首页 >  资料专栏 >  经营 >  运营治理 >  并购重组 >  以案说法_从地王之争看房地产项目股权并购法律风险防范PDF

以案说法_从地王之争看房地产项目股权并购法律风险防范PDF

资料大小:284KB(压缩后)
文档格式:PDF
资料语言:中文版/英文版/日文版
支持系统:Win9X/XP/Vista/7/8/10
解压密码:m448
更新时间:2021-2-22

类型:积分资料
积分:10分 (VIP无积分限制)
推荐:升级会员

   ==>> 点击下载文档


相关下载
推荐资料
内容简介
以案说法:从“外滩地王之争”看房地产项股权并购深层法律风险及管理
刘国军 北京中银律师事务所
摘要
房地产业并购频发,引发的各种诉讼纠纷不断,复星国际与 SOHO中国
的外滩地王之争具有典型案例意义,诉争多年于今年9落幕,过程中各类法
律风险凸现,各项应对举措为更好地进房地产项股权并购法律风险管理可
谓借鉴或引以为戒。
关键词
地王之争 房地产 并购 深层法律风险 防范措施

2013年以来,房地产业并购案发565宗(包括已完成与未完成交易),
涉及并购额达4230.88亿元。根据Wind资讯数据统计,截928,2015
年年内房地产业并购案宗数为176宗,涉及额为1600亿元,乎相当于2014
年全年的并购交易价值;2014年并购236宗,涉及并购标的物价值为1768.09亿元,
同增长率为104.93%;2013年并购153宗,涉及额863亿元,同增长率
达145.09%。由上述数据可知,2013年以来,房地产业的并购重组案呈现出成
倍增长的趋势。
伴随着房地产业并购重组案的增长,并购交易过程中各类法律风险也更
加显现,其中不乏引发业甚社会关注的重案例,复星国际与SOHO中
国的外滩地王之争将房地产并购的深层法律风险加以显现,尤其值得加以关注
和研究,更值得引起重视和借鉴。
、案例:复星国际与 SOHO中国的外滩地王之争
1、间接转让带来的纠纷
外滩8-1地块即黄浦区东门街道574及578地块,由上海证于2010年斥资
92.2亿元购得,该地块曾创下上海当年的总价和单价双料“地王”。2011年11,
码:/112
上海证以95.7亿元的价格,将外滩8-1地块的项公司——上海证外滩国际
融服务中置业有限公司,出售给海之门。彼时,海之门由复星国际、上海
证、绿城及上海磐分别持有50%、35%、10%和5%股权。
  2011年底,SOHO中国发布公告称,公司以总价40亿元的价格分别收购上
海证和绿城中国的个公司,这两个公司持有海之门公司50%的权益。
通过这笔交易,SOHO中国间接享有外滩8-1地块50%的权益。在这交易过程
中,SOHO中国在收购式上设计。即通过收购标公司(海之门公司)的上
级公司(上海证和绿城中国持有海之门公司股权的公司)股权,然后剥离
这些上级公司的其他资产,使其成为仅拥有标公司权益的壳公司,意正是
为了绕开复星国际在标公司内的优先认购权。
  但复星国际认为作为公司的股东,应享有优先购买权,但SOHO中
国通过上述交易设计,认为复兴国际的优先认购权并不成。
2012年5,复星国际将SOHO中国、上海证和绿城中国告上公堂,请求
法院判决后三签署的股权转让协议效。
2、审判决的影响
2013年424,上海第中级民法院就复星诉SOHO中国[-0.46%]、上海
证[-1.88%]、绿城股权转让合同纠纷案作出审判决,确认SOHO中国、上
海证、绿城在“外滩8-1地块”项(以下简称“外滩地王”)上的相关股权转让协
议效,并宣布判决后15内外滩地王的股权将恢复转让前。
24判决宣告后,SOHO中国、上海证、绿城随即发表联合声明,对判决
结果表遗憾,表将上诉,这也意味着已经持续了近两年的外滩地王之争恐
怕又将陷旷持久的诉讼中。
3、正常进的项开发
虽因两房地产公司对地块的权益之争备受瞩,但项开发似乎未受
影响。外滩8-1项从财务到程员都归属复星集团旗下,SOHO中国始终
没有办法参与到项的实质管理中来。
上海上房地产站的信息显,在黄浦区外滩国际融服务中8-1地块
上建起的项“外滩国际融服务中”2014年11已经获准市销售。  
码:/212
2015年10初上房地产的数据显,外滩国际融服务中共有135套获
准对外销售,可售积约为28.8万平,物业类型包括办公、商业、旅馆、
影剧娱乐等,部分物业的最报价达到了35万元/平。
4、悄然落幕的和解
2015年923,SOHO中国发布的名为《有关上海海之门房地产投资管理
有限公司(以下简称“海之门”)重组的公告》称,将对公司间接持有50%股权的公
司海之门以股东批准式进重组。海之门以代价民币84.93亿元向其股东之
浙江复星国际集团(00656.HK)出售名下外滩项的全部股权。出售股权同时,
海之门将会对股东贷款进重组,海之门向SOHO中国间接全资附属公司上海
长升投资管理有限公司清偿贷款民币31.05亿元,以及应付利息民币14.8亿
元,总额约45.85亿元。作为拥有海之门50%股权的复星中国则将获得归还的股东
贷款40.37亿元。重组完成后,复星国际将会拥有外滩项的全部股权,SOHO
中国则正式退出。

、案例分析:判决与和解
()审法院判决分析
1、涉案主体根据房地产项股权转让交易最终利益归属划分不同利益集团,
并单纯将各主体作为独民事主体认定进。
判决中明确对涉案主体的利益集团划分:
本案涉及的各诉讼主体以及合同参与主体,按照资产权益归属关系,分
别属于四个核利益集团和同实际控制,其中原告和复地集团(港交所
上市公司,代码02337)、复星国际有限公司(港交所上市公司,代码00656)
为,被告长烨公司、被告长昇公司和SOHO中国有限公司(港交所上市公
司,代码00410)为,被告嘉和公司、被告绿城公司和绿城中国控股有限公
司(港交所上市公司,代码03900)为,以及被告证置业公司、被告证
五道公司和证房地产公司(港交所上市公司,代码00755)为。
2、围绕项房地产项开发过程,确定与股权转让相关协议件范围,认定其
对整个房地产交易相关主体的约束范围。
判决合作协议作为合同的的体现及效分析:
码:/312
2010年107,原告与海之门公司、被告证置业公司、被告绿城公司、
被告证五道公司、磐投资、证房地产公司共同签署了《合作协议》。
《合作协议》约定:鉴于合资公司的成的为开发建设由证房地产公司推
荐的位于上海的房地产项;各确认并同意,由合资公司通过被告证置
业公司处受让项公司100%股权的式受让持有本项(以合资公司被登记成
为持有项公司100%股权的股东为准);各确认并同意,被告证置业公司
注册项公司所需的民币23.9亿元货币资由原告负责筹措;证承诺,
除本协议另有约定或合资公司各股东致同意,在合资公司受让成为持有
项公司100%股权的股东之前,证均不以任何形式处置其对合资公司或
项公司的任何债权(包括以往债权及对项公司的新增债权),包括但不限
于全部或部分转让、设定质押担保等权利负担。
2010年425,证房地产公司分别与复地集团、被告绿城公司签署
《合作投资协议》,约定由证房地产公司、复地集团、被告绿城公司、磐
投资四共同在上海投资设合资公司,并对四对合资公司的出资和股
东贷款进了约定。其中第11.2条(证房地产公司与复地集团签署版)、
第10.2条(证房地产公司与被告绿城公司签署版)皆有如下约定:“除本
协议另有规定,未经对事先书同意,任何均不得全部或部分转让其
在本协议项下的任何权利和义务。但是,任何均可指定其位于中国境内
的下属公司使和履其在本协议项下的权利、责任和义务”。
3、穿透某架构层表股权状况,从实际控制度分析房地产项股权
结构,判定不同层股权交易对实际控制股权架构的影响,认定利益受损害。
注重体现对交易为的实质判断-股权架构变化与相对控股权益被损害:
纵观本案被告间交易为的的,旨在控制海之门公司50%的权益。交易
前,海之门公司的原有股权结构实际由三核利益集团构成,即原告所属
持有50%,被告绿城公司所属持有10%,被告证五道公司所属持有40%,
原告处于相对控股地位,海之门公司内部的合性、股权结构的合理性、股东
之间的信赖关系相对稳定,经营管理相对正常。交易发后,仅从形式上研判,
被告嘉和公司、被告证置业公司、被告长昇公司作为股权交易的主体,与海
之门公司并直接关联,原告与上述交易主体亦不具有同阶梯的关联关系。
但是,从交易为的实质上判断,上述交易为结果具有致性,且最终结果
码:/412
直接损害了原告的利益,即原告对于海之门公司的相对控股权益受到了实质性
地影响和损害,海之门公司股东之间最初设的合性和内部信赖关系遭到了
根本性地颠覆。
4、在股权层级复合情况下,从实际控制度保证股东的优先购买权。
对合法为与法的的辨析,公司股权间接出让式对股东权益-优先
购买权的损害:
有限公司的稳定性决定了公司的发展,也决定了公司股东权益和社会公众
利益的实现。为了确保有限公司的合性和封闭性,《中华民共和国公司法》
第七条第款、第三款明确规定:“股东向股东以外的转让股权,应当经
其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书通知其他股东征求同意,
其他股东接到书通知之起满三未答复的,视为同意转让。其他股东
半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,视
为同意转让。经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。
两个以上股东主张使优先购买权的,应协商确定各的购买例;协商不成
的,按照转让时各的出资例使优先购买权”。换之,股东优先购买权具
有法定性、专属性、是种附条件的形成权和期待权。六被告对于上述法律规
定应当是明知的,本案中,被告绿城公司、被告证五道公司共同出让其合
计持有的海之门公司50%股权的意思表是清晰完整的,并由被告证置业公
司代表被告绿城公司、被告证五道公司作为联合发函询问原告是否决定
购买之节事实,亦充分证明了被告绿城公司、被告证五道公司明知法律
赋予股东优先购买权的履条件和法律地位。但嗣后,被告绿城公司和被告证
五道公司并未据此继续执相关股东优先购买的法定程序,是有悖于海
之门公司的章程、合作协议等有关股权转让和股东优先购买的特别约定,完全
规避了法律赋予原告享有股东优先购买权的设定要件,通过实施间接出让的交
易模式,达到了与直接出让相同的交易的。据此,本院认为,被告绿城公司
和被告证五道公司实施上述交易为具有主观恶意,应当承担主要的过错
责任。上述交易模式的最终结果,虽然形式上没有直接损害原告对于海之门公
司前维系的50%权益,但是经过交易后,海之门公司另50%的权益已经归于
被告长烨公司、被告长昇公司所属的同利益,客观上确实剥夺了原告对于
海之门公司另50%股权的优先购买权。
码:/512