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郴州BBG新天地商贸城项目可行性研究报告DOC

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:自90年代末我国逐渐取消福利房开始,房地产渐渐成为我国 经济发展的支撑产业。从国家取消福利房政策直到今天,房地产市场 对我国经济增长的贡献率已经超过五分之一。然而随着近几年热钱涌 入中国市场,引发的一系列炒房热潮使我国房价被不断歪曲。国家随 之采取的一系列调控措施对房地产市场的继续升温在一定程度上起 到了缓和的作用,不过总体而言房地产市场仍然是我国经济增长的重 要组成部分。就地方政府而言,房地产市场仍然是其财政收入的主要 来源。包括郴州在内的地方政府对房地产仍然存在重大依赖,地方政 府因房地产遭遇打压疲软而导致收入锐减、增长乏力便是最有力的证 明。 本文介绍了国内外可行性研究的发展,全面分析了该房地产项目 所在城市的房地产市场情况和特点。介绍了项目规划设计指导思想、 原则、方案和该项目所采取的设计方案,介绍了该项目管理各阶段的 管理工作细节和项目施工进度控制,分析了资金筹借成本和不确定性 风险,对项目的销售情况进行预算和对项目利润进行估算,得出该项 目各项经济指标合理,总利润、投资收益率、内部收益率等指标均可 行。本文采取定量分析与定性分析、实证分析与规范分析相结合方法, 对项目经济效益进行了深入分析,运用现代管理理论与项目管理的方 法论,理论联系实际,对项目管理实施过程进行全面、系统的策划与 研究,最后得出该项目可行的结论。 关键词:可行性研究;投资收益率;经济效益分析;风险控制 分类号: II The feasibility study of Chenzhou BBG new world trade city project Abstract: From the 90s when China gradually cancel the welfare house, real estate is gradually become a supporting industry of economic development in China. From the the day the welfare housing policy was canceled until today, the contribution rate of the real estate market to the economic growth to China is more than 20 percents. However, as hot money pouring into the Chinese market in recent years, a series of real estate boom makes our country house prices have been distorted. A series of control measures on the real estate market have played an important role in reducing the temperature of real estate market to a certain extent,ut overall real estate market is still an important part of economic growth in China. In terms of local government, the real estate market is still the main source of revenue. Including chenzhou, the local local government revenues still significant depend on real estate market, the weak revenues growth caused by the weak real estate is the most powerful proof. This paper introduces the development of the feasibility study, analysis situation and characteristics of the real estate project in Chenzhou comprehensively, introduces guiding ideology and principle of the planning and design of the project, the details of each stage of the project management, management and project construction schedule control, analyzes the risk capital to raise costs and uncertainty, estimate the sales situation of project budget and profit of the project. It is concluded that economic indicators of the project is reasonable, gross profit, return on investment, internal rate of return and other indicators are feasible. This article analyzes the economic benefit with quantitative analysis, qualitative analysis, empirical analysis and normative analysis .The last we study the implementation process of the project with the modem management theory and methodology of project management synthetically and systematically, the conclusion is that the project is feasible. Keywords: feasibility study, the return rate of the investment, hi economic benefits analysis,Risk Management. Classification: 目录 原创性声明 I mm ii Abstract Ill @ M V 1戰 1 1.1 1 1.2可研性研究文献综述 2 1.2.1可行性研究的概念 2 1.2.2国外可行性研究概述 3 1.2.3国内可行性研究概述 4 1.3研究内容和方法 5 1.3.1研究内容 5 1.3.2研究方法 6 2郴州市房地产市场分析 7 2.1全国房地产市场分析及发展预测 7 2.1.1全国房地产市场分析 7 2.1.2全国房地产市场发展预测 11 2.2郴州市房地产市场概况 14 2.3郴州市房地产市场发展预测 16 3项目概况及具体建设内容 19 3.1 项_况 19 3.1.1项目建设的必要性和意义 19 3.1.2项目建成对郴州市房地产市场的影响 19 3.2项@组织 19 3.3项目建设的用地选址 20 3.3.1场地条件 20 3.3.2建设条件 21 3.4项目建设方案 22 3.4.1建筑设计指导思想与原则 22 3.4.2项目总体规划方案 23 3.5项目建设实施进度 32 V 4项目建设投资估算及资金筹措 33 4.1项目投资估算 33 4.2资金筹措计划 34 4.2.1项目资金筹集及使用计划 34 4.2.2项目资金运用及投资结构 35 5项目经济效益分析 36 5.1项目建设的费用指标及成本分析 36 5.2财务分析 37 5.3项目敏感性分析 38 5.4项目盈利能力分析 40 6投资风险及对策 41 6.1项目开发风险分析 41 6.1.1市场风险 41 6.1.2销售风险 41 6.1.3财务风险 41 6.1.4政府政策风险 42 6.1.5其他风险 42 6.2项目风险对策 42 6.2.1项目外在风险对策 43 6.2.2项目内在风险对策 44 7 47 48 B ^ 51 VI 硕士学位报告 1导论 1导论 1.1选题背景 2013年11月20日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,决定整 合不动产统一登记职责,中央机构编制委员会办公室正在联合有关部门制定《不 动产统一登记条例》,拟于2014年6月底出台。近期房地产市场出现较大松动, 从三线二线乃至一线城市北京房地产市场都开始出现动荡,两会过后,房地产市 场继续疲软,不过民众预期的断崖式的崩盘并没有发生。即便是在宏观调控气氛 浓厚的环境下,房地产市场依旧是我国经济的重要组成部分。自从90年代末我 国逐渐取消福利房幵始,房地产渐渐成为我国经济发展的支撑产业。自国家取消 福利房政策直到今天,房地产市场对我国经济增长的贡献率已经超过五分之一。 然而随着近几年热钱涌入中国市场,引发的一系列炒房热潮使我国房价被不断歪 曲。国家随之釆取的一系列调控措施对房地产市场的继续升温在一定程度上起到} 了缓和的作用,不过总体而言房地产市场仍然是我国经济增长的重要组成部分。 就地方政府而言,房地产市场仍然是其财政收入的主要来源。据统计局数据 显示,房地产对地方政府的财政收入平均贡献已经接近三分之一。而在许多城市 区,地方财政增长部分,则有六成来自房地产业。包括郴州在内的地方政府对房 地产仍然存在重大依赖,地方政府因房地产遭遇打压疲软而导致收入锐减、增长 乏力便是最有力的证明。 郴州BBG商贸城的建设既涉及到郴州房地产市场的健康发展,又立足于现 代服务业的,对郴州BBG商贸城项目进行可行性研究,能够说明该项目在经济 层面、社会层面和技术层面的可行性,以及该项目的建成对郴州房地产市场以及 现代服务业具有哪些影响。 (1)研究的目的 作为环绕桃州市城市周边建设的夏蓉、岳汝高速,为区域性交通和物流枢纽 提供了充足的条件,依托广州、长沙的经济发展,使之成长为中部地区与华南地 区新型经济带动圈。通过正在成长的郴州公路口岸、北湖工业园区、加工贸易区 等重大物流园,促进郴州外向型经济的高速拓展,多元化的公路口岸加速郴州成 为湖南后花园通往粤港澳的物流中心。BBG新天地商贸城的实施充分利用了郴 州的区位优势,建成后可以在一定程度满足郴州市居民对高层住宅的需求,改善 商贸城附近的城市空间环境,提升城市魅力。 而本文对郴州BBG商贸城项目进行可行性研究,就是为了找出郴州BBG商贸 城项目在建设过程中可能遇到的主要障碍,以及在当前的我国经济面临转型的大 1 硕士学位报告 1导论 环境下郴州BBG商贸城的建设又具有和中优势和资源。本文对项目建设过程中可 能遇到的障碍以及具有的优势进行从宏观到微观的分析,进而对商贸城项目的可 行性作出客观评价。 (2)研究的意义 郴州北邻珠三角经济特区,同时也是湖南南部区域中心城市,是连接我国中 南地区和华南地区的重要地带,直接关系到珠三角的特区效应能否向我国中南地 区扩散。作为湖南的“南大门”,郴州历来被称为“楚粤之孔道”,Btfc邻广东,靠 近港澳,交通四通八达。未来郴州将形成“六纵”(京广线、武广客运专线、京 珠告诉及复线、岳汝高速、107国道),“二横“(夏蓉高速、桃资桂高等级公路) 的交通网络,对郴州实施对接珠三角、积极承接沿海产业转移具有重要的战略意 义。 近十年,我国房地产市场发展迅猛,无论是在开发面积还是房地产价格都有 较大幅度的提高,大力带动了我国经济的腾飞,然而房地产市场的过度投资所造 成的高房价也严重降低了居民的幸福指数。国家连续出台多个严厉调控的政策, 用政策和市场调控相结合,相继出台国五条、国八条、利率市场化等手段打压房 地产市场,减少房地产泡沫空间,但是对房地产市场进行调控并非易度的打压房 价,而是促使房价回归到一个合理的价格区间。郴州BBG商贸城项目的建设还是 很有空间可循,商贸城的项目可研只有契合房地产市场调控的本质精神才能造福 于当地经济乃至周边地区的发展。本文对郴州BBG商贸城项目的可行性研究结合 全国房地产市场情况和拂州市房地产市场的运行状况进行分析,这些前沿的趋势 分析为项目建设提供充分的理论依据,同时笔者也对项目的经济、效益、空间的 可行性进行深层次的评价、分析,并得出项目可行的分析结果,这对项目的实际 运行都具有很强的指导意义。 1.2可研性研究文献综述 1.2.1可行性研究的概念 关于可行性的概念,一直没有统一的说法:有的学者提出可行性研究是在理 论研究的基础上,通过分析市场、技术、财务、国民经济状况,综合评价投资类 项目的技术是否可行,经济效益分析是否合理⑴。通过定性、定量、定时、定址、 定人的分析方法,对拟建项目的可行性进行科学、合理的论证,充分发挥可行性 研究在项目各阶段的作用【2]。衡量可行性研究各项指标合理性的依据[3】主要有: 国家、地区、部门等方面的长期规划,带指导意义的技术、产业政策以及国家、 地方法规等。 2 硕丨.学位报告 1导论 虞之光、陈荣世则认为可行性研究是决策科学在项目领域的应用,是运用多 种科学手段(包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等)对一项建设工程进 行技术经济论证的综合科学丨4][5]。项目可行性研究是建设工程前期工作的重要组 成部分,也是确定项目是否可以投资的决策依据[6]。 1.2.2国外可行性研究概述 可行性研究是一门集技术科学、经济科学和自然科学的综合性边缘科学。近 年来一直应用于企业投资、工程项目、研究课题、基本建设等各类问题的决策[7]。 自20实际30年代美国幵发田纳西河流域开始采用以后,已逐步形成一套较为完 整的理论、程序和方法[8]19]。可行性研究的发展历程十分久远,在国外诞生,在 全世界发展,其发展由的不成熟逐步走向成熟,纵观可行性研究的发展历程,主 要有以下几个阶段: 国外可行性研究的历史要从19世纪开始追溯,最早是从企业立场长出萌芽, 直到20世纪初30年代马歇尔给出了 “消费者剩余”的确切概念。美国人将这种 理念紧密联系实践,将这种社会净收益分析的方法,广泛运用在水资源综合开发 项目、港口和内河航运类项目,例如田纳西河流域工程规划等项目[1。]。 到了 70年代,可行性研究在国外有了较稳步的发展。1972年联合国工业发 展组织(UNIDO)委托伦敦经济学教授P 达斯普塔和哈佛大学教授S 玛尔果 林充分研究、验证UNIDO法(传统法),并将这种方法编入《项目评价准则》 一书[11]。尔后,又有国外学者于1974年编撰并出版了《发展中国家项目评价和 规则》[12]。到了 1977年,联合国工业发展组织(UNIDO)与阿拉伯国家工业发 展中心合作,共同编撰、出版了《工业项目评价手册》,《工业项目评价手册》的 核心在于将项目的评价分为了两部分,分别是商业获利性评价和国民获利性评 价。除了以上利用社会分析的概念分析项目的运行方法外,还有一些指标性的文 献、手册也对项目可行性分析做出了指导,虽然所用的方法没有上述书籍那么理 想,但在相当一部分层面上具有指标意义。例如《联合国、工业可行性研究摘要》 [13]《联合国在发展中国家顾问使用手册》等极大地推动了可行性论证工作顺 利开展。在未来的一年,1978年联合国工业发展组织(UNIDO)又出版了《工 业可行性研究编制手册》—书,手册中首次公开定义了可行性研究的主要内 容和计算方法,初步形成了可行性研究理论框架。 近几年来,可行性研究理论在向其他专业领域渗透过程中,根据专业差别 及特点,也出现了在基础理论、方法论和应用方面的探讨。如1987年美国A 乔 伊科奇、D*R汉森、L 达克斯著的《多目标决策分析及其在工程和经济中的 应用》[16]等,在不确定性和风险理论方面,Tumquist等的《不确定项目时间资. 源决策的非线性优化模型》[「]、Choi Hyun-H和Cho Hyo-Nam的《地下建设工 3 硕士学位报告 1导论 程的风险评估方法》[18], Cervone, H. Frank的《项目风险管理》[i9]、Carbone 和Tippett的《运用项目风险失败模式和效用分析(FMEA)进行项目风险管理》 [20]。在经济评价方面,Pennisi发表了《不确定日寸代的经济评价》I2i]、Khosrowshahi 等发表了《工程现金流的决策支持模型》[22],作为可行性研究的基础技术经济 学也有了较大的发展,JamesL. Riggs}ThomesM. Westl986年出版的《技术经济 学》丨23]中详细指出技术与经济的相互关系,静动态评价及不确定性风险和方案 选择问题。美国项目管理协会提出的项目管理知识体系[24]的项目风险管理知识 体系成为风险管理的重要标准。的各国在投资领域中都对预测、风险、评价等方 面进行了较有成效的研究,这些研究为可行性发展提供了理论基础。 1.2.3国内可行性研究概述 随着我国经济发展进程的较快,我国的可行性研究也在不断得完善。吕炳全 认为项目可行性研究方案设计阶段,投资估算是核心;项目初步设计阶段,工程 概算是重点;项目施工图阶段,工程预算是关健[25]。 王亚利,张威等[26][27]认为项目可行性研究在项目前期具有重要作用,跟项 目的设计具有重要的联系。欧阳萍[28]等利用经济评价理论对公路项目进行评价。 刘虎彬丨29】从财务可行角度对境外项目的不同阶段应考虑的问题进行阐述。邹坦 郭PG]等对土程项目的投资决策可行性进行了研究。 在项目工程造价方面,工程造价管理在项目建设中具有重大意义[31],贯穿 整个项目的实施过程[32],如果没有合理确定和有效控制,将严重影响投资效益 [33]。目前工程造价的确定是以工程量或工作量乘以单价、基价或定额求得,不 管采用实物法或单价法,都是在确定了实物工程量、工作量或人工、材料、机械 台班数量的基础上,采用“量X价”求出工程造价【34]。国内叶静怡在工程造价方 面的认识则是,若要合理控制造价,则必须专人、专项对工程项目的各个阶段进 行技术层面、经济成本层面的严密监控,将项目成本管控贯穿项目的各个阶段 【35]。周红霞将造价控制分为建设投资决策、设计、建设项目招投标、建设实施 四个阶段[36]。在设计阶段,刘治中,李建仙认为建设单位应督促设计人员将控 制投资的思想根植于头脑中,通过设计阶段开展限额设计、设计方案竞标及运用 价值工程等远离优化设计方案,提高设计质量,做到技术、经济的统一建 设实施阶段,制定合理的工程造价目标,定期进行实际值与目标值的比较,找出 偏差,釆取有效措施加以控制[38]。 在项目经济评价方面,国家发展改革委建设部编制了《建设项目经济评价 方法与参数》[39],吴德强、李善平出版了《投资项目经济分析》,罗志辉出版了 《工程经济分析与决策评价》,李存斌、土建军、李莉在《项目经济评价中NPV 和IRR的风险传递关系研究》得出NPV和IRR之间的风险概率传递解析关系[40]。 4 硕士学位报告 1导论 马勇等提出了投资项目经济评价风险概率分析方法,并引入风险评价模型对风险 进行了度量[411,孔柯等用多层次模糊综合评价方法,构建了在可接受风险范围 内的最优风险投资项目模型[42】。张翠测算项目的内部经济收益率和净现值,构 建拟项目评价模型[43]。王才君为提高经济评价的可信度,釆取随机模拟的手段, 建立了以效益和费用等随机变量为输入,以主要经济评价指标为输出的 Monte-Carlo 分析模型[^]0 在预测理论方面,苏爱萍认为工程项目投资决策、设计、招投标阶段和建设 实施阶段,应把建设工程造价控制降低到批准的限额内,随时纠正偏差[45]。李 顺国等用粗糖集理论和方法构建了投标风险决策表,并利用粗糙集对相关属性进 行约简,然后采用支持向量机对决策数据进行风险分类,对工程项目的投标风险 进行评估和预测[46],玛毓停等将Rosenthal’ S最大值不等式应用十线性回归模型 参数的最小二乘估计及非参数回归模型的权函数估计[47],毛文涛等提出了对各 个样本的误差惩罚参数赋予不同权重的加权支持向量机求解路径算法[48],土景、 刘良栋、土作义对组合预测进行了总结。 在风险分析方面,杜海鹏十1998年出版了《房地产投资风险与防范》,张魏、 杨鼓建立了基十综合集成赋权方法的项目风险评估模型[49],刘希一伟对BOT项 目前期的风险进行了探讨[5。],张静则对如何制订和实施煤矿项目风险管理规划 作了具体的探讨[51]等。 1.3研究内容和方法 1.3.1研究内容 本文共分为七章,每章节的内容分别是: 第一章,绪论。本章主要对全文写作内容进行简要概述,从报告研究背景、 目的、意义、主要的内容、研究方法等方面进行介绍,并对国内、外可行性研究 的经典文献进行梳理,提供相关理论支持。 第二章,郴州市房地产市场分析。分别对全国房地产市场、郴州市房地产市 场近几年的发展状况进行分析,并根据其现状对未来几年房地产市场的发展做出 初步预测。 第三章,项目概况及具体建设内容。本章主要介绍BBG商贸城项目必要性, 建成对挪州房地产市场的影响,以及项目建设的具体方案。 第四章,项目建设投资估算及资金筹措。本章分别从项目投资估算,以及项 目总价值对项目建设的资金运作进行分析,制定出详细的资金筹措计划。 第五章,项目经济效益分析。根据第四章对项目投资的估算,对BBG商贸 5 硕士学位报告 1导论 城项目进行深度的财务分析,并对项目的利润进行估算。 第六章,投资风险及对策。针对房地产投资风险的特点,分别从销售风险、 市场风险、政府政策风险等方面提出相关应对策略。 第七章,结论。本章对全文研究工作做出总结,并就研究内容得出相关启示。 1.3.2研究方法 全用釆用的主要研究方法有: (1)文献法。报告开题阶段,通过学校图书馆查阅了可研项目的相关文献, 并进行了详尽的理论研究,最大限度地吸收相关的理论知识,为报告的行文提供 强有力的理论基础支撑。 (2)图表分析法。撰写报告初稿时,收集了相关的统计年鉴、统计数据, 为报告的行文提供真实、准确的数据保障,增强报告的可信度。 (3)实地调研法。即对郴州市类似BBG商贸城的同类商城、以及周边城市 的同类商场实地走访,比对这些项目的规模、造价、经济效益,并总结各相关商 场的优劣势,为报告的行文奠定实践基础。 (4)对比分析法。通过分析BBG新天地商贸城与其他商贸城的相关指标, 反映出GGB商贸城的优势所在。 6 硕士学位报告 2郴州市房地产市场分析 2郴州市房地产市场分析 2.1全国房地产市场分析及发展预测 2.1.1全国房地产市场分析 (1)调控政策分析 2011年初,房地产市场调控政策继续延用2010年的整体思路,继续加大房 地产市场的调控力度。在1月初,国务院为抑制投机式囤房,出台了“国十一条”, 调整民居住房税和二套房贷款额度,同时为了达到从本质上调控的目标,国务院 还要求各重点城市应配合“国十一条”出台相关的限制购买多套房的措施,这些 措施的出台,体现了我国政府为控制房地产市场稳定楼市价格的决心。2月份, 为配合“国十一条”的顺利推行,各重点城市纷纷依据国务院的“国十一条”为 蓝本,结合各地实际情况,出台了相关的房地产限购细则,在一定程度上控制了 投机式多套房的购买。3月底至4月初,全国700个大中型城市,有进610个城 市出台了新建商品房的价格调控方案。全国多数重点城市拟将商品房房价调控目 标控制在10%的增长幅度范围内,均略显保守,但通过中央进一步扩展市场调控 政策,未来必将引发部分城市及时修正调控目标。 2012年,住建部启动全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作,住房 信息系统陆续联网,中、农、工、建四大行的首套房贷利率降到基准线。 2013年中央经济工作会议定调稳健的货币政策,2月20日,国务院出台: “国五条”,继续升级市场调控措施。8天后,国务院办公厅根据我国房地产市 场现状,向全社会发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,进一步明 确从严征收房产转让所得的20%个税”、“提高房价上涨过快城市第二套住房贷 款的首付款比例和贷款利率”和“对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈 和问责”等市场调控细则。此次市场调控措施,史无前例。3月17日,十二届 全国人大一次会议闭幕后,李克强总理在人民大会堂举行的中外记者见面会,答 记者问中表示推行新型城镇化是以人为核心,必须与现代化农业建设相辅相成。 不能一边是高楼林立,一边是棚户连片。5月初,国务院办公厅批转国家发改委 《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,该文件中明确划定了个人住房房 产税改革试点的范围,接着,国家发改委的某负责人也在答记者问中,明确了将 扩展房产税的覆盖范围。这次的文件中,中央明确了各房地产税范围扩展实施的 各个时间结点,这是与之前“国十一条”最不同的地方,由此可见我们政府对房 地产调控的决心,房产税的扩围将势不可挡。9月13日,《国务院关于加快发展 . 养老服务业的若干意见》出台。《意见》指出以政府为主导,发挥社会力量作用, 7 硕士学位报告 2郴州市房地产市场分析 支持社会力量举办养老机构。温州民间借贷制度的进一步完善,预示着我国的投 融资政策的逐步完善,市场秩序的规范,将吸收部分民间资本投向养老机构,为 这些机构的发展建筑强大的资金池。同时制定支持发展养老服务业的土地政策、 税费优惠政策和补贴支持政策,吸引社会力量,进一步完善养老服务体系。《意 见》还首次指出,“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,即“以房 养老”,有消息称具体操作办法和实施计划有望明年一季度出台。另外,12月11 日,有报道称,人力资源和社会保障部副部长胡晓义近日表示,为保证平稳过渡, 不对当前的就业状况造成太大影响,中国将采取渐进式延迟退休年龄的方式。 2013年全国房地产市场呈现以下特色:人民币稳健的货币政策,决定了房 地产市场运行机制的相对稳健,不可能出现大起大落;2013年度我国的房地产 调控政策仍然呈现“外紧内松”的特征,国家政策层面的“微调”定向宽松通过 刺激刚性需求,始终与持续房地产调控政策不动摇的“双重标准” 一同执行,至 此政策层面的“微调”与持续房地产调控不动摇“双重标准”的共同执行市场背 景下,房地产市场政策的执行应当总体以保护首套“自住需求房”为主,为刚性 需求一族争取更多的购房空间;以城镇化建设拉动内需,推进房地产市场“基本 面”持续升温。通过建立和完善房价的工作责任制度,增加了普通商品住房以及 用地供应,坚决抑制投机和投资性购房,加强了市场监管,加快了保障性安居工 程的规划建设。 从政策的长期影响来看,随着安置房、土地红利、税收、金融管控等一系列 宏观调控政策的出台,我国的房地产市场发生了连锁变化,投资性的需求有了下 滑趋势显著,部分城市的政策调控遏制了当地房地产价格快速上涨的态势,一定 程度地降低了部分地产发企业对土地的购置存储意愿。据估计,随着限购政策的 进一步深入,全国有大部分城市将保持现有房屋成交量,部分城市的房屋交易量 将下降,房价可能在此趋势下发生一些转变。 (2)全国房地产市场运行状况 ①全国房地产市场开发投资稳健增长 2013年,全国房地产开发投资较2012年同比增长19.8%,若扣除价格因素, 则实际增长19.4%,全年的开发投资额接近87000亿元,增速比较1-11月份提 高了 0.3个百分点,相比2012年度提高了 3.6个百分点。主要是住宅投资为58951 亿元,增长了 19.4%,增速比较1-11月份提高了 0.3个百分点,占整体房地产市 场开发投资的比重为68.5%。见图2-1。 8 硕丨:学位报告 2桃州市房地产市场分析 (%) 50 22.8 /^20.2 211 20,6 20.3 20.5 竹 3 19.7 19 2 13,5 19.8 :0 1 夕/ 10 0 忽 12年 20 设 12=12%,贝ij FNPV2=-13L71<0 用插值法计算财务内部收益率FIRR FIRR=I,+ (I2-I1) *[FNPVi/ (FNPV1+IFNPV2I)] =21%+1%*331.23/ (331.23+131.71) =21.7% 财务净现值:5206.21万元 当Ic=12%,项目净现值PNPV=5206.21>0,内部收益率nRR=21.7%,高于行业 基准收益水平,项目可行。 财务投资回收期(静态)=(3-1) +23075.19/38420.27=2.6 年; 财务投资回收期(动态)=(3-1) +22104.58/27346.79=2.81 年。 (2)项目敏感性分析 本可研对销售额、项目总成本两项主要指标进行敏感性分析,分析其变动对 项目收益的影响程度。 表5-4项目敏感性分析表 序号 项目 财务内部收财务净现值 项目净利润 成本利润 益率(%) (1=12%) 率(%) 1 现有指标 21.70 5206.21 15345.07 19.39 2 项目总成本上升 5% 16.95 2801.31 11388.84 14.39 3 销售收入下降 5% 15.08 1662.03 10621.58 13.42 从以上分析看出,项目收入的变动对各财务指标影响很大,且当销售收入下 降5%或总成本支出上升5%时,项目仍有较好的财务指标,说明项目的抗风险 能力较强。 5.4项目盈利能力分析 盈亏平衡分析,总投资79124.77万元,总销售收入为108150.94万元,扣除 综合税率12.65%的销售税费,则销售额的盈亏平衡点PNV: PNV=79124.77/[108150.94* (1-12.65%) ]*100%=83.76% 这说明,项目销售进度达到83.76%时,项目就可以保本。此项指标在佛州 市房产项目中处于中上水平。 40 硕士学位报告 6投资风险及对策 6投资风险及对策 6.1项目开发风险分析 在项目进行投资时,产生的风险种类比较多,主要有如下几种风险存在: 6.1.1市场风险 市场风险的产生源自于房地产市场的供给超过了需求,各大厂商争相销售楼 盘,营销广告费用的大大提高在很大程度上提高了投资人的成本。从根本上讲, 市场风险源自于房地产开发商对市场不能进行有效的判断和把握。 现阶段郴州市房地产发展指导不到位,且房地产业的发展具有明显的周期 性。若无明确的发展规划和目标,就会不可避免地出现随意性和盲目性,出现过 冷过热,大起大落。当前,房地产市场发展缺少总体规划的指导,城市规划、土 地供应等方面缺乏宏观调控机制,房地产市场存在一定的无序化和较大风险性; 开发成本不断上涨与稳定住房价格不适应。在国家宏观调控政策的影响下,我市 房地产开发用地供应自2003年以来连续大幅减少,房地产开发的土地价格大幅 上扬,同时,建筑材料价格和劳动力成本价格也不断上涨,开发成本的不断提高 直接造成了我市商品价格不断上涨,使中低收入家庭购房难问题“雪上加霜”。 这给本项目的开发和销售带来了很大的难度。 6.1.2销售风险 销售风险是市场竞争能力的主要风险所在,它其实是管理者在经营中的管理 不善造成的,致使现实的经营成果大大背离了预期设想。风险的产生主要源自于 三种状态:第一,市场信息的不对称,投资者处于信息劣势地位,无法有效进行 投资决策;第二,投资者不了解当前市场的法律法规,税收法律等等,致使投资 者无法应对来自于政策层面的风险;第三,企业本身的管理效率低下,对市场的 敏锐度不够,无法合理估计市场预期,导致房产空置率较高,大大提高了管理费 用。另外若项目的销售环节出现问题,会影响项目资金的回笼速度,从而影响到 整个项目的施工进度,造成项目停滞或延迟的严重后果。 6.1.3财务风险 财务风险产生于房地产开发商的资金链条断裂,财务状况恶化,房地产开发 商不能再规定时间内有销售会投资成本,财务风险的原因在于两点:第一,购买 房产的人不能在约定的时间内支付房款;第二,房地产开发商的资产负债率较高, 虽然李永乐杠杆扩大了投资规模,但同时也大大增加了自身的财务风险和投资结 41 硕士学位报告 6投资风险及对策 果的不确定性。 本项目投资的财务风险主要来自:一是融资风险。投资者动用财务杠杆,在 使用贷款的情况下,扩大了投资,也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。 二是购买者拖欠款风险。房地产购买者不能按期按约支付购房款,拖欠严重,使 投资者入不敷出,投资者很可能无法收回全部投资甚至毫无收益。 6.1.4政府政策风险 政府的政策风险产生于国家层面,主要是政治经济条件的剧烈变化导致。政 治经济环境的变化引发房地产市场的震动。如果国家政治经济形势向好,经济稳 定,房地产市场既然坚挺;如若国家出现政治事件,导致政治动荡和经济不稳定, 房地产市场自然而然走向疲软。就我国目前情况而言,政策风险主要归集于利率 风险,也就是市场利率的变化给房地产开发商造成损失的可能性。利率通过两个 方面影响房地产投资:第一,如果利率提高,房地产的净现值会降低,从而降低 房产的价值;第二,如果市场利率提高,房地产投资的债务成本会提高,这就增 加了房地产的幵发成本。 近年国家加强了对房地产市场的宏观调控,为稳定房价不遗余力,宏观政策 的变化及郴州政府对政策执行的时间及力度都将成为本项目的风险因素。 6.15其他风险 流动性和变现性风险。第一,因为房地产是固定的,不能够认为的移动,因 而只能在所有权和使用权上面进行房地产交易。第二,房地产的占用资本大,开 发周期长决定了房地产的投资周期较长。这两点在很大程度上决定了房地产项目 的流动和变现。在遇到资金紧张的情况时,投资者无法及时将房产变现的状况严 重影响了房地产商的投资收益,进而大大增加了房地产投资的风险。 项目预计的未来经营销售状况是基于目前郴州市房地产供求态势,及郴州市 与本项目同等档次楼盘的市场需求情况而作出的预测,同时考虑到了一定程度的 市场不确定性变化。特别是居民购买力降低所造成的风险,即物价上升降低人们 的购买能力。如果在一定时期内,人们的购买力水平降低,就会引发人们对房地 产消费需求的大大降低,进而引起房地产商的预期销售水平或预期收益无法达到 而给其带来损失。如果未来房地产市场出现不可抗拒因素,使消费者的购房需求、 购房心理和购买能力发生重大变化,导致项目的销售受到严重阻碍,将直接影响 项目的收入和贷款的偿还。 6.2项目风险对策 42 硕士学位报告 6投资风险及对策 6.2.1项目外在风险对策 随着社会经济的发展,郴州正从一个小型欠发达城市向一个“双百万”的中 型城市转变。在这个过程中房地产发展必然是城市建设与发展的主力军,全市房 地产市场潜力巨大,前景广阔。郴州市政府应规范市场秩序,为项目的持续健康 发展保驾护航。 (1)构建以市场为主满足多层次需求的商业地产供应体系。立足实现房地 产市场满足多阶层需求“齐步走”的供应体系,一方面从土地供应、规划调整入 手,增加旅游、休闲、工业厂房等专业性房地产供地,转变房地产增长方式和发 展路径。进行结构性调整,拓展旅游地产、休闲地产、养老地产、工业地产等领 域,推进房地产多元化发展,实现产品发展产业化、机构专业化、幵发精品化。 另一方面试行公共租赁房与廉租住房“并轨运行”,以“公租房并轨”作为调整 现有住房供应体系的突破口,逐步减少直至取消经济适用房,实现以政府为主提 供低收入人群基本住房保障。 (2)发挥房地产业在新型城镇化中的重要作用。紧紧围绕“两城”建设奋 斗目标,牢牢把握推进新型城镇化的机遇,发挥房地产的主力军作用,不断引进 国内知名度高、有实力的大型房地产企业集团,引导本地房地产企业向重点城镇 延伸。加快“全域郴州”规划理念的实施,重点加快以城东新区、湘南风情园、 梨树山、福城新区为主的新建城区内教育、医疗、商业、公交等配套设施,特别 是学校的建设,形成完善的统筹城乡发展的基础设施体系、公共服务体系和制度 体系。加快全市承接产业转移的步伐,加大各行业的用工需求,加强高新人才的 吸引力,在大力推动产业融合中,发挥房地产业的主力军作用。 (3)进一步规范支持房地产金融服务。作为资金密集型产业,目前大部分 房企,尤其是中小企业,信贷仍然是其主要融资来源。要引导金融机构主动与房 地产企业对接,加大对房地产的金融支持,进一步提高房地产业放贷规模,支持 房地产贷款融资,拓展房地产信托、委托贷款、资产债券等业务,提高企业拿地 积极性。同时金融证券管理部门要规范民间投资、借贷、典当等行业的经营行为, 搭建平台,引导其与房地产业强强合作,联手共赢。 (4)继续稳定房地产投资。把握承接产业转移的机遇,加大房地产招商引 资力度,尤其是引进在商业、旅游、养老等方面具有成功经验和相当实力的大型 房地产企业来郴投资。积极探索工业房产市场化、住宅房产产业化的可行性发展 方式。进一步开放房地产市场,推进房地产项目审批制度改革,优化投资环境。 鼓励房地产企业做大做强,引导中小企业兼并重组,增强实力。创新开发理念, 推进房地产开发产业化、规模化、精品化,实现集约效益。 (5)有效促进商品房消费。规范商品房市场行为,严厉打击非法集资,逐 43 硕士学位报告 6投资风险及对策 步推进房屋征收货币化补偿工作,杜绝行政企事业单位违规“团购”商品住房。 完善城际公交,扩大市城区房地产市场辐射力,吸引周边县域乃至长株潭、珠三 角区域居民来郴购房置业。对出售自住“房改房”购买新建商品房自住的,试行 “首套房”政策,从而稳定商品住房改善型需求,增加满足型刚性需求,维持市 场房屋稳定放量。 (6)加大房地产市场监管力度。房地产行业涉及范围广,管理部门多,直 接影响到人民生活质量、幸福指数和社会和谐稳定,要想提高郴州市房地产市场 的管控水平,就必须建立地产企业信用规程,《郴州市房地产市场监管暂行办法》 的出台,能在一定程度上建立统一协调的市场监管制度。加强房地产数据统计、 形势分析和市场预测,积极稳妥地处理房地产历史遗留问题,查处房地产市场违 法违规行为,建立房地产诚信管理机制,强化房地产财税征管,形成政府统筹、 部门联动的良好管理体系,促进房地产市场持续健康稳定发展。 6.2.2项目内在风险对策 (1)准确市场定位和超前产品规划设计水平是关键因素。在项目开发各个 阶段,应建立科学细致的调查系统,做好市场调查,形成准确的市场定位;此外, 适度超前的规划理念、独具个性的建筑风格与布局、人性化的环境艺术空间和合 理的户型设计是住宅品成功的重要因子,优质的工程质量也是获得市场认可的根 本。 (2)为提高本案的进程,合理的界定项目风险,主要是加强对项目建设引 发变动的控制,促进项目建设的具体任务更加细分、更加明确、更加严谨,避免 因遗漏考虑而引发风险。 (3)预测决策造成失误而引发“决策性风险后果”,所以项目的决策层必 须配齐拥有经验丰富的高级经营、技术管理人员;并且必须熟知房地产行业的规 律,充分了解国家及地方政府、行政主管部门出台的全部法律法规、规章制度; 拥有强大的房地产行业专业知识,能及时稳控风险,有较强的组织、沟通和协调 能力;只有这样才能有效规避风险,妥善处理风险, (4)推进科学化、规范化、法制化的企业管理理念深入人心,深化企业规 范化管理,以IS09000: 2000族质量体系管理的标准和流程,建立健全现代化的 企业管理基础,坚持管理的八项原则:①顾客是焦点;②领导作决策;③全民动 员;④规范过程及方法;⑤创新管理模式;⑥改进工作作风;⑦实事求是;⑧互 惠互利。规范市场行为,从根本上提高项目的运行质量。用科学管理系统,用标 准、程序、制度管理行为,确保项目的整体运行有据可查、有线索可追究,能在 最短的时间证明效果、减少和避免盲目开发带来的巨大风险。 44 硕十学位报告 6投资风险及对策 (5)加强工作人员的专业法律法规和规章制度的培训,要求及时掌握法规 政策、强制性技术标准,提高关键工作人员对违法乱纪行为的判断能力,切实做 到有效回避政策性风险,规避发生投机风险和政府风险,影响整体工期。 (6)加强招投标、合同日常管理,提升成本控制的能力。确保招投标过程 中,准确合理制定标书,通过市场竞争,平衡供求机制,合理完善工期、质量、 建筑造价和质量安全的招投标基本条件,为施工管理创造优质环境;确保合同签 订中,合理利用专业的法律法规,规避、减少、消除和转嫁风险;在合同履行过 程中,及时运用《合同法》、《建筑法》,有效地控制“承包、业主、供应、担 保等风险”,不允许因违法行为导致风险的失控。 (7)通过合理利用计划管理、过程监督、节点考核等手段,有效实施“事 前、事中”控制。事前(计划编制期),充分考虑风险种类、影响范围,有序地 识别、分析、判断,合理制定详规避、化解、控制风险的有效计划;事中(实施 过程中),针对风险的可变性、相对性影响,强化计划的监督管理,按照既定目 标,科学合理的评价考核方式,实事求是,及时调整计划和应急措施,及时总结 经验,充分达到风险管理的目的任务。 (8)重视“过程控制”,强化关键结点、关键环节的日常管控,必须把“质 量风险”和“合同履行风险”的负面影响稳控在最小范围。所以在项目的策划、 决策时期,就应当按照建筑行业发展的基本规律,客观、科学、准确地对可行性 评估、环境评价和市场调查、企业投资能力进行充分分析,准确对产品定位、品 质定位,合理确定投资总额,避免发生品质与投入矛盾的风险,抓好关键环节影 响;在设计时期,坚持市场定位要求、规范标准要求进行设计,幵展设计评审, 是做好投资稳控的关键;在招标、签订合同时期,应当编制合理、准确的招投标 书、规范合同文本,把握投标优惠条件,签订效利并存的合同,是做好投资稳控 的关键;在项目实施时期,强化“投资、质量、工期、安全”的控制,强化“合 同、信息”管|理,强化工程建设中与相关单位的协调,对关键部位和容易产生质 量通病和对结构和使用功能有影响加强监督管理,把实施风险有效的控制好,是 做好投资稳彳空的关键。 (9)项目决策者应当注重对项目各标志性工作进程、实施结果的考核评价, 运用考核结束友时总结经验和教训,完善制定关闭性阶段计划考核,为房地产企 业后阶段工作进展及新项目积累经验、打下基础。项目每阶段考核应当由项目决 策者统一组织,适当放权,由各项目主管层分阶段严格按照计划标注的主要节点 完成既定目标任务量。考核结果作为调整计划、目标的依据,以及调整阶段性管 理任务,实施下一阶段的决定。考核评价的实施主体是决策层或组织结构的上层 建筑,参与考核的对象是管理层(主要为项目经理),考核内容是根据《项目管 I . I 硕士学位报告 6投资风险及对策 理目标责任书》中所明确的目标及量化指标,例如项目具体实施情况(包括节点 关闭情况)评价和管理水准、管理绩效的适时评判、阶段性考评的成果,最终结 果经决策者汇总确定,来确认项目管理部门(项目部)是否尽责履职。 46 硕士学位报告 7结论 7结论 本文通过文献法、图表分析法、实地调研法、对比分析法,对全国房地产市 场、郴州市房地产市场近几年的发展状况进行了分析、预测,并提出了 BBG商 贸城项目建设的必要性。针对项目投资的资金预估,制定出了切实可行的资金筹 措计划,并对该计划进行了全方位的财务分析,最后从销售风险、市场风险、政 府政策风险等方面提出相关应对策略,得出以下结论: (1)从宏观上考察,郴州市总体经济发展健康,政府有意识地推动经济结 构转型,经济发展前景看好;因此本项目的所处经济环境及房地产环境都比较健 康。 (2)从项目微观上考察,本项目地理位置优越,区域认同感强;通过市场 调查发现该区域房地产需求旺盛,市场前景较为客观。 (3)从市场定位来看,本项目由于开发成本大,导致投入资金大,因此, 从市场定位来看,只有定位于高端市场,打造精品楼盘,才能有效地提升项目售 价,最大化实现项目利润。 (4)从项目财务分析来看,按照实施方案,项目各项指标都达到要求,项 目从经济角度看是可行的;但本项目受成本因素及郴州市目前市场均价的影响, 项目的全部投资利润不算高,销售率安全边际较低。但可以通过优化资金结构, 降低自有资金比例,提高自有资金投资利润率。在项目中后期主要依靠销售收入 解决工程费用问题,但这就对项目销售提出较高要求。 (5)从项目销售来看,本项目对项目售价敏感性高,资金回笼速度要求高, 因此,具有一定的销售难度,建议通过有效的营销策略与产品整合以控制销售风 险。 综上所述,该项目的实施,不仅能改善该地段的城市空间环境,又可以完善 和补充该地段商业城市品位,提高该地段的竞争力;不仅为该地段周边居民提供 了良好的商业服务区,同时还可以对高层住宅的需求不仅可以树立BBG置业有 限责任公司的形象,又可增强投资者的投资信心。 47 硕士学位报告