随着我国经济的发展,城市化水平在不断的提高。城市化是一个地区的人口向 城镇和城市相对集中的过程,人们的生产和生活方式由乡村型向城市型转化的同 时,房地产行业也会获得快速的发展。在城市近郊区采取“城中村”改造的模式, 征地还迁建设住房,是加快城市化建设、拓宽城市化道路、促进房地产行业良性 健康发展的重要途径之一。 本文重点研究了天津市“城中村”改造示例,即东丽区“智慧城”项目。它既 是天津市“城中村”改造的重点,也是东丽区加速推进城市化进程的关键一步。在 保证当地居民还迁新居的基础上,剩余土地用于建设商品房出售,形成了改善居 民生存环境、实现经济效益的双赢局面。同时智慧城项目的开工建设,将进一步 促进全区城乡一体化发展。 , 本文结合相关政策、法律及技术经济知识,运用理论研究与实证分析相结合 的研究方法。通过分析可知受市区内高房价压力的影响,大量人口将购买意向转 移到了近郊四区,该项目所在东丽区房价稳定增长、需求态势强劲,因此该项目 具有良好的市场前景。由于施工过程中会对周围生态环境带来一定的影响,因此 文中从项目所在地自然因素、当前环境现状及污染源识别三方面深入的研究了该 项目对环境的影响程度,并给出了相应的防范措施。从环境保护方面考量了该项 目的可行性。文中从项目成本估算、收入估算以及相关重要财务经济指标等方面 综合分析了该项目的可行性。并对其进行了敏感性分析及风险识别,制定出了相 关的应对措施。该项目能够取得较可观的利润,并具有一定的抗风险能力,因此 从经济上来说可行。最后,为尽量减小项目风险,保障项目稳妥并切实可行,进 行定量风险评估,并对风险等级高的两大风险因素给出相应的风险防范措施。 通过对智慧城项目深入、系统的分析,得到相应的评价指标,确定出该项目的 可行性,为项目实施提供了依据。 关键词:城市化;城中村改造;智慧城;可行性研究 山东大学硕士学位报告 ABSTRACT With the development of economy in China, Urbanization level is rising continuous. Urbanization is a process of people in a region relatively concentrating to towns and cities. Accompanied by the rural-to-urban transformation of production and lifestyle, the urbanization is characterized by the transformation of rural population into urban population, while the real estate industry will develop rapidly. Urban Village mode is an important way to widening urbanization, accelerating urbanization and promoting the healthy development of the real estate market. This articles focus on Smart City project in DongLi District, which is a typical project of Tianjin Urban Village transformation. It's not only a focus on the urban village transformation in Tianjin, but also a key step in the process of urbanization in DongLi District. On the basic of ensuring local residents to move back into new departments, the commercial departments can be constructed on remains land for sale. It's a win-win result to improve the residents' living environment and achieve economic benefits. Meanwhile Smart City project a start of construction, will further promote the development of district-wide integration of urban and rural. By referring to related policies, laws and technical and economic knowledge, and using methods of theoretical study and empirical analysis. Analysis shows that the pressure of high prices in urban areas has affected large numbers of people transfer the purchase intent to four districts in the suburbs. DongLi district, where the project is constructed, the average price of commercial housing there is growing steadily, and the demand of commercial houses is very large .So,the project has good market prospects. At first,the construction process will bring certain influence to the surrounding ecological environment, so this paper has carried on the thorough research from the natural factors, the environmental conditions and the pollution sources. Meanwhile, it gives the corresponding precautionary measures. The feasibility of the project is considered from the aspects of environmental protection. On the other hand, from the cost estimation, income estimation, and related financial data, the paper comprehensively gets the feasibility of the project and makes the relevant measures about the sensitivity analysis and risk identification. The project can achieve the reasonable profit, and has a certain ability to resist risks. The project is considered from 2 山东大学硕士学位报告 economical feasibility. Finally, in order to minimize the risk of the project, ensure the project is safe and feasible. At the same time, the paper carries on the quantitative evaluation. In view of the high level after two risk factors, the corresponding risking prevention measures are put forward. Feasibility study 011 the early stage can avoid more waste and losses resulting from rash decisions, and indirectly gain considerable economic and social benefits with very little investment. Keywords: Urbanization; Urban village transformation; Smart City; Feasibility study 3 山东大学硕士学位报告 第1章绪论 1.1研究背景及意义 1.1.1研究背景 城市化是城镇用地扩展,城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩 散过程,同时伴随着人们的生产和生活方式由乡村型向城市型转化的过程。近年 来我国城市化问题变得越来越突出。经济学家斯蒂格利茨预言到美国高科技的发 展、中国城市化的影响将成为将来影响世界经济发展的两大关键因素[1]。城市化问 题关系到工业化和现代化的顺利推进,同时也关系着我国城乡经济社会是否能够 协调发展。因此,城市化将是我国及世界发展的重要理论及现实问题。 随着我国城市化的迅速发展,土地资源变得更加紧张,而住房及各项设施建 设对土地的需求量却在不断的加大,征用农村土地用来扩大城市规模是当前的一 种主流趋势。由于农村人口相对密集,开发商征集土地需要支付巨额的土地补偿 费及农民安置费,这必将提高开发成本。为了降低成本,主要采取绕幵村落,在 村落周围发展的思路,这样就形成了今天独具特色的“城中村”。 随着我国对农业用地保护的不断深入,城市问题变得愈发紧张。这就迫使“城 中村”改造成为城郊城市化建设的关键一步及新的幵发模式。在“城中村”改造的过 程中能否协调好政府、村民和开发商三方的利益关系是极其关键的,这和一般的 房地产幵发项目区别较大[2]。 在房地产行业日益激烈竞争的大背景下,决策的正确性、投资的科学性及经 营的规范性变得尤为重要。城市化进程中要伴随着诸多的工程项目建设,而可行 性研究是建设前期工作的重要步骤,是编制建设项目设计任务书的依据,是保证 项目经济效益最大化的的科学方法[3]。因此,可行性研究作为投资决策的依据在项 目投资决策和项目运作建设中占据十分重要位置。 1.1.2研究意义 郊区化是我国的城市化进程中的一大特征,因此我国在确定整体发展规划、 4 山东大学硕士学位报告 制定适宜的城市空间发展政策时要综合考虑不同城市的地域、经济发展等因素, 从而确保城市建设向合理的方向发展,并要发挥中心城市的引导功能[4]。现代化农 业机械的广泛利用造成了农村剩余劳动力不断增加,剩余人口向城市聚集。如果 只注重在完成吸纳农村剩余劳动力及产业结构升级,从长期来看必将影响农村人 口的就业。因此要因地制宜满足农村人口再就业的需要,调整产业结构才能保证 长期良性发展[5]。利用建设智慧城项目的契机,大力发展所在镇区现代服务业,完 善基础设施、商业服务配套。利用二、三产业释放的工作机会,安置好农转居的 新居民。利用商业契机吸引投资,加快所在镇区的经济指标上升,把智慧城打造 成宜商宜居的现代化城镇。 “先评估论证,再决策是否上马”是当今进行现代项目管理的基本原则,进 行投资项目的可行性研究与评估,即进行项目前期的分析论证,是指对拟建项目 就其技术上的先进性、适用性,经济上的合理性、盈利性与实施上的可能性和风 险性进行全面科学的综合分析,为项目的投资决策提供可供依据的一种技术经济 性质的研究活动[6]。 1.2研究内容及方法 1.2.1研究内容 根据我国相关政策和房地产项目的现状,本文从项目可行性分析的基本理论 入手,通过对天津市东丽区“智慧城”项目的市场需求、工程建设实施及财务经济情 况进行可行性分析获得相应的可行性结论。具体内容包括: (1)本报告研究背景、意义、内容及方法; (2)国内外城市化建设发展现状及基础理论调研,并对相关经济技术理论基 础知识进行了深入研究,包括基本理论、原则及方法; (3) “智慧城”项目背景研究,即从天津市东丽区智慧城项目的自然地理、 经济发展、人口增长、城市化进程以及政策制度等方面全面深入调研该项目; (4)对天津市房地产市场的现状及发展趋势进行了深入的研究,分析得到项 目所在东丽区房地产市场的前景及发展趋势。在市区内高房价压力大的影响下, 大量人口将购买意向转移到了近郊四区,该项目所在东丽区商品房均价稳定增长、 5 山东大学硕士学位报告 需求态势强劲,因此该项目具有良好的市场前景; (5)由于施工过程中会对周围生态环境带来一定的影响,因此文中从项目所 在地自然因素、当前环境现状及污染源识别三方面深入的研究了该项目对环境的 影响程度,并给出了相应的防范措施。从环境保护方面考量了该项目的可行性; (6)文中从成本估算、收入估算及相关财务经济指标入手,科学分析研究该 项目的可行性。财务经济指标中首先建立了销售收入表、损益表及现金流量表, 在此基础上计算出该项目的投资利润率、销售利润率、净现值、净现值率、财务 内部收益率及动静态投资回收期等指标。通过上述参数分析,从财务经济效益角 度考察得到该项目是可行的; (7)为尽量减小项目风险,保障项目稳妥并切实可行。通过翻阅项目所在地 周围环境及类似项目的历史资料,结合本项目自身的实际特点识别出本项目的五 项风险因素,进行定量风险评估,并对风险等级高的两大风险因素给出相应的风 险防范措施。 1.2.2研究方法 可行性研究是对拟议中的工程建设项目进行的全面、综合和科学的工程技术 与财务经济多方面的分析论证。本文主要对智慧城建设项目进行可行性研究具体 研究方法如下: (1)以实证分析为主,与理论研究相结合。通过对相关文献的阅读和研究, 对“城中村”改造驱动因素进行分析。运用天津市东丽区智慧城项目相关政策规 划以及有关项目的统计数据对其进行实证研究; (2)定量分析与定性分析相结合,使论证充分透彻。运用定性分析对智慧城 项目制定实施细则,通过定量分析建立起农村城市化的评价指标体系; (3)归纳与演绎相结合。本文大量收集相关的研究资料,并有实地的调研结 果,保证结论的可行性。 6 山东大学硕士学位报告 第1章相关理论基础与文献综述 2.1可行性研究理论综述 2.1.1可行性研究的定义 可行性研究(Feasibility Study),是指以广泛的调查研究为基础,充分分析市 场、技术及财务状况,重点评价项目在技术上是否可行,经济上是否合理。其方 法是以预测为前提,以投资效果为目的,从技术上、经济上、管理上进行全面综 合分析研究的方法[7]。可行性研究要着眼于技术经济角度进行充分的分析研究,解 决新建或改建项目的实际问题,同时要预测投产后的经济效果。以合理利用资源 为目的,在既定的范围内进行方案论证的选择,实现经济效益最大化[8]。 可行性研究涉及到工程技术、财务经济、商业运作、法律以及环境保护等方 面,因此这就需要立足于总体,系统地分析多个影响因素并进行充分的论证,科 学地判断出项目是否可行。 2.1.2可行I性研究目的和意义 可行性研究在科学的决策中有广泛的应用,是它集合多种科学手段,其中应 用较多的为工程技术学、社会学、财务经济学及系统工程学等。在调查研究基础 上对工程技术进行经济论证,主要考虑项目先进性、实用性及可靠性。为给投资 提供科学依据,在编制可行性研究报告中重点分析项目的经济合理性及财务盈利 性[9]。 可行性研究一般在项目建设前期进行。分析内容涉及资金筹措、工程技术实 施、人员分配、施工条件及市场预期效益等方面。在综合分析资源配置及协调性 的前提下,以经济和社会双赢为目的给出最佳的决策方案[m]。其目的为: (1)避免错误的项目投资; (2)减少项目的风险性; (3)避免项目方案多变; (4)保证项目不透支、不延误; 7 山东大学硕士学位报告 (5)对项目因素的变化心中有数; (6)达到投资的最佳经济效益。 几十年来可行性研究方法被不断的充实和完善,研究范围遍布各个领域。发 展成完整及科学性的一门学科。特别是70年代以后发达国家广泛应用,使之成为 鉴别和选择工业投资活动的高效工具。在总结借鉴国外经验基本上开展深入研究, 为明确投资决策的重要地位,我国于1982年将可行性研究纳入基本建设程序。可 行性研究能够为投资决策者提供是否开展项目的依据,结合建设工程的市场前景, 技术上是否能够实施、经济上是否合理、有效多角度分析项目的可行程度,目的 是在短时间内以最小的代价获得最大的经济效益[11]。 可行性研究在项目开展的前期发挥着十分重要的作用,具体表现在以下几个 方面: (1)为科学发展、建设节约型社会提供技术支持; (2)为投资决策、编制任务计划书提供理论依据; (3)为项目资金的筹集提供重要依据; (4)是建设单位与各有关部门各种协议和合同制定的依据; (5)为建设项目的工程设计、施工计划以及设备购置提供依据; (6)是向当地政府、规划部门以及环境保护部门提出申请的依据; (7)是对固定资产调控管理、编制幵发计划的重要依据; (8)是项目进度及效果考核的依据。 2.1.3可行性研究发展综述 (1)国外研究发展综述 国外开始可行性研究的时间较早,大概经历了四个阶段: 第一阶段为19世纪初至20世纪中期,西方国家开始以项目财务评价为重点 的项目评价工作,以企业利益作为立足点,通过衡量该项目的投资与收益的平衡 关系判断出项目本身的优势及弱势,为以财务评价为主要内容的可行性研究理论 的形成提供前提条件。1884年法国工程师提出了 “消费者剩余”的思想,在今后 的几十年里这种思想发展成为了社会净收益的概念,即现在的“费用-效益”理论; 第二阶段为20世纪50年代和60年代末期,在可行性基础理论初步形成之后, 8 山东大学硕士学位报告 此项研究幵始从微观转向了宏观。1950年美国制定形成了研究费用-效益的基本原 则及程序,并要求政府机关在幵展各项计划时都有从该角度分析评价,从而认定 项目的可行性,随后荷兰学者又提出了影子价格的观点; 第三阶段为20世纪60年代和70年代,可行性研究领域又提出了社会分析这 一理念,在此理念中以国民福利最大化为首要目标。1972年达斯戈普塔提出 UNIDO法,是应用经济学理论分析价格问题的一种方法。1978年联合国组织编著 了工业可行性研究编制手册,用于提高发展中国家项目建设的质量,此做法也在 各国的新建或改、扩建项目中得到了广泛的应用; 第四阶段为20世纪70年代和80年代是可行性研究快速发展时期,这个时期 形成了一系列的基础理论以及实践方法,重点是形成了两大体系,即在影子价格 的理论下形成的价格体系以及对国民经济影响的分析体系。之后的几年里,可行 性研究得到了充分的发展,主要进行了纵向上的深入研究,并细分出一些特有的 学科。随着可行性研究的深入,其应用范围也变得越来越广泛,不仅仅局限在工 业项目的范畴,甚至发展到了交通、能源、航天等方面。 在房地产项目可行性主要集中在区块选择、项目资金的前期筹措、成本及收 益估算、投资风险识别等方面[12]。可行性研究是一个繁杂的系统工程,因此可行 性研究需要不断的反复优化。对风险有足够的认识是房地产可行性研究中极为重 要的,概率分析法可以在对不确定性因素分析时加以采用,为了避免出现决策失 误,可以通过这种分析法测算风险的大小以及对项目的影响程度。 (2)国内研究发展综述 我国可行性研究大致分为三个阶段: 第一阶段开始于20世界50年代,当时主要是学习苏联的经验,但主要计算 都是一些静态指标,未考虑到资金的时间价值,这种简单理论也被应用于当时的 大型项目中; 第二阶段为改革开放初期,我国幵始了可行性研究工作。这一时期主要是总 结我国自身的经验教训并且学习他国的先进经验。我国经过20多年发展,已经将 可行性研究纳入到建设程序中去,并将其放在了的重要环节。多年的实践经验总 结出,可行性研究能够在投资决策中发挥较大的作用。1983年国家颁布了相应的 管理试行办法,并将该办法纳入建设管理程序。经过多年的实践发展以及对该项 9 山东大学硕士学位报告 工作认识的不断加深,我国的可行性研究工作,取得了可喜的成绩; 第三阶段为1987年至今,总结近年来的建设项目,由于可行性研究阶段工作 不细致深入、缺乏科学性、客观性已及公正性,产生了较多的胡子工程”。即有的 项目一拖再拖,难以建成、工程质量不达标或者投产后销售不出去,造成了资源 的严重浪费且无法达到预期的经济社会效益,此种现象需要引起我们高度重视。 1987年我国颁布了建设项目经济评价方法与参数,系统的整理出一套适用于我国 的可行性研究理论方法[13]。 2.1.4可行性研究程序 (1)机会研究。本阶段研究历时1-3个月,研究的主要内容包括:地区市场、 经济、政策、劳动力情况,有的还涉及到地理及社会环境。经过研究主要解决两 个问题,一是社会是否需要,二是是否具备开展的条件。 (2)初步可行性研究。本阶段历时3个月左右,主要对机会研究的投资建议 具体化为多个比选方案,并进行初步评价,蹄选方案,确定项目的初步可行性。 (3)详细可行性研究。本阶段历时半年左右,主要是对工程项目进行深入技 术经济分析,重点是对项目进行财务评价和国民经济评价。选出最优方案,并提 出研究结论,提供正确的决策依据。详细可行性研究是一种决策手段,它能够保 证决策的科学性及民主性,从而尽量减少决策失误。本文主要论证的是项目的详 细可行性研究阶段。 2.2市场环境与需求理论 2.2.1市场环境理论 市场环境是指对市场及销售状况起到不可控制影响力的一种环境,主要分为 宏观及微观环境两大类。投资环境受政治、经济、自然及社会因素制约,因此房 地产投资环境分析要综合考虑当前政治、自然、社会、经济因素的总和[14】。 房地产投资市场环境大体分为以下三个方面: (1)宏观因素分析:房地产幵发要了解在特定的开发时期内国家整体的宏观 状况,特别是政治状况、经济状况、文化氛围、风俗习惯以及宗教信仰等[15】。 10 山东大学硕士学位报告 (2)微观市场分析:为了准确掌握项目周围的各方面需求对市场进行微观分 析,尤其在项目产品定位及价格估算等方面有较大的指导意义。 (3)区域性因素分析:由于各地区发展状况往往不是完全一致,总是存在差 异。仅作宏观分析往往过于一概而论,会对环境状况误判,影响决策的科学性。 2.2.2市场需求理论 市场需求是指定量的顾客在特定的时间、地点及影响环节下购买的商品总量。 市场需求预测表示在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求[16]。 市场需求预测的方法形式多种多样,大体可以分析调查法,意见征集法(包 括专家及销售人员),市场实验法等,其中以调查法及销售人员意见征集法最为常 用,如遇到重大问题亦可向专家征集意见及建议[17]。 2.3财务经济理论 2.3.1投资估算理论 项目的初期需进行投资估算,以实现项目的经济效益评价并给出相应的投资 决策。以房地产开发项目为例,项目开发的全过程需要大量资金才能保证项目的 正常运转,为使资金利用更加清晰化、条理化需进行充分的投资估算。在估算中 要将项目的土地征收费用、工程费用、开发费用、管理费用、财务费用以及相关 税费等纳入进来[18]。由于名目较多且构成复杂,加上不确定性因素,不同项目的 投资估算结果存在较大的差异性[19]。 (1) 土地费用估算 土地费用是指在征收土地使用权时发生的费用。主要征集方式分为有偿出让、 转让和行政划拨三种,不同情况发生的土地费用也存在较大的差异。土地使用权 出让金可根据政府出让近似区域的金额或政府颁布的城市基准地价估算,并综合 考虑时间、地段、用途等因素的权重进行修正得到。 (2)项目初期工程费估算 初期工程费包括初期规划设计、可行性调查研究、地质地貌勘察、区域气候 调研以及拆除原有建筑物发生的费用、平整场地费用和通水、电以及道路等开发 11 山东大学硕士学位报告 工程支出。估算时项目初期的费用可按总投资1%估算。 (3)房屋幵发费估算 房屋开发费中主要包括建安工程费、附属工程费以及室外工程费。 ①建安工程费 建安工程费包括建筑工程费、设备安装、室内装饰等,即直接用于工程建设 的总成本。 ②公共配套设施建设费 安装区域公共设施时发生的相关费用即为公共配套设施建设费。它是以服务 大众为目的的非盈利性建设。例如居委会、派出所、公共厕所等。此项费用的估 算通常按照工程规划目标以及相对应的工程量计算的。 ③基础设施建设费 项目红线内、建筑物两米以外的基础设施的建设所产生的费用为基础设施建 设费,它包括管线铺设、道路施工等。与公共配套设施建设费相同,它的估算通 常按照实际工程量计算。具体方法有单元估算法、单位指标估算法、工程量近似 匡算法、概算指标估算法等,此外还可以根据相似工程经验估算。单元估算法是 单元建设所发生的费用与实际建设的单元数量的乘积。例如,一座酒店的总投资 可以用每间客房的投资费用乘以总的客房数量得到。单位指标估算法是单位工程 量所发生的费用与实际工程量相乘得到总的投资费用。此种估算方法通常用于土 建、给排水以及照明工程中,费用按照每平方米工程费用计算。采暖、变配电安 装、空调设备安装分别按耗热量、设备容量、冷负荷计算。工程量近似匡算法是 工程概预算的另一种形式,是一种近似计算的方法。计算时先预估工程量,然后 将概预算定额单价和取费考虑进去,近似得到总的投资费用。概算指标法是将不 同指标考虑进去,通常参考单位建筑面积或体积上估算出的工程费用来计算整个 工的费用。 (4)管理费用估算 施工的过程中企业行政管理部门需对经营活动进行组织、管理,相应的也会 发生一系列费用,这其中包括公司及工会H常运行经费、员工福利当中的各项保 险、员工培训费、工程建设中发生的咨询费以及审计费、发生纠纷时的诉讼费以 及各种税费等。此外工程建设过程中还要考虑到环境保护,因此需要承担一部分 12 山东大学硕士学位报告 排污费。在估算管理费时可设定一个比率,即直接费用乘以一个比率即可。 (5)财务费用估算 项目建设初期就需要筹措资金,财务上也会发生一系列费用。例如贷款利息, 办理各项事宜时的手续费、代理费、承诺费等。 (6)其他费用估算 除上述费用外,还存在一些其他费用。如施工时临时占用土地需缴纳相关的 费用,工程合同预算所发生的费用已及工程监理费等。这些费用都有相应的费率 比例,估算时可以实际比率进行计算。 (7)不可预见费估算 由于建设工程是一个复杂多变的过程,在此过程中会出现一些不可预见的情 况,这些情况所产生的费用为不可预见费,通常按照上述各项费用的3%-7%估算。 (8)税费估算 税费是房地产开发项目当中所占比重较大的一部分费用,尤其在一些大中城 市。这部分费用通常在销售与交易的过程中发生。主要有营业税、城市维护建设 税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等。各项税费都由当地相关部门制定, 估算时可参考当地的相关政策。 2.3.2销售价格估算理论 (1)定价策略 制定价格时首先要明确项目本身的特点,抓住其内在的品质及成本因素,结 合市场需求的情况适当定价。定价是一个动态的过程,并不是一成不变的。定价 后要结合销售及需求情况不断调整l2e]。为扩大目标客户的范围要降低总价,销售 的过程中要控制面积配比,以获得较高的占有率。 (2)成本加成定价法 它指的是指在预估的单位成本的基础上加上预期的利润值,其中的利润可按 一定比例估算得到[21],其公式为: P = C X (1 +,7) (2-1) 其中,P:销售价格,C :成本,//:投资收益率。 13 山东大学硕士学位报告 2.3.3财务评价基本报表 财务预测是财务评价前的必要一步,首先要对数据进行收集,整理数据后进 行估计和测算,得到的即为财务评价所需的基本分析数据。数据分析完成后要编 制基本和辅助报表。基本报表分为损益表、现金流量表等。辅助报表一般分为成 本估算表、投资计划与资金筹措表等[22]。 (1)损益表 损益表主要用以计算投资利润率指标,亦可求得项目税前、后的投资利润率, 他能够反映出项目实施过程中各年利润额、需要上缴的所得税金以及去除税金后 的利润的分配情况。该表的编制依据为总成本估算表、收入表及各项税金表等[23]。 (2)现金流量表 现金流量表用于计算财务内部收益率、净现值与投资回收期等财务经济评价 指标,主要通过分析项目实施期内每年的现金流入、流出状况,体现出项目财务 的盈利能力_。 2.3.4财务评价重要指标 (1)投资回收期 投资回收期是反映投资回收能力的关键指标,表示项目的净收益来抵偿固定 投资资产与流动资金总额所需的时间。投资回收期的起始时间可以从项目开始建 设算起,亦可从项目梭工后的经营年开始算起。其计算依据为现金流量表以及累 计净现金流量表[25]。其公式为: 静态投资回收期=I累计净现金流量出现正值的年数-1| _上年累计年净现金流_ I 量现值绝对值 +当年净现金流量折现值 动态投资回收期=I累计净现金流量值出现正值的年数-1 14 山东大学硕士学位报告 “上年累计净现金流_ + 量现值绝对值 (2-3) +当年净现金流量折现值 (2)投资利润率 投资利润率能够体现出投入资金在收益过程中增值的速度。项目梭工后即投 入生产或服务,这将会产生相应的利润。所获得年利润总额与项目总投资的比值 即为投资利润率,也可称为营利额其公式为 投资利润率=工浪上 =X100% (2-4 ) 投资总成本 (3)财务净现值 财务净现值(FNPV)亦可称为净现值(NPV),能够体现出项目在实施期内 获得利润的能力。净现值考虑了资金的时间价值,因此在计算的过程中需要对资 金进行折现,即在给定的贴现率下,将各年的净现金流量折现到投资起点,并将 这些现值进行代数相和。其计算公式为 FNP V = ^{CI- CO), (1 + /;)' (2-5) /=1 式中:FNPV:净现值; 贴现率; T:年限; iV:项目的计算期。 现金流量表是计算净现值的基础,能够反映出项目本身达到或超过给定贴现率 下的收益水平。经济上是否可行可以根据FNPV值来判定,当FNPV大于等于0 可以认为该项目在经济上是可行的,而FNPV小于0时则不可行。 (4)财务净现值率 财务净现值率(FNPVR)是一个比值,即卑位投资的净现值能够体现出项目效 果的相对指标,通过计算项目财务净现值与全部投资现值的比值得到。其公式为: FNPVR = ^^^ (2-6) h 15 山东大学硕士学位报告 式中:I:总投资现值。 经济上是否可行可以根据FNPVR值来判定,当FNPVR大于等于零时,项 目可行,反之不可行。财务净现值率是一种补充说明的指标,用于体现净现值所 占总投资现值的比例。 (5)财务内部收益率 财务内部收益率(FIRR)亦可称之为内部收益率(IRR),是用于评估项目营 利性的关键指标,是指在整个项目实施的过程中,各年净现金流量现值代数相 加等于0时所对应的折现率。对房地产项目来说,计算期要从获得土地使用权 到项目全部售出为止。它表明投资所能负担的最高贷款利率。贷款利率不能高 于内部收益率,若高于,项目将会面临亏损。其值的计算可以在Excel中完成, 在Excel中调用内部收益率函数IRR (X: Y),X是净现金流量第一个数据所 在的位置,Y则是最后一个数据所在的位置。在Excel中完成IHR的计算,计 算精度较高。 2.4项目风险管理理论 2.4.1风险识别 风险识别就是将影响工程项目的各种风险因素识别、查找出来的过程,它是 风险管理学的基础根据不同项目的特点,需要我们从潜在的事件及其产生的 后果以及潜在的后果及其产生的原因来检查风险。项目风险识别的依据是风险管 理规划的结果、项目规划、风险种类和历史资料。风险识别的工作是要自始至终 贯穿在整个项目管理的进行中,不是一次就可以完成的[29】。 工程项目风险的主要来源包括五个方面:一是由于企事业单位不能及时履行 合同而增加造成损失的概率。二是由于新技术或新工艺的应用增加对工程项目造 成损失的概率。三是由于与工程项目有关的企业或个人因为租赁和使用的财产遭 受损失而带来的风险。四是由于材料市场价格的不确定而可能带来的风险损失。 五是由于承担相应法律责任后使项目目标遭受损失的概率[3]。一般的风险识别程 序见下图(图2-1): 16 山东大学硕士学位报告 i只别开始一—I 时间。〃 “] 目标 [ i 1 结构…< _ij. 分解项目风险I 环境一 p—— 丨大I -~~—-^― ^ ^ 是否有新闻险一 、 I“_ _-sd__I 否'■‘ I~~“ ■■*■是—: 一I_B”是否述需新的 、 i IE' I 分艇 J I * j ‘^ 一乂 识另彳閲险因素、事件、后果“ I 厂 I 否'■■: ” I I “充初始风险凊单*.I-—— 确正项目网險清单1 7Z^ 领 0^—: I 因素一 识别结束― Jf I 1 结果*-图2-1风险识别程序图 项目风险识别是项目风险管理中极其关键的一步,但项目实施过程中风险的 种类、影响范围、发生概率及严重程度容易被夸大或缩小,从而使评估结果与实 际并不吻合,造成不必要的损失[31]。因此,在风险识别时要选用与项目性质相适 应的工具和方法。 目前常用的项目识别方法有:情景分析法(Scenarios Analysis)、头脑风暴法 (Brain Storming)、德尔菲法(Delphi Method)、和核对表法(Checklists)等。其 中头脑风暴法(Brainstorming)较为常用[32]。 头脑风暴法,就是以专家的创造性思维来获取未来信息的一种直观预测和识 别方法。头脑风暴法的原理是通过强化信息刺激,促使思维者展开想象,引起思 维扩散,在短期内产生大量设想,并进一步诱发创造性设想。头脑风暴法一般是 通过组内专家会议,激发专家思维来获取未知信息[33]。这个方法最早由美国学者 阿历克斯奥斯本在1939年首次提出后,并在项目风险识别中得到充分的应用[34]。 头脑风暴法要求主持人要能充分激发专家们的思维“灵感”,定期鼓励小组进入 相关领域捕捉讨论中产生的问题。为了使预测和识别的结果更准确,需要对更多 的了解更多的信息,这就要让不同专家所掌握的东西有一个良好的互补,并不断 通过专家之间的信息交流以达到相互启发的目的。 (1)头脑风暴法的优点主要包括: ①相比于其他方法,较易发现新的风险要素和全新的解决方案; ②各部门负责人都可以参与到工程项目中,有助于进行全面而有效的沟通; 17 山东大学硕士学位报告 ③速度较快而且容易操作。 (2)头脑风暴法的局限是: ①与由于参与项目的专家可能缺乏相应的信息及技术,从而无法提出有易于 规避风险的建议; ②其他人员的意见可能会受到专业领域内专家人士的意见的影响。 2.4.2风险评估 一般多采用定量分析和定性分析的方法对工程项目进行评定及判定风险等 级。项目风险评估通常是在项目风险规划和识别之后进行,通过各种方法对项目 的各个不确定方面和风险要素进行充分、有条理、系统的研究来确定项目的单个 风险。通过对工程项目中的风险进行评价和比较,从而确定工程项目中,各个风 险的先后顺序,分清各风险事件之间内在联系和确切的逻辑关系,研究如何有效 地防范工程项目风险,对以识别出的风险的发生概率进行量化,从而减少风险发 生的概率,从而制定出系统的建设工程项目风险的管理计划。定量风险分析是评 估已识别风险的影响和可能性的过程。需要这一分析过程来确定风险对项目的目 标可能造成的不良影响。 考虑风险影响和风险概率两方面,从而计算出相应的风险等级,通过量化出 的风险等级数值评定其风险级别。 2.4.3风险防范 项目风险防范通常包括风险的减低、回避、转移、接受,即对工程项目的风 险进行有效控制。为尽量减少对工程项目的利益损失,我们应当审时度势,采取 对解决项目风险最为有利的方式控制项目风险,在减少自身损失的同时换取自身 最大的利益。 完成了风险的分析之后,还要排出各个风险的优先级,所以要对项目中存在 的风险大小以及它们发生的可能性有足够的把握,还要对项目风险所带来的冲击 的大小有一定的了解。然后再根据项目风险性质和项目对风险的承受能力制定出 相应的防范的措施,即风险防范。 18 山东大学硕士学位报告 第3章智慧城项目市场前景分析 3.1房地产行业宏观环境现状分析 近些年,房地产行业在我国经济发展中发挥的作用越来越大,占国内固定资 产总投资的18.3%。2005年到2006年,房地产投资规模从15235亿元上升到了 19452亿元,同比增长22.8%[35]。受国家相关政策的影响,是整体经济增长的关键 支柱,近年来我国房地产行业迅速发展,并且保持高于GDP增长态势。 3.1.1强大旳需求刺激大量投资 根据相关权威机构调查研究显示,个人收入与房地产行业的发展有着非常密 切的联系,个人收入的增加将在很大程度上剌激房地产行业的投资。房地产行业 基本在人均GDP300美元时幵始发展,人均收入增长到1300美元时,房地产行业 即进入迅速增长期。而近些年我国人均GDP在不断的增长,2008年1300美元, 2010年2000美元,当前则达到了 2200美元。也就是说我国的房地产行业在一定 时期内仍旧处于增长阶段。 3.1.2房地产受金融政策影响较大 房地产行业受金融政策影响较大,这主要是因为幵发资金来源为国内商业银 行贷款。央行的多次降息政策,大大提升了房地产贷款及个人按揭贷款的规模, 在这个时期也造就了一些具有品牌实力的幵发商[36]。 3.1.3房地产市场将向二、三线城市转移 近些年众多一线城市土地价格飞快上涨,房地产开发成本明显加大,这也给购房 者带来较大的负担。在此双方面的压力下,加上相关政策的宏观调控,一线城市土地 的供应受到了较大的限制,使得一线城市的市场份额显现出下降的趋势[37]。这就势 必会带来城市化重心向众多二三线及中小城市转移,房地产市场也会伴随着城市 化重心的转移而发生变化。高速铁路的相继贯通也给中小城市的发展奠定了交通 19 山东大学硕士学位报告 基础[38]。区域一体化的推进与实施,大量人口的涌入,使得二、三线及中小城市 房地产市场的刚性需求加大,是二、三线及中小城市房地产行业发展良好契机。 3.2天津市房地产现状分析 3.2.1天津市房地产市场发展背景 自“十一五”规划后,天津的滨海新区被列入国家整体计划,通过了《天津市城 市总体规划(2005—2020年)》,努力建成集国际港口城市、北方经济中心及生态 城市为一体的直辖市[39]。随着重点建设的机遇来临,城市化进程加快。 近年来,天津市的经济状况发展的势头良好,各地区GDP总量一直处于较 高的水平,房地产市场自2003年以来突飞猛进发展,且保持了健康快速发展态 势[40]。 3.2.2天津市房地产市场供应分析 表3-1 2012年上半年商品房批准情况 批准预售 批准销售~~SifiW 区县 许可证(个)面积(平方米)套数(套) 和平区 4 84767 478 河西区 ^ 414856 25^^ 南开区一 34 606856 4^— 河东区 24 442234 5^“ 河北区 14 421823 2^ 红桥区 n 167198 北辰区 21 464712 5521“ 津南区 6 54076 5^ 东丽区 22 208245 1775 两青区 19 400388 3^“ 塘沾区“ 24 507623 ^“ 汉沽区 ^5 141275 “ 大港区~ 24 316921 2^“ 20 山东大学硕士学位报告 武清区 21 295375 4987 宁河县 3 46831 4静海县 23 434498 3m~ 5 53023 m~ 宝抵区 10 317532 3^ ^ 5378233 49469~ 从表3-1可以看出2012年上半年批准预售许可证共计303个,批准销售面积 套数49469套,批准预售面积537.8万平方米。 ■市rt六区■近萍0区《远效五区■滨海三区 图3-1天津市各区块商品房批准面积比例图 从图中可以看出,天津市住房批准面积主要集中在市内六区(和平、南开、 河西、河东、河北、红桥),所占比例在40%左右。其次是近郊四区(北辰、东丽、 津南、西青)及远郊五区(宝抵、武清、静海、莉县、宁河),均达到了 21%,滨 海三区(塘沽、大港、汉沽)只占18% (见图3-1)。 21 山东大学硕士学位报告 3.2.3天津市房地产市场需求分析 1220656 1110453 「1 W i 870975 1 3 t '4 769796 753785 I . ^ t i gsi編 一月二月三月四月五月六月 B成交最〈平方米) 图3-2天津市2012上半年各月成交量分布图 对比2012各月的成交量,在二月有一个小幅的下落,完成成交646567平方 米。受相关政策影响三月至六月成交量逐月上升,说明当前住房需求态势良好(见 图 3-2) [41]。 3.2.4天津市房地产市场价格变化情况 2012年6月天津市新建商品房交易167套、面积16345.1平方米,平均价格 每平方米10937元。二手住宅交易145套、面积9073.2平方米,平均价格每平方 米8875元,各区具体成交详情(见表3-2)。 表3-2天津市2012年各区商品房成交均价 序号 区域 项目名称 套数 (套) (万平米) (亿元) (元/平米) ~i 和平区 环球金融中心 ^ SA llA 25900 —2 河北区 北宁湾 1106 n 14^6 13300 ~3 河东区 河东万达广场 ^ ^ ^ ^ 4 河西区 融创海逸长洲 ^ rS 25600 红桥区 亿城堂庭 m LS ^ 16500 ~6 南开区 融创时代奥城 681 10.2 ~^ 22000 “7 北辰区 国耀上河城 455 47 4 ^ ~~8 东丽区 万科东丽湖 n37 U2 \Z\ 92W “9 津南K 天山水榭花都 1318 7^ 4m 22 山东大学硕士学位报告 10 西青区 富力津门湖 1267 14.4 22.3 15500 ~Ti 大港区 汇康丨到 5^6 O 22 47^ ~l2 汉沾区 华城公邸 ^ 3A 2A ^ Is 幵发区 万通新城国际 1% \J 2A 12600 ~l4 空港经济区 复地温莎堡 521 0^6 12^ ■ Is 塘沽区 远洋城 10^ ^ ^ ^ ~l6中新天津生态城世茂湿地公元 549 ^ ^ 10200 ~17 宝抵区 锦绣香江一 1091 ^ ^ ^ Is MM 天一绿海 5^ ^ ^ ~~19 静海县 竹細 479 48 JTl ^ 宁河县 龙请L溪园 L8 L7 9^ ~1 武清区 龙湾城 1478 em 该表中可看出,该项目所处的位置东丽区均价为9200,在全市房价中处于中 游位置。 2S000 — 20000 15000 m ffl 10000 耐 ::::^^ : '-、■.….、■….....—一 - tSi - 5000 0 1 2 3 4 5 6 —市内六S H_h近郊函区11…*|_j|远郊五区 ■‘滨海三区 图3-3天津市2012年上半年各区块成交均价变化趋势图 自2012年一月以来,各区块成交均价总体呈上升的趋势(见图3-3)。受成交 量的影响,仅二月有一个小幅度的下降,三月至六月价格上升的较为明显。其中 近郊四区(北辰、东丽、津南、西青)上升幅度最大,六月已经达到11921元/平 方米。市内六区(和平、南开、河西、河东、河北、红桥)、远郊五区(宝抵、武 清、静海、莉县、宁河)以及滨海三区(塘沽、大港、汉沽)价格较为平稳,只 有小幅度的上升。这主要是在市内六区房价居高不下的情况下,住房购买意向逐 渐向近郊区转移。 23 山东大学硕士学位报告 3.3智慧城项目所在区域概况及分析 3.3.1智慧城项目概况 根据天津市空间发展战略规划,“一主两副”将作为中心城区主要的布局结构, 而智慧城项目位于其中东丽区副中心区域内。 智慧城还迁住宅项目是天津市城中村改造重点项目,也是东丽区加速推进城市化 进程的重点项目,是为百姓添福祉的民心工程,更是东丽区加快实施“三四五六”发展 计划的一项重要工程。智慧城项目的开工建设,将进一步推进全区城乡一体化发展。 (1)智慧城项目地理位置 智慧城项目位于天津市东丽区,具体为海河上游后五公里天钢、柳林副中心 规划范围内,东起外环线,西至沙柳南路,南起利福道,北至先锋路。占地九百 亩,总建筑面积一百二十三万九千平方米,其中住宅一百零五万平方米,公建十 八万九千平方米,将安置詹庄、潘庄、辛庄、冯口、杜庄、吴嘴六个村村民两万 两千六百人,二零一七年六月交付使用。 (2)智慧城项目周边环境 随着天津市新市镇项目的全面实施,海河、津滨大道改造提升工程的完工, 东南快速路、警民路、崎山道的规划建设以及月牙河的综合开发,使生态环境、 投资环境、基础设施和城市面貌必将得到极大改善。至此天津市提出整体发展战 略,用四至六年左右,把海河核心区建设成为集吃、穿、乐于一体的,由若干个 相应的居住小区和几个大型商业设施组成的配套齐全、环境优美的天津市新城区。 (3)智慧城项目人口情况 辖区人口分布(万人) |r ^ ■雜人n (农业) ■常住人口纖 10 , J 外来人口 图3-4辖区人口分布图 24 山东大学硕士学位报告 辖区面积27平方公里,总人口近19万,其中常住人口 9万,外来人口 10万, 农业人口 3万,非农业人口 6万(见图3-4)。既有以传统种植业为生的农民,也 有居住于社区内的城市居民,5个城市公司属于享受村民待遇的职工。 3.3.2智慧城项目所在区域交通、经济状况分析 (1)区域概况 智慧城项目地处近郊四区中的东丽区,位于天津东部市中心与滨海新区之间。 该区域早在春秋战国时期,境内已有人聚居生息。东丽区地理位置优越,紧临天 津滨海机场、天津港、京津塘高速公路、天津站等交通枢纽,舭邻天津滨海新区、 教育高新区、天津商业核心区,为该区域的经济发展奠定了坚实的基础。 (2)交通概况 该区域有众多公共交通、铁路要线、水上交通及39条航线,铁路线有京山及 北环铁路枢纽,公路有津塘公路、京津塘高速、津滨高速等十余条公路,形成了 水陆空立体交通网络。 (3)经济概况 表3-3天津市各区年GDP (亿元) 名次 区域 年GDP (亿元) 1 开发区 466.2 2 塘沾区 317. 1 3 河西区 261.3 4 和平区 242.4 5 大港区 205.9 6 西青区 199.3 7 北辰区 167 8 南开区 166.2 9 武清区 165 10 河北区 154. 7 25 山东大学硕士学位报告 11 东丽区 152.3 12 静海县 112.8 13 河东区 110.9 14 莉县 95 15 津南区 89. 7 东丽区GDP排名仅名列第十一位(见表3-3),在相邻区县比较中处于较弱势 地位。但由于东丽区位于中心城区与滨海新区连接的核心区,作为连接枢纽,未 来的交通条件必将逐步提升,这将成为东丽区发展的契机。 3.3.3智慧城项目所在区域房地产市场走势分析 展望该区域住宅市场未来走势,可以说前景乐观。通过对该区域经济、交通 等方面的调研结合上述章节的数据分析使我们了解到该区住宅市场的现状,同时 也是我们得到如下启示: (1)区内当前住宅成交量较低(见图3-5),仅为3%,供给量远未满足市场 需求,整体需求态势良好,均价在逐渐上升。 ■和平_河东西_河北■宋开》红桥■东航謹商靑■津南 觀北辰S塘沾■汉沾》大港■武清静海 2% 1% 2% 、每二S二丨丨夢^ 图3-5天津市各区商品房成交量分布图 (2)与市内六区相比,该区域楼盘价格较低,这意味着有一定的上升空间。 (3)区内开发理念相对落后,先进的开发意识引入后将大有作为。 26 山东大学硕士学位报告 3.4智慧城项目SWOT分析 表3-4智慧城项目SWOT分析表 竞争优势 竞争劣势 “S1.位于城市发展的副中心区,为重点建设区域; W1.B前未形成配备齐全的商圈区域; 52.交通已纳入城市路网系统,交通便利; W2.围边仍有大量待改造的城中村区块; 53.地势较平坦,利于建设规划; W3.当地居民受教育程度齊遍略低; S iiS 01.天津市整体经济状况发展良好; T1.幵发过程中不确定的经济形势影响 02.属于城市重点发展的区块之一; 到开发进度; 03.项目所在地距城市功能区仍有一定距离, 有较大的开发空间; 04.属于城中村改造项目,享受一定优惠政策; 05.城市市区内住房已“饱和”,无法满足新增 的住房刚性需求; 依据天津市目前的发展趋势,将极大的发挥智慧城还迁住宅项目的潜力(见 表3-4),同时不断完善周围的配套设施,随着该地区周边的快速开发,将会引进 大量的商业地产项目,进一步促进该地区的发展。 27 山东大学硕士学位报告 第4章智慧城项目环境影响评价 4.1智慧城项目环境影响评价 4.1.1智慧城项目自然因素分析 (1)气候分析 天津市位于中讳度欧亚大陆东岸,面对太平洋,季风环流影响显著,属于典 型的暖温带半湿润大陆季风型气候,冬季多为偏北风,夏季多为南风。有明显由 陆到海的过渡特点,四季明显、长短不一、降水不多、分配不均、季风显著、日 照较足。地处滨海,大陆性强。年平均气温12.3T:。7月最热,月平均气温可达 26°C。1月最冷,月平均气温为-4°C。年平均降水量为550-680毫米,夏季降水量 约占全年降水量的80%。从自然气候条件看,对工程建设无不利影响。 (2)地形、地貌分析 天津市地势从总体上来看北高南低,呈凝寞状,是燕山与滨海平原的过渡地 带,北临燕山,南临华北平原,东南部频临潮海湾。其中莉县九顶山为最高峰, 大沽口为最低处。该项目所在地位于天津市的东南部,该区域地势平坦。因此, 该区域地形、地貌利于工程项目建设的实施。 4.1.2智慧城项目所在地环境质量现状分析 智慧城项目位于海河上游后五公里天钢、柳林副中心规划范围内,东起外环 线,西至沙柳南路,南起利福道,北至先锋路。下面分别从环境空气质量、声环 境及生态环境质量三个方面进行分析。 (1)环境空气质量分析 该项目所在区域空气中二氧化化硫为0.05mg/Nm3、二氧化氮为0.037mg/Nm3 达到环境空气质量标准的二级标准,PMio为0.131mg/Nm3达到《环境空气质量标 准》的三级标准。 (2)声环境分析 28 山东大学硕士学位报告 监测点位于利福道与先锋路交口以北50米处,该区域昼、夜间检测结果均 能满足《声环境质量标准》4a类要求,位于沙柳南路与利福道交口的监测点昼夜 监测结果满足《声环境质量标准》2a类要求。 (3)生态环境分析. 该项目位于天津市东丽区,项目类型为旧房拆迁改造,主要占地类型为道路、 村民居住用地以及部分空闲地。由于建设区域未包含生态敏感区,为一般区域, 因此确定该项目生态影响评价工作等级为三级。 4.1.3智慧城项目环境污染源识别 (1)施工期废气污染 ①扬尘污染 施工过程中的扬尘主要来源于以下四个方面- 拆除现有房屋、挖除无用道路过程中产生的扬尘;运输土方、砂石、水泥及 建筑垃圾过程中产生的扬尘;建筑材料堆场被风吹过产生的扬尘;施工垃圾清除 的过程中产生的扬尘; ②施工机械废气 项目施工程中需要多种施工机械,主要包括载重机、打桩机及柴油动力机械, 工作时排放出大量的一氧化碳、氮氧化合物及总径等。 ③沥青烟尘 筋青铺设过程中产生少量的源青烟,主要由气溶胶和蒸气组成,其挥发到大 气中便成为大气污染物之一。 施工过程中扬尘是主要的废气污染源,因此也是废气污染防治中的重点针对 项。 (2)施工期噪声污染 施工现场由于施工机械及运输车辆的大量使用使得噪声污染成为主要的污染 源之一。施工机械包括推土机、挖掘机、起重机及移动式空压机等,其最大声压 级在80-90dB之间。运输车辆多为重型卡车,因此会对运输路径附近的区域产生 噪声污染。 (3)施工期废水污染 29 山东大学硕士学位报告 ①施工人员生活污水 生活污水主要来源于施工人员生活过程中所产生的废水,施工期生活污水排 放量为80t/d,其中主要污染物为COD、BOD、氨氮、SS等。 ②冲洗车辆废水 为尽量减少车辆运输过程的扬尘,需对车辆的车轮及车辆运输的货物进行 冲洗,所需水量较少,通常为50-80L/车,水中的主要污染物为SS及石油类等。 (4)施工期固体废弃物污染 施工人员的生活垃圾及建筑垃圾为本项目主要的垃圾来源,其中建筑垃圾所 占比重较大,主要为废建材、砂石、混凝土等。 ①生活垃圾污染 与生活污水来源相同,生活垃圾主要来源于施工人员生活过程中所产生的日 常消耗,按施工人数统计,预计每日的生活垃圾量为0.09t。 ②工程弃土垃圾 拆除现有房屋、挖除无用道路过程中将会产生大量的废旧路面材料及建筑垃 圾,根据实际房屋、道路量计算,约为103万m3。 4.2智慧城项目环境影响污染防治 对城市发展规律进行深入的剖析后,总结出我国将进入快速城市化阶段。城 市化在对经济起着正向积极作用的同时又是对环境产生了一定程度上的负面的影 响。因此,在城市化建设的过程中,提高环境保护意识,实现可持续发展,是我 国乃至世界各国的首要任务,而这个问题也是在项目建设的过程中要持续关注的 一个问题142]。 (1)施工管理 在实现经济活动向生态化转移的过程中,遵循生态规律,选取低开采、高利 用、低排放的模式利用资源,即最大限度的减少资源浪费,是实现循环经济,坚 持可持续发展的一条重要途径。该项目为拆迁重建工程,虽然与通常意义上的工 业生产项目有所差别,但仍然遵循“清洁生产”的先进理念[43:1。施工过程中尽量 采用清洁的施工工艺,在施工计划中即将污染防治列为主要考虑因素,从源头减 30 I 山东大学硕士学位报告 少污染物的产生。 (2)施工期废气污染防治 施工期施工扬尘的影响距离是40m,本项目周围40m无特殊保护的环境敏感 点,因此,施工期扬尘对周边大气环境影响较小。为了抑制灰尘的形成,施工时 要定期对现场进行洒水,苫盖粉状物料,在施工场地周围设置相应的围挡防护设 施。散装物料尽量沿利福路或娄山道一侧布置。 (3)施工期噪声污染防治 该项目施工昼间噪声影响距离是70m,夜间在200m以外。本项目夜间禁止 施工,施工噪声影响距离为70m,村民委员会与本项目相距43m,但现已闲置, 不作为办公用途,小学与本项目最近距离超过200m,距离较远,因此本项目的施 工噪声不会对周围环境造成明显不利影响。 (4)施工期废水污染防治 在开工之前完成废水处理设施的建设,保持工地的良好排水状态,修建临 时排水渠道,并与永久排水设施连接,废水主要是废料冲洗,工程养护,轮胎冲 洗以及地下渗出水,尽量在施工现场循环利用。下层泥衆需外运处理。施工作业 废水生活污水为生产过程中的主要污水来源,为了节省水资源,经过沉淀后的废 水,清水可以二次利用,而污水则需进一步处理。定期组织施工人员进行教育宣 传,倡导节约,防止跑、冒、滴、漏等现象的发生。 (5)施工期固体废弃物污染防治 为不影响项目的顺利施工,要重点加强垃圾处理的管理工作,做到及时清运, 以防止环境污染。该项目挖方量5.5万方,填方量3.3万方,弃方量2.2万方,施 工后产生的渔土和废物应按相关部门的要求进行处置。 此外,垃圾回收利用是当今的一项绿色处理模式,智慧城项目建设过程中也 要实行垃圾处理收费及分类制度,纳入转运网络并使用相应技术丨44]。在城市化建 设的过程中,要以可持续性发展作为根本理念,这就要求必须树立正确的生态的 意识。 31 山东大学硕士学位报告 第5章智慧城项目经济财务指标评价 5.1智慧城项目投资估算 该项目占地九百亩,总建筑面积一百二十三万九千平方米。其中住宅一百零 五万平方米,公建十八万九千平方米,用于安置詹庄、潘庄、辛庄、冯口、杜庄、 吴嘴六个村村民两万两千六百人。 由于安置区与非安置区所享受的相关政策不同,产生的费用类别不同,因此 据天津市市有关房地产幵发情况,结合项目相关优惠政策,分别估算投资费用。 (1)非安置区投资估算 根据上述分析说明可知,非安置部分建筑面积为86.1万平方米,具体费用说 明(见表5-1)。 表5-1非安置区投资估算明细表 非安置房投资估算 费用名称 费用标准 费用名称 费J4j标准 土地费用 置费与毛低防雷监测 1.2元/平方米 土地交易契税 土地价格的3% 环保费 3万元 土地交易费 土地价格的5% 定额管理费 工程造价的1%。 小区规划费 1. 5万元/公顷 劳保费 工程造价的2. 6% 水文地质勘察费 10万元 质量监督费 工程造价的0. 7%0 工程图纸设计费 工程造价的1. 2% 价格调节基金 工程造价的0. 6%0 施工监理费 工程造价的0. 8% 交易服务费 工程造价的1. 4%0 房地产综合开发管理费 6元/平米 建安工程费 1000元/平方米 规划技术服务费 1. 8元/平米 4市外配套、绿化 100元/平方米 新型墙体材料专项基金 8元/平米 产权测量费 1. 36元/平米 散装水泥专项资金 2元/平米 房屋所有权登记费 80元/套 施工图审査费 设计费的10% 住房交易手续费 3元/平米 基础设施配套费 120元/平米 土地登记费 0. 086元/平方米 基础配套费补助 15元/平米 财务费用 3000万元 人防易地建设费 20元/平方米 销售费用 2700元/平方 地震监测费 5万元 不可预见费 建安费用的3% 32 ! 山东大学硕士学位报告 (2)安置区投资估算 根据相关政策规定,安置用房只需缴纳土地交易契税、土地交易费、人防异 地建设费、建安工程费、市外配套、绿化费以及管理费,具体费用说明(见表5-2)。 表5-2安置区投资估算明细表 非安置房投资估算 费用名称 费用标准 土地费用 拆迁安置费与毛低价之和 土地交易契税 土地价格的3% 土地交易费 土地价格的5% 前期费用及各类规费 享受一定优惠政策 人防易地建设费 20元/平方米 建安工程费 1000元/平方米 市外配套、绿化 100元/平方米 管理费用 上述费用之和的2% - (3)总投资估算 总投资估算为安置区、非安置区投资估算与附加税费的总和[45],根据上述费 用的具体说明,经计算得到总投资估算为713338.5万元。 (4)住宅成本估算 智慧城项目用于出售的住宅土地面积86.1万平方米,上述估算总成本为 713338.5万元,每平方米成本为8285元。 5.2智慧城项目收入估算 市场分析与预测的最终目的是确定房地产项目的租售方案、租售价格及收入等 等。本文主要运用收益法进行平均售价预测,结合该项目所在区域相似房地产项目的 平均投资收益率为15%和本项目成本估算的结果,经前面测算分析,可知本项目成本 为8285元/平方米,运用成本加成定价法[46],可以得出本项目的平均价格为: P=8285 元X (1+15%) =7527.75-9528 (元/平方米) 因此,智慧城项目商品房的预测出售单价为9528元/平方米。本项目中商品房 作销售收入估算,智慧城项目商品房从2015年初开始对外出售,2015年预计能实 现销售收入40%,2016年实现50%,剩余10%在2017进驻及办理产权证阶段实 现(见表5-3)。 33 山东大学硕士学位报告 表5-3智慧城项目销售收入表 B寸间 2^ 2^ 2m7 合计 (季度) 1 23 4 1 23412 非安置 5% 10% 115% 125% 10% 15% 1150% 1250% 5% 5% 100% 区销比 销售额 41021 82043 1Q2555 102555 82043 123064 1Q2555 102555 41021 41021 82(M27 (万元) 税费 ^ ^ 1143.71143.7 ^ 137151143.71143.7 4575A515 9149.92 税后收 40564 81128 101412 101412 81128 121692 101412 101412 40564 40564 811277 入 根据销售价格估算为9528元/平方米,结合各年度销售比例,去除相关税费后 本项目预计实现销售收入811297万元。 5.3智慧城项目损益表建立 表5-4智慧城项目损益表 J项目(季度)T 2014年 2015 ^ 2016年 2017年 : 合计 4 —1 I 2 I 3 1^ I I 2 I 3 I 4 1 I 2 I 3 I 4 1 2 1 销售收入 820G7 41021 82043 IQ2553 1Q2553 82013 123064 102553 102553 41021 41021 2 销售:税金 9150 458 915 1144 1144 915 1372 1144 1144 458 458 3 总成本费用 713339 433813577 10991 10521 12676 29620 32166 24914 41974 17996 15841 22759 22759 11593 11593 4 利润总额 97939 433&10-13577 -10991 -10521 -12676 1_ 489ffi 76496 59436 63131 105850 78651 78651 28971 28971 补以苗[年 5 11^ 10944 48962 76496 5W36 63131 105850 78651 78651 度城 —应纳税所得 6 97939 40515 28971 28971 —f 7 所得税 32320 13370 9560 9560 8 税后利润 65619 433840 -13577 -10991 -10521 -12676 10944 48962 76496 5悩 63131 105850 78651 65281 19411 19411 9 繁=■盈 2690 2690 10提取公益金1345 1345 1 .提取任意盈 余公积金 urjit/jVsp.ffei 12 'I:, 61583 433840 -13577 -10991 -10521 -12676 10944 48962 im 59436 63131 105850 78651 65281 19411 15375 I 利润 II I I I I I I I I I I I I I I 34 山东大学硕士学位报告 通过智慧城项目损益表(见表5-4)分析可得: 酬润率二 通% = ^5雇:13.72% 销售利润率=f!」f客页 X100% = 979^8-58 乂 joo% = 11.93% 销售收入 820427 5.4智慧城项目现金流量表建立 表5-5智慧城项目现金流量表 序项目 、2013 2014 2015 年 2016 2017 号季度)口 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 12 1 现金流入 822427 4102] 82043 102553 102553 82043 123064 102553 1Q2553 41021 43021 1.1 销售收入 820427 41021 82043 1Q2553 102553 82043 123064 102553 102553 41021 41021 1.2 mMM 2000 2000 2 现金流出 613165 372917 11670 9447 9043 10896 25461 27649 21415 36079 15 13617 19563 19563 9965 9965 2.1 建设投资 348722 333723 10144 8454 8093 9751 22785 24743 19164 32287 13843 12186 17507 17507 8918 8918 2.2流动资金2000 2000 2.3 销售:费用 12306 1231 1231 1231 1231 1231 1231 1231 1231 1231 1231 2.4 销售税费 9150 458 915 1144 1144 915 1372 1144 1144 458 458 2.6 管理费用 8491 566 566 566 566 566 566 566 566 566 566 566 566 566 566 566 2.7 所得税 32320 13370 9560 9560 3 净■流量 209262 -3^17 -11670 -9447 -9M3 -10896 15561 54394 81138 66174 66573 10M47 82991 82991 31057 33057 —則十)謂 4 ^凡 -mil -爾-MB4 4m 413974 -398^13 -344019 週 1 -顧-129833 -20385 腿脇腫腫 —金流直 +斤1〉封!P 5 .t Z 45032 -8Q249 -2511 -2033 -1946 -2345 3349 11TO 17460 14305 14326 20316 17859 17859 6683 7114 金流量 6 JtS净 80249 760 -84793 棚-89084 -85736 -74030 -56570 42265 -27939 -75W 10265 28124 34808 45032 驗流量 所得-前 M一 丽 7 净_流量 241581 -372917 -11670 -9447 稱-10896 15561 54394 81138 66474 66573 109147 82991 96361 40617 42617 8 itMf# -372917 -384587 -MBI 4B0S A\m -398413 -M)19 -MSI -196107 -129K3 -20386 _ 158565 199582 2^199 —折现净现 9 :乂 / 51^7 -80249 -2511 -2033 -1946 -2345 3349 11105 17460 14305 14326 23552 17859 20736 8740 9171 —金流:翠计棚辟 10 7,11, 80249 棚纖厕 Wm -74030 -56570 42265 -27939 43^ 13472 34208 42949 52119 ■車 I I I I 1 I I I I I I I I I 35 山东大学硕士学位报告 5.5智慧城项目各指标综合分析 (1)折现后财务净现值,经计算可得: FNPV = ^{CI- CO), (1 + z;)-' = 45031.56(万元) ^=1 (2)财务净现值率,经计算可得: 厂鍾=^=柳1.气0.34 Ip 131948.64 财务净现值率是单位投资的净现值,是反映投资效果的相对指标。净现值率 大于零,项目可行丨47]。 (3)财务内部收益率,经计算可得: FIRR = 13.23% 由于央行发布房地产开发贷款的基准利率一年是6%,该项目内部收益率大于 贷款基准利率,房地产行业基准收益率在8%左右[48]。由于该项目内部收益率 13.23%既大于贷款基准利率又大于行业基准收益率,因此该项H可行。 (4)静态投资回收期 1-20386.1741 / /7, =[12-1 + J ^1/4 = 2.811 82990.62 7 (5)动态投资回收期 1-7593.511 / P, =[12-1 + J ^4 = 2.856 ‘ 17858.96 / 目前由于房地产行业的基准投资回收期一般为4年[49]。据测算该项目的投资 回收期小于行业基准投资回收期,因此该项目可行。 通过对上述指标分析可知,智慧城项目可行。 36 I 山东大学硕士学位报告 第6章智慧城项目风险识别及防范 上述章节已经从市场前景、环境污染控制及财务状况三方面对该项目的可行 性进行了深入研究,综合评价该项目是可行的。为降低项目的风险程度,在项目 可行性研究阶段进行风险管理,可以为决策者提供重要依据。下面将对智慧城项 目进行风险识别、评估并对关键风险因素釆取相应措施进行防范,这将大大减小 项目的风险性。 6.1智慧城项目风险识别 通过查阅该区域的相关历史资料结合类似项目风险识别经验,对智慧城项目 进行深入分析,综合识别出该项目存在以下四个风险因素: (1)社会成本风险 农民失业失地风险,城市化发展必然会使一部分农民失去过去耕作的土地, 如果运用强制性的低价或无偿的征收农业用地,就是剥夺了农民应享有的土地承 包经营权,势必引起相应的反对,从而引起社会的不稳定。 劳动力盲目流动带来城市贫民窟风险,依据相关研究数据表明,与城市流动 人口有关的安全问题不断恶化,流动人口犯罪成为现阶段刑事犯罪案件剧增的主 要因素。 城镇拆迁中群发性事件风险。城市化必然带来拆迁,在拆迁过程中政府如果 有失公平,如果运用行政权力强迫命令、无偿或低偿方式甚至是非法手段,就会 引起群众因不公而发生的非访、群访等突发事件。 (2)经济效益风险 本项目预测的经济效益及偿债能力都在实现土地变现的基础上确定的,该项 目偿债能力较强,但一旦出现市场风险,将会直接影响土地变现收入的实现,从 而影响项目的成功开发。 我国《建设项目经济评价方法与参数》中规定新建、改、扩建项目的各项指 标均需达标,项目方能进行。这些指标主要包括经济效益和财务效益两方面,其 37 山东大学硕士学位报告 中利润率、利税率、内部收益率以及净现值这些指标必须达标,并且要做出客观、 公正的分析。对此项目标的要求是为了降低项目的投资风险,防止资源的浪费。 (3)环境恶化风险 城市化过程必然带来乡村空间布局的变化,而这个过程必将带来原有村容村 貌的改变。各种基础设施的建设同样会造成大量工程废物、植被减少、地下水污 染等自然环境的破坏。 在施工建设期可能会对项目影响区内环境产生短时间性的不利影响,河道清 游及底泥运送过程,施工中产生的灰尘会对增加空气中的杂质含量,另外施工中 机械作业产生的噪音会影响居民正常的生活,因此,建议采取适当的工程措施, 减轻项目对附近居民造成的影响。 (4)施工质量风险 施工质量过关是一个项目成功的关键因素,由于施工时影响施工质量的因素 较多,情况较为复杂,例如在工程实施阶段设计图纸的准确性、施工方案的合理 是影响施工质量的关键因素。此外,各部门之间协调和沟通是否畅通,对施工现 场的质量实施控制是否到位,材料设备出厂前是否检查等等,都是导致产生质量 风险的风险源。因此施工质量存在较大的风险性。 (5)安全风险 工程项目中的安全问题是一个老生常谈的问题,今年来工程项目中的伤亡人 数呈不断上升的情况,国家也对此引起了高度的重视,并先后出台了一些实事办 法。由于智慧城项目由于施工工程量较大,工期时间长,因此安全风险也是项目 的一个主要危险源。 6.2智慧城项目风险评估 通过上面的分析己经识别处智慧城项目的关键风险因素,为在施工中有的放 矢,提高风险控制的准确性,对上述风险因素进行风险等级划分,对得分较高的 风险因素进行重点防控。 风险因素的等级通常是根据风险影响等级及风险发生概率确定,其中风险影 响等级是指风险事件对一个项目正常运转所造成不良影响的严重程度风险发 38 I 山东大学硕士学位报告 生概率是指在项目实施过程中,风险由潜在因素转变为显性事件的可能性大小。 根据以往工程经验已经学者定义标准,参照风险影响程度(见表6-1)和风险 发生概率(见表6-2)将智慧城项目的分别划分为5个等级。 表6-1项目风险影响等级划分及定义 风险影响 荇级 定义 等级7EX ~oTs 一旦发生,将导致项目失败。 : 一旦发生,会导致费用大幅增加,延长项目周期,可能无法达到项 3^11* 0 4 “ ‘ 目的二级要求。 “ 一旦发生,会导致費用一般程度增加,项B周期略微延长,但可以 ——般 0 2 ‘ 达到一些重要的耍求。 ~ 一旦发生,费用小幅增加,项目周期变动不大,能够保证项目需求 —01 的各项指标。 可忽略 005 一旦发生,对项目本身没有影响。 表6-2项目风险发生概率等级划分及定义 概率范围(%) 等级 说明 010 0. 1 非常不可能发生 1广40 0.3 不可能发生 4广60 0.5 可能在项目中期发生 6广90 0. 7 可能发生 9广100 0.9 极可能发生 表6-3风险等级参照表 概率 风险值=P*I 0.9 0.05 0.09 0.18 0.36 0.72 0. 7 0.04 0.07 0. 14 0.28 0. 56 0. 5 0. 03 0. 05 0. 1 0. 2 0. 4 0.3 0.02 0.03 0.06 0. 12 0.24 0. 1 0. 01 0. 01 0. 02 0. 04 0.08 影响 0. 05 0J 02 0. 4 0. 8 通过查阅该区域的相关历史资料及类似项目风险识别经验,同时结合本项目自身 特点,对该项目识别出的五项风险因素进行评估,完成项目风险等级表(见表6-3)。 39 山东大学硕士学位报告 表6-4风险评估表 序 风险 风险 风险等 ’ 风险因素 风险描述 纯 号 概率 影响 级 ――%_〔$:&风P佥;设备-安&风险;临时用 1 安全风险 』 A 、,‘, A 0.9 0.8 0. 72 电风fei;消防保卫风 施T质暈 2 \y 施工过程中的质量风险;原材料不合格 0.7 0.4 0.28 风险 经济效益材料和人工费的涨落,施1:过程中建筑 一 3 风险 材料流失,以及发生的医疗费用 °'2 0' 1 环境平化 4 : 生态环境的恶化,周边居民的干扰 0.1 0.2 0.02 风险 社会成本农民失业失地风险,拆迁中群发性 5 0.3 0.05 0.015 风险 事件 通过定量的风险评估得到五项风险因素的风险等级,其中安全风险及质量刈 险的风险等级较高(见表6-4),这两项风险源将是施工过程的重点防范对象。 6.3智慧城项目风险防范 6.3.1智慧城项目工程安全管理 (1)制定安全管理方针 安全第一、预防为主。 (2)制定安全保证体系 建立安全文明施工小组及消防小组,建立起相应的管理网络。从上到下建立 起安全管理体系,配置相应的安全管理专员负责各分包队伍的安全管理。 (3)建立安全生产责任制 ①项目经理要对整个工程项目实施过程的安全生产负责,他是安全生产的第 一责任人[51]; ②机械设备的安装、搭建及拆除要编制应对措施,并有项目总工程师负责主 持审核工作; ③项目各部门经理具体负责安全生产的计划和组织落实; ④专职安全员要监督检查、督促所属各分包队伍的安全生产责任; 40 山东大学硕士学位报告 ⑤直接责任人是项目各专业工长,要对其工作区域的安全生产负直接责任。 (4)建立安全管理制度 ①定期开展安全教育,以培训的方式对所有进场施工人员进行教育,并经过 考核合格后方可上岗; ②分阶段组织安全知识学习,至少每周一次,目的是为了树立“安全第一, 预防为主”的思想; ③相关领导人员要定期组织安全大检查,频率为每半个月一次,内容包括各 个专员负责的区域的安全防护措施的抽查,遇到问题时要督促各分包队伍进行整 改完善,进而消除安全隐患。对已经消除的隐患还要定期进行复查,以达到预防 的目的; ④特殊工种的操作人员要持有上岗操作证,杜绝无证上岗的现象发生; ⑤建立相应的奖励、鼓励基金,定期开展评比活动,对表现良好的团队和个 人要予以适当的奖励。 6.3.2智慧城项目工程质量控制 工程施工阶段要进行工程质量管理,重点是监测将要出现的质量问题,致力 于工程质量的提高,并把问题消灭在萌芽阶段,即以预防为主,防止重大事故的 发生。在这个过程中要制定施工组织计划,确保其科学合理,查找影响工程总体 质量的危险因素并在全员内实施。工程管理分为施公前质量管理、施工中质量管 理及工程结束后的质量管理。 (1)施工前的质量管理 ①审查施工各个分包商的资质,发现情况不符有歧义的,要采取相应的纠正 措施; ②审阅技术文件、报告及合同。重点查找图纸的完整性、标准型及是否前后 矛盾等; ③对照计划和施工方案及时审阅施工进度; ④协助完善质量保证体系并定期进行内审; (2)施工过程中的质量管理 施工过程是个复杂的过程,由于工序或环节较多,难度大,因此给质量管理 41 山东大学硕士学位报告 带来较大的困难。这就需要设置监理的重点,提前找到质量通病,有针对性的制 定有效的措施并控制。一般质量事故由总监理工程师负责分析、组织解决。重大 质量事故要报告给业主等相关部门并共同解决。 (3)工程完成后的质量管理 工程结束后仍可能存在未完成的工作及缺陷,因此需要竣工检验,发现问题 是要及时解决。 42 I 山东大学硕士学位报告 第7章总结 工业经济的发展使农村产生了大量的剩余劳动,大量人口向城市涌入,城市 化是社会发展的必由之路。城市规模不断扩大,而城市近郊区域的城市化建设则 是城市释放压力的一种主要途径。这是一个复杂的转变过程,它伴随着物质形态、 经济组织结构、社区结构与管理、生活方式、人口素质等各个基本方面的转化。 而在农村向城市的转化过程中,结合当前的经济政策及市场需求情况,可以看出 房地产行业又迎来了一个良好的契机。各种交通及配套设施的建立,为改造的区 块提高了相应的经济价值,从而吸引了大量开发商的进入。智慧城所在区块交通 便利,市场需求情况良好。 为了进一步推进城市化进程,加快改造步伐,在相关政策的指引下,丌展了“城 中村”改造的智慧城项目。为对项目就其技术上的先进性、适用性、经济上的合理 性、盈利性与实施上的可能性和风险性进行全面科学的综合分析,为项目的投资 决策提供客观依据,本文围绕市场需求、财务经济效果以及风险性四个方面展幵 I调查和分析。通过分析可知,在天津房地产市场的大环境下,该项目所在区域 需求态势强劲,并且均价稳定增长,因此该项目具有良好的市场前景。在考虑项 目总体布局、工程结构设计、公用配套工程及工程建设组织实施等方面的前提下, 分析该项目的工程可实施性。最后对该项目的财务经济状况进行分析,建立了销 售收入表、损益表及现金流量表,在此基础上计算出该项目的投资利润率、销售 利润率、净现值、净现值率、财务内部收益率及动静态投资回收期等指标,各项 指标均显示该项目可行。此外还对其进行了敏感性分析及风险识别,制定出了相 关的应对措施该项目通能够取得较可观的利润,并具有一定的抗风险能力,因此 从经济上来说可行。 43 山东大学硕士学位报告