苏州新区项目提案报告 定位分析
定位分析 一、开发理念定位 倡导“健康、生态、水景”生活 健康生活最主要的是一种生活观念和生活方式。在继承地吸收的基础上，根据苏州新区的环境、风貌、人文特点提出适合当地市场中目标消费者所普遍认同和响应的“健康、生态、水景”生活理念。 二、市场定位： 【生态活水景观住宅】 根据目标消费者的特征，定位为“水景生态住宅”，并且根据市场状况，既生动又形象地赋予这一定位以丰富的内涵，与市场上众多的水景，。即现代人追求“健康生活”，它力图以“现代版的水景住宅；邻里化的社区配套；诗意绿色的生态居住环境以及和谐人本的物业服务。这四大要素来打造新区人居新生活。在市场中建立独特的品牌个性，塑造人性化的品牌气质，以展现强势的品牌张力，吸引消费者，最终创造竞争优势。 三、价格定位 建议住宅均价4,800元/平米。 高于现在本区域同质竞争个案（苏香名园）的均价4400元/平米，但项目推案时间应在2005年的下半年，市场的上升可以支撑这一价位。 项目的高品味和档次决定售价高于其他邻近个案 项目与苏州其他区位的楼盘相比，具有超值景观价值和升值潜力，价廉物美，物超所值。 四、目标消费者简析 经过广泛细致的调查与分析，目标消费者的特征清晰地展现在了我们面前： 1、年龄：28—55岁之间，主力人群为35—45岁。 2、社会阶层：当地及周边居民，新区工作人员，市区二次置业者 3、性别：男性为主。 4、面积需求：三房110-120平方米，二房80-100平方米。 5、区域：新区，市区，吴中区。放眼整个市区，以新区和吴中区为主，发挥地域优势。 6、购房目的：改善现居住状况；外地来苏发展落户苏州的；银行负利率，各类税收增长，股市低糜，把现有富裕的资金购买房产，将不动产作为投资理财的； 产品建议 一、产品建议 （一）项目的整体建议 1、 在规划设计方面，通过对社区的整体规划设计来削弱周边环境所造成的不利影响，同时形成社区内部景观与外部景观的呼应，达到项目与周边环境融为一体的目的，建议采取水景社区的规划形式。 2、 注重中庭水景园林设计，确保各朝向的景观量，注重塑造产品和营造环境及居住氛围，强调产品的均好性。 3、 注重商业配套的完善。 4、 通过产品设计来强调项目的高品质性，树立区域内极具竞争优势的项目形象。 5、建立天然活水循环系统：“活水”首先要能顺畅地流动循环，其次，它应有一定的净化能力，维持景观水质。因此，建议项目利用两面环水的地理优势，将河水引入小区，经由天然活水净化系统，使小区内的水质优良，景观更优美。同时，净化系统还会带来独特的景观，如“湿地景观”。 （二）产品细节建议 1、建筑形式 （1）建筑风格 建筑风格定位为新现代主义简约风格：为了体