融创·玖樟台操盘实录 L.1 碰到要卖天价的假豪宅怎么办 上限 主体 下限 玖樟台 2.5万 东方星城、天阳文晖、尚城国际、天城府、杨柳郡 本案因产品形态的唯一性，并无绝对意义上的业态竞品，但可以通过稀缺 的洋房形态实现竞争阶层的跃升，与上层定位的中央公馆、新都会1958等相 同总价区间的公寓产品形成竞争，实现对其客户的牵引与形象的对等； 市场格局占位 5万+ 武林壹号 武林外滩 君玺 华家池（4.5万+） 4万+ 新都会、朗诗文晖地块 中央公馆 （近3万）东宸、中央公园 如何在城东实现 高层35000+ 洋房40000+ 本案最大营销策略命题 市场逻辑/产品逻辑/客群逻辑 POINT 1 建立消费者的购买逻辑 建构项目价格的三个逻辑 市场逻辑 1-洞察土地价值 据统计，2016的土地价格被刷新了23轮，与2013年的土地价格比较，涨幅最大的是未来科 技城和申花板块，城东新城涨幅只有11%，之所以会有相对滞后的印象，是由于在1月本案 土地成交之后，土地市场比较平静，所以给市场造成了一种错觉。 未来新宅地预见土地价值 建筑面积达18万方的彭埠单元R21-33 地块，将在近期入市，如果以申花板 块为例，1月份天阳以19695拿下武林 邸地块，8月融创创下34028的楼板价， 7个月地价涨幅达到73%；而城东在 本案之后没有过新宅地的成交，如果 按此推算，时隔7个月，该新宅地的 价格将突破28000. 本案 2016年12月26日，杭州当年最后一场土拍，经过31轮 报价，世茂集团最终以66.42亿元成功竞得江干区彭 埠单元R21-33地块，折合楼面价高达36461元/平方米。 未来该地块预期出售价格将在45000以上。 POINT 2 运用市场可信的未来预期增加购买信心 市场逻辑 2-板块归属定义 市场数据似乎在告诉我们城东很好卖。。。但对于城 东卖40000仍然没有说服力 武林东翼 文晖 城东新城核心 一脉华家池（凯旋路） 那么该以何种板块归属， 才能赢得恰当的竞争占位，获得价值最大化？ 德胜路是浙江人的德胜路 机场路是杭州人的机场路 华家池板块已经牢牢树立了4.5万+的市场价格认知，并形成了 中央公馆的板块外延 在这个区域内的地缘客户对华家池的眷恋要高于武林门 本案客户与华家池板块的客户地图将有二分之一交圈 板块定义市场观点 Viewpoint