西大街城隍庙项目 营 销 策 划 书 第一部分：市场分析 西安市房地产概况 房地产市场发展轨迹 西安房地产市场起步于1992年，且经过了长达7年的初始发展阶段。在初始阶段，综合水平低，产品设计较为原始和落后。自1998年起，在西部大开发政策倾斜和住房货币化政策深度实施两大宏观利好因素的刺激下，市场开始呈现加速发展的局面，进入房地产开发的资金量较之前明显增加，至2000年前，西安市房地产市场一直处于这一加速发展阶段。 经过几年的摸索和积累，西安市房地产市场2000年开始全面发力，市场呈现出前所未有的生机和活力，开发量和销售量均快速增长，总体开发水平迅速提高，专业化分工现象日益显著，产品规划设计和营销策划水平发生质的飞跃，与北京、上海、深圳等经济发达城市比较，西安算是经历了“创新地产”、“郊居地产”、“智能地产”“网络地产”、“教育地产”、“生态地产”、“人文地产”激烈角逐后的后起之秀，且差距逐步缩小。西安房地产市场也自此完全迈进买方时代。 1990-2003年西安市房地产市场各项指标列表如下： 2004年市场特征 2004年房地产市场整体表现较为活跃，以往的房地产市场淡旺季之分在2004年一明显缩小。2004年西安的房地产市场保持了良好的发展态势，平稳地过渡到了新的一年。 距西安市统计部门提供的数据，西安市房地产开发投资一直保持快速增长的良好态势。2004年1-9月份，销售商品房面积约320万平方米，比去年同期增长23.2%，商品房空置面积比上年同期下降11.8% 根据调研资料分析，未来西安的市场走势将呈现总体看好、平稳发展的态势，不会再出现大起大落的局面，销售量将保持一定的增长速度。从今年众多大型项目中（上海绿地世纪城、深鸿基新城、中海豪庭、和记黄铺）可以了解到，越来越多的开发商看好西安的房地产市场，西安房地产市场未来的开发热度可见一斑，特别是一些针对工薪阶层的项目更具有吸引力。 2004年西安市房地产市场总体归纳为以下几点： 政策法规方面 宏观紧缩政策接连出台，主要有不含个人按揭的纯商用房贷款遭封杀、个人购房贷款加息、经济适用房的管理办法以及国土资源部71号文件的出台（要求2004年8月31日前将土地历史遗留问题加以界定并处理完毕，8月31日以后不得以协议方式出让土地）等方面的政策均在一定程度上促使了西安市房地产市场的良性发展。 开发热点区域 2004年西安市房地产市场在土地开发方面，按区域划分来看，土地开发量较为活跃的片区有北经济技术开发区、曲江开发区及高新技术开发区二期。这三个版块的土地开发量约占整个西安市2004年开发量的50%。 开发规模方面