元)44490.342265.7840041.246714.8248939.33 开发经营税金(万元)4513.984513.984513.984513.984513.98 项目毛利润(万元)18875.1621099.6823324.2616650.6414426.13 税后利润(万元)14156.3715824.7617493.1912487.910819.6 销售毛利率(%)27.5%31.1%34.40k24.5%21.3% 销售净利率(%)20.9%23.3%25.8%18.4%15.9%西南交通大学硕士研究生学位第52页 第7章项目结论与建议 7.1项目结论 通过市场调查分析得出该项目地理位置优越!竞争楼盘较少且板块优势明显,在济 南市场刚性需求旺盛的形式下,销售前景看好该项目可实现净利润14156万元,静态 投资利润率为42.4%,财务净现值(FN甲V)二4895.256,财务内部收益率(FIRR) =79%,因此我们认为本项目极具开发价值 7.2项目建议 如果2010年中国经济能够稳定较快的恢复,政府很可能采用加利息的政策来稳定 房地产市场过热的倾向,因此建议可适度牺牲成本促进工程进度,在较短的时间内使项 目具备办理预销售许可手续的条件,实现早回款并取得利润 由于2008年的政府调控,国内不少房地产企业放慢了扩张速度,现储备开发用地 己基本消耗怠尽,导致目前市场的住宅供应量大幅度降低,部分城市房价跟风上涨的趋 势依然明显;济南市场随着城市旧城改造步伐的推进,刚性需求以及投资!投机性需求 也将继续维持在高位;/A0项目所在的奥体板块随着全会会的召开在交通!配套等方面 均得到了大幅提升;济南市政府和大型企业的总部的迁移,给该板块带来了广阔的中高 档住房需求群体且目前同区域可销售楼盘较少,因此在尚未具备预销售条件的情况下 可利用媒体广告!户外广告的方式提前对市场进行预热,收集意向或潜在需求的客户信 息,待具备预销售条件后可在参考定价的基础上先开盘一座楼进行预售形成较为火爆的 抢购局面为下一步提价销售取得最大的销售利润做好铺垫西南交通大学硕士研究生学位第53页 今士言吞 二只少乙 本文通过对济南/A0项目的实例分析探索如何进行房地产可行性研究并且利用可 行性研究这种系统!科学的方法为房地产开发项目决策提供依据首先介绍了房地产企 业在作出项目决策前进行可行性研究的重要性和必要性,随后介绍了房地产可行性研究 的含义!内容!编辑和研究方法最后,对济南/A0这个实例项目进行可行性研究 本文通过对房地产可行性研究概论的阐述及案例分析得出以下结论: 1.房地产项目可行性研究工作是按照实际情况进行研究分析,这是正确确保可行 性研究成果客观!公正和可信的前提房地产可行性研究必须真正按照房地产开发的内 在规律和客观情况进行研究分析 2.可行性研究工作体现在全面系统的分析上,/全面0是可行性研究不同于其他任 何局部或单方面研究的重要特点;/系统0则是指可行性研究是在一个系统范围内反复 进行综合平衡,在作为房地产项目开发可行性研究重要内容的市场调查分析!定位!规 划设计!经营方式!销售价格等因素之间,即是相互联系又是相互影响和制约 3.房地产可行性研究的重点是市场调查和财务分析评价详细准确的市场调查是 决策者把握市场正确决策的依据,财务分析评价结果最终决定项目是否可行 4.房地产可行性研究提高项目投资的育序性,房地产项目周期长!涉及面广!风 险高,如果没有一个投资计划安排就难以保证项目的顺利进展 5.可行性研究能够为规划设计提供较为全面的调查数据和结果,为编制高质量的 规划方案提供了保证西南交通大学硕士研究生学位第54页 致谢 感谢我的导师周国华教授从选题!结构!资料收集和组织方面给予 我的耐心指导和帮助在写作过程中,周国华教授与我多次沟通指导研究的框 架与研究方法,他渊博的知识令人敬佩,无私奉献的精神更是令人敬仰 感谢西南交通大学经济管理学院的所有老师,他们精彩的讲解!孜孜不倦的教诲深 深的烙入我的记忆 感谢和我一起学习!一起讨论!一起生活的每一位同学,谢谢他们无论是在生活还 是在学习中给予我的帮助 最后还要感谢我的父母和妻子,他们的支持让我有足够的精力投入到学习中西南交通大学硕士研究生学位第55页