改革幵放30多年来,我国房地产业的发展取得了辉煌的成就,国家逐渐确立了房 地产业的支柱产业地位。房地产的发展推动了哈尔滨市国民经济的发展,改善了城乡居 民的居住条件,提高了人们的生活质量。然而,2009年以来,房地产市场严厉的调控政 策对整个哈尔滨市楼市成长带来了巨大挑战。近几年,哈尔滨市房地产业的发展同国内 其它城市一样,远远超过其国民经济的发展速度,尤其是房价上涨过快,与同期居民平 均收入水平的上涨有较大的差距。为了缓解主城区房价上涨速度过快的压力,近几年来, 哈尔滨市政府着力打造松北区域,由此,松北区的土地推介力度相对较大,开发商拿地 也较为积极。但是,房地产投资是个高风险的行业,机会与风险并存,因此,尊重市场、 科学决策,加强可行性研究是房地产项目规避风险、实现预期收益的重要保障,这对今 后房地产业的良性发展具有重要的理论和现实意义。 报告首先对国内外项目的可行性研究现状进行了评述,在此基础上,对哈尔滨市A 房地产项目建设的概况和特点、市场分析与定位、项目的财务分析及项目风险的可控性 展开立体论证。经研究得出,本项目的建设既具有可行性,又对哈尔滨市未来的发展规 划和经济发展发挥了巨大的推动作用,而且,具有明显的社会效益。项目的实施将极大 带动周边经济、旅游、文化等产业的迅速发展,从而促进松北区产业结构的不断优化, 推动该地区经济快速发展,因此,项目建设是十分必要的。 该项目所处地理位置优越,自然条件、基础设施条件成熟,项目总体设计和布局合 理,各功能区相互呼应,既注重对生态环境的保护,又满足了不同层次消费者对住房的 需求。该项目总投资28,351万元,建成后可实现销售收入42,448万元,总投资收益率 26.32%;盈亏平衡点较低,项目变化适应能力和抗风险能力较强,投资回收期较短且有 保障,经济上可行。结论部分对上述研究结果进行了总结与概括,并对后续的研究提出 了建议。 关键词:A房地产项目;可行性研究;市场分析;风险分析Abstract Morethan30yearsofreformandopening-up,thedevelopmentofChina'srealestate industryhasmadebrilliantachievements.Chinahasgraduallyestablishedtherealestate industry’spillarindustrystatus.Thedevelopmentofrealestatehaspromotedthe developmentofHarbin^nationaleconomyandimprovedthelivingconditionsofurbanand ruralresidentsandthequalityofpeople'slives.Butrealestatemarket9stringentcontrol policieshavebroughttremendouschallengefortheentirerealestatemarket'sgrowthin Harbin.ThedevelopmentofHarbin'srealestateindustryaswithotherdomesticcitieshas madefarmorethanthespeedofit’snationaleconomydevelopment.Especiallythesoaring priceshasfarmorethantheriseinthesameperiodtheaverageincomelevelofresidents.In ordertoalleviatethepressureofhousepricesrisingtoofastinmaincity,HarbinMunicipal GovernmenthasgreateffortstobuildSongbeiinrecentyears.So,Songbeidistricthaslarge amountlandtosellanddevelopershavegotmorepositivetobuyland.Butrealestate investmentisahigh-riskindustry,opportunitiesandrisksarecoexist,andsorespectthe marketjscientificdecision-making,strengtheningthefeasibilitystudyisanimportant safeguardtoavoidtheriskofrealestateprojectsandachievetheexpectedbenefits,thishas importanttheoreticalandpracticalsignificanceforthefuturehealthydevelopmentofreal estate. Onthebasisofstatusofprojectfeasibilitystudieshomeandabroadthisthesisunfoldsa 3-DdemonstrationforHarbinArealestateprojectprofilesandcharacteristics,market analysisandpositioning,controllabilityfinancialanalysisandprojectrisksdimensional demonstration.Thestudyconcludedthatbothhaveconstructedoftheprojectfeasibility,but alsoonthefuturedevelopmentplanningandeconomicdevelopmentinHarbinplayedahuge promotingroleandmoreover,withobvioussocialbenefits.Implementationoftheprojectwill greatlypromotetherapiddevelopmentofthesurroundingeconomy,tourism,cultureand otherindustries,therebycontributingtothecontinuousoptimizationofSongbeiindustrial structure,promotingtherapideconomicdevelopmentoftheregion,andsoitisvery necessarytobuildtheproject. Theprojectisquitewelllocatedandthenaturalconditionsandinfrastructureconditions哈尔滨:r程大学硕士学位报告 areripe,theoverallprojectdesignandlayoutisfavorablyreasonable,eachfunctionalareato echoeachotiier,complementeachother,withthescientificprotectionofecosystems,and meetthedifferentlevelsofconsumerdemandforhousing.Withthetotalinvestment 283,510,000yuanRMB,thisscenicspotwillgetanoperatingincomeof424,480,000RMB inanormalyear.Thisproject'stotalinvestmentrateofreturnis26.32%,withalow breakevenpointandstrongadaptationcapabilityandrisk-resistingability.Thismeansthe project'sstrongsolvencyshortinvestmentpaybackperiod.Therefore,thisprojectissecure andeconomicallyviable.Theconclusionofthispapergivesasummaryandgeneralizationof theresultsofthisstudy,withsomefollow-upimplementationoftherecommendationsof subsequentstudies. Keyword:Aresidentialarea,feasibilitystudy,marketanalysis,riskanalysis目录 第1章绪论1 1.1报告研究的背景、目的和意义 1 1.1.1报告研究背景 1 1.1.2研究目的 2 1.1.3研究意义 3 1.2国内外研究现状 3 1.2.1国外研究现状 4 1.2.2国内研究现状 4 1.2.3国内外研究现状评述 5 1.3报告研究的主要内容和方法 6 1.3.1报告研究的主要内容 6 1.3.2报告研究的方法 6 1.4报告的创新之处 7 第2章A房地产项目概况 8 2.1开发单位简介 8 2.2A项目简介8 2.3A项目特点9 2.4项目总体规划与实施进度计划 9 2.5本章小结10 第3章A项目市场分析与定位 11 3.1宏观环境对本项目的影响 11 3.1.1国家宏观调控政策对本项目的影响 11 3.1.2哈尔滨市城市规划对本项目的影响 12 3.2哈尔滨市房地产发展现状分析 14 3.2.1哈尔滨市房地产行业的发展历程 14 3.2.2哈尔滨市土地市场现状分析 15 3.2.3哈尔滨市房地产价格走势分析 18 3.2.4哈尔滨市房地产市场竞争板块划分 21 3.2.5哈尔滨市房地产市场特点 26哈尔滨:1:程大学硕士学位报告 3.3A房地产项目SWOT分析 26 3.3.1A房地产项目优势 26 3.3.2A房地产项目劣势 27 3.3.3项目机会 27 3.3.4项@威胁 27 3.4项g市场定位28 3,4.1项目客户定位 28 3.4.2项目产品定位 ...29 3.4.3项目配套设施 30 3.4.4项目价格定位 30 3.5 30 第4章A房地产项目财务分析 31 4.1项g估算的各项设定 31 4.1.1项g说明 31 4.1.2总投资及幵发费用的设定 31 4.2项目总投资及开发费用估算 31 4.3项目销售价格及收入测算 34 4.4项目资金筹措计划 34 4.5项目资金还贷计划 36 4.6项M利分析 36 4.7 37 4.8 37 第5章项目风险分析与发展策略 39 5.1房地产投资风险的种类及原因 39 5.1.1房地产投资风险的种类 39 5.1.2投资风险产生的原因 40 5.1.3投资风险的分析方法 40 5.2 43 5.3 43 5.4A房地产项目发展策略 44 5.4,1品牌策略 455.4.2人脉营销策略 45 5.4.3差异化策略 45 5.4.4核心价值策略 46 5.5^4^46 ^it48