Memo 科恩虹桥路商业项目可行性调研计划书 研究背景与目的 科恩投资集团的主要发展商wiselogic，1989年成立于意大利罗马和香港，是一家集国际教育的投资控股公司。经营范围涉及房地产、英国教育、基础设施化工、时尚产业、物业管理和现代服务业等。其中，房地产项目的土地开发和储备项目就达200万平方米。 目前，在上海虹桥路宋园路有建筑面积为2300㎡的3层楼面，科恩计划在该楼面销售意大利产品，从负一层往上，依次作为TOSO品牌红酒的储藏酒窖、意大利餐厅、意大利的有机食品（如面包、橄榄油等）销售、以及以酒吧，其中，意大利餐厅设在一层，为大众型的档次定位，其目的为了吸引10号线地铁口的人流，而TOSO红酒是科恩在亚太地区总代理的一款高端意大利红酒，价格在1000-20000元/瓶，主要面向高端人群。科恩希望能够与该楼面的拥有方以基于利润分配的方式进行合作，而不仅仅是纯粹的租赁，因此，特委托零点公司，就该项目可行性 设计调研方案，其目的为该项目的可行性分析提供参考依据和有力的数据支持。
研究思路 本次调研拟从供给分析、需求分析两个维度论证本项目的可行性，如图所示。 调研范围及调研内容 调研范围： 考虑到2300㎡建筑面积的商业业态的辐射范围，以及不同经营业态辐射范围不同，故设定本次调研的范围如下： 业态 项目地周边1公里范围 项目地周边2公里范围 上海其他主城区 意大利餐厅 　 　 　 意大利有机食品销售 　 　 　 TOSO红酒销售、酒吧 　 　 　 备注：深色表示核心辐射范围，浅灰色表示次辐射范围 1、大众档次定位的意大利餐厅 考虑到该餐厅面积以及大众档次定位，其主要辐射范围为项目地周边1公里范围，其中，0.5公里以内区域为核心辐射区域。 2、意大利有机食品销售业态 目前，在市场上类似竞争业态相对较少，且有机食品销售价格一般高于普通食品，因此，本项目中意大利有机食品销售业态的辐射范围较一般商业业态更广，其主要辐射范围为项目地周边2公里范围，其中，1公里以内区域为核心辐射区域。 3、TOSO红酒销售、酒吧 鉴于TOSO红酒的高端定位，以及酒吧业态的特点，其主要辐射范围将不受地域限制，本次调研主要设定为上海主城区。 调研内容： 供给研究——调查范围：项目地周边2公里范围，重点关注项目地周边1公里范围的核心区域 中高档写字楼数量、档次、体量、企业入驻率？ 中高档写字楼的周边交通状况？ 中高档写字楼的工作人员的数量、类型？收入特点？ 中高档小区的数量、规模？ 中高档小区居民的收入特点？ 周边交通状况？ 竞争业态（餐饮、有