——2019年8月 2019年1-7月 上海与环沪商品住宅市场新特征 及趋势研究 1 C ONTENTS 目录 2 2 3 第一章 3 4 4 万平米 元/平米 商品住宅市场运行状况 2019年上半年上海住宅市场总体处于低位平稳运行。一季度相比2018年年底有明显的反弹的行情，随后成交量维持相对平稳，但2019年1-7月住宅月均成交面积近60万平米，仍处于历史低位；成交均价由于成交区域结构性因素影响，略有下浮 2018年1月至2019年7月上海住宅供求价 2010年至2019年6月上海住宅月均成交面积 万平米 万平米 月 商品住宅市场运行状况 2018年下半年以来，上海商品住宅库存持续攀升，2019年上半年随着市场成交量回暖，去化周期有所下降，但仍达14.5个月，存在一定的库存压力 2018年1月至2019年7月上海住宅库存量及去化周期走势 上海商品住宅市场新特征 特征一：改善型需求主导趋势加强 特征二：限贷将是抑制改善需求的主因 特征三：旧改提速或引市场小幅回温 特征四：年内去库存将是市场主基调 特征五：临港定向宽松去库存 7 数据来源： 同策研究院、wind、国家统计局、dataln 注：90㎡以下住宅定义为刚需；90-120㎡住宅定义为刚需性改善（刚改）；120-140㎡住宅定义为改善型需求；140㎡以上户型定义为高端户型（再改） 上海住宅需求结构经历了由中端改善为主到刚需为主再到中端改善为主的发展历程，目前正处于中端改善需求占据主导地位的阶段，而2019年上半年中端改善需求占比仍在进一步提升 90-120㎡刚改成交占绝对优势 70-90㎡以下刚需高于90-120㎡刚改成交 90-120㎡刚改反超90㎡以下刚需 70-90㎡刚需占比持续增加，90-120㎡刚需、刚改占比下降 套 90-120㎡刚改占比持续上涨，70-90㎡产品有所下跌 90㎡以下刚需占比持续下跌，90-120㎡刚改产品占比大幅上涨 特征一：改善型需求主导趋势加强 9 面积结构变化呈两极分化趋势：70平米以下小面积刚需和120平米以上改善产品成交占比上涨，70-90平米刚需和90-120平米产品成交占比有所下滑，特别是70-90平米刚需产品占比下滑明显，同比去年同期下滑5.9个百分点；120-140平米改善产品占比上涨显著，同比上浮4.5个百分点 数据来源：同策研究院、dataln 2019年1-7月商品住宅成交面积段结构 特征一：改善型需求主导趋势加强：面积段结构 10 90-120平米面积段刚改和120-140平米面积段改善需求主要集中在非中心城区的青浦、嘉定、松江、南汇、奉贤和宝山等区域，其中青浦区90-120平米刚改需求占比相比2018年大幅提升了3.97个百分点，而宝山区120-140平米改善需求有大幅提升 数据来源：同策研究院、dataln 2019年1-7月商品住宅成交各面积段区域分布结构 特征一：改善型需求主导趋势加强：面积段结构