保利熙悦府40年loft公寓营销案 保利熙悦府项目组 POLY REAL EASTATE 2017 目录 CONTENTS 2 一 二 三 四 五 公寓市场解读 目标客户分析 项目本体分析 开盘目标及定价 营销计划以及部署 第一部分 市场解读 宏观市场 中观市场 微观市场 3 5月 12月 2月 5月 6月 7月 10月 11月 目前，商品住宅房地产政策趋于收紧，限购和限贷政策加码，商办物业迎来政策红利。 商办物业不限购不限贷，总价控制，可以满足一部分投资性需求 考虑到整体住宅市场总价较高，商办物业低总价入门较低，作为一种过渡性居住+投资方式 民用水费：2.81元/m3，商用水费：3.20元/m3 民用电费：0.565元/kwh，商用电费：0.866元/kwh 随着中央政府关于房地产市场的调控趋于收紧，各地限购和限价政策持续加码，住宅购买需求得到一定程度上抑制，商办 物业迎来政策红利和春天。 2016年5月4日 国务院常务会议 提出,要实行购租并举,发展住房 租赁市场,支持利用住房开展租 赁业务，允许将商业用房等按 规定改建为租赁住房。 2015年3月，国土资源部、住建部下发 《关于优化2015年住房及用地供应结构 促进房地产市场平稳健康发展的通 知》。允许房地产企业适应市场变化， 做出住房套型结构调整或房地产项目转 型。 2015年11月底国务院办公厅出台了 关于《加快发展生活性服务业促进 消费结构升级的指导意见》，首次 把公寓定性为生活性服务业，并将 在税收、融资等方面给予政策支 持。 2016年6月3日，国务院出台《住 房租市场的若干意见》，允许将 商业用房等按规定改建为租赁住 房，土地用途调整为居住用地， 调整后用水、用电、用气价格应 当按照居民标准执行。 市场分析-宏观市场 限购加码，商办物业迎来政策红利和春天 9000 7000 5000 3000 1000 供求表现：商办公寓的成交表现自2015年下半年开始出现较为明显的涨幅，分析主要原因是2015年下半年开始合肥住宅市场的存量持 续告急、销售价格的持续飙升导致越来越多的客户把投资选择转移至商办公寓项目。 去化周期：目前公寓市场仍以去库存为主，随着成交量的持续增长，截止2016年12月份，市场库存约为186万平米。按2016年去化情 况来看，月均去化约8万方，去化周期约23个月时间； 随着办公产品不断转化为公寓产品， 截止2016年12月份，市场库存约为186万方，按16年去化情况来看，月均去化约8万 方，去化周期约23个月时间，去化周期较长，市场竞争激烈。 2011年 40.45 27.29 5648 2012年 14.78 14.32 5974 2013年 22.04 19.35 6616 2014年 99.95 22.33 6851 2015年 95.96 36.03 7789 2016年 1-12月 份 99.67 86.35 9085 10000 8000 6000 4000 2000 0 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 供应（万㎡） 销售（万㎡） 销售价格（元/㎡） 2011-2016年合肥商办公寓供销走势 44.13 2011年 44.13 44.57 2012年 44.57 51.35 2013年 51.35 126.54 2014年 126.54 184.09 2015年 184.09 186.25 2016年1- 12月份 186.25 200.00 180.00 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 存量（万㎡） 合肥商办公寓存量（万/㎡） 市场分析-中观市场 近五年合肥市场供应、成交量价上升、月均去化8万方，整体库存量较大