华盛规划设计院(化名)是四川省四家甲级设计院之一,为了拓展经营业务, 壮大资金实力,拟向成都市房地产市场进军2005年12月华盛规划设计院在温江 置地准备进行其第一个房地产项目开发本文正是作为该项目的前期工作内容之 一,对该项目各方面进行调研,以确定其是否可行的一份报告 全文分五个部分,第一部分是对项目的现状!开发商和项目所在地的基本情 况的介绍,第二部分在分析了近期国家房地产宏观调控和政策后,从全国到成都再 到温江,由宏观到微观对房地产市场作了调查,重点分析了温江房地产市场并预测 了它的发展趋势,在此基础上综合项目所在地的环境!开发商自身条件!项目优劣 势等,进行了项目及客户的定位第三部分是对项目设计方案的选择及具体设计方 案的说明,为项目在技术上提供可行的标准和依据第四部分介绍了项目所需资金 如何筹集,筹资方式的选择,估算了项目的投资!收入!成本及经济效益第五部 分为综合分析,主要分析了项目实施的风险并探讨了应对措施,结合项目的社会影 响等方面,最终得出项目可行的结论 由于目前该项目正处于初期准备中,一些相关计划和资料还不十分齐备,加之 报告字数的限制,所以本文在某些部分如施工进度安排等方面没有十分细化,但这 并不影响可行性结论的成立 本文从环境到市场再到技术和资金,结合项目管理!经济学!市场营销!财务 等知识对影响房地产项目实施的因素作了较为全面细致的分析在市场调查中,采 用了网络!单位!现场收集资料,发放调查问卷等方法,力求使资料全面详实 本报告是华盛规划设计院实施该项目的重要依据,也是其向银行贷款的重要资 料之一,并为其以后在实施房地产项目前进行可行性研究提供了有益的尝试 关键词:宏观调控区域环境房地产项目可行性西南交通大学硕士研究生学位报告第n页 AbstraCt Huashengprogramanddesigninstitute(usealias)15oneoffourfirst gradedesigninstituteinSIChuanProvinee,forexPandingthemanagement businessandstrengtheningfundsstrength,itPlantoentertherealestate marketinChengDueity.InDeeember2005,HuashengProgrmaanddesign institutebuylandinWenjingtoPrePareearryingonit.5firstrealestate 1tem.AsaexPeetedeontentsofthework,thisartiele15arePortthatearry onaninvestigationatEaehasPeetoftheitem50thattoassuraneewhether iteanimPlement. ThefulltextdividesintofiveParts,thefristPart15abasie eireumstaneeintroduetionofthePresenteonditionoftheitem,theeomPany andthePlaeewheretheitemloeated.TheseeondPartineludemore eontents,afteranalyzingreeentmaeroeontrollingPolieyinChinesereal estate,itmakeaninquisitiontotherealestatemarketfromwholeeountry toChengDuagaintoWenjing,fromthemaeroviewtothetinyview,andmake thePointanalyzetoWenjingrealestatemarketandPredietitsdeveloPment trend.Onthisfoundation,eombinetheenvironmentofdistrietwheretheitem loeated,eompany,5eonditions,thestrengthandweskoftheitem,ete.,this Partmakesureadireetionoftheitemandthetargeteonsumers.Thethird part15theelueidationofthedesignehoieeandeoneretedesignProjeet, Providingtheviablestandardandbasisontheteehniquefortheitem.The fourthPartintrodueedhowtoraisethefundsthattheitemneeded,the ehoieeoftheraisingmethods,estimatetheinvestment!ineome!eostand eeonomyPerformanee.ThefifthPart15eomPrehensiveanalytieal,mainly analyzedtheimPlementriskandtherePlymeasure,eombinethesoeial 忆西南交通大学硕士研究生学位报告第111页 influeneeandotherasPeets,geteonelusionwiththePossibilityofthe item. Beeausethisitem15inthePreParationatPresent,somerelatedPlans anddata15stillnotquiteeomPleted,inadditionofthewordrestrietion inthesis,thistexthavenoveryDetaileddeseriPtionatsomeParts,sueh astheeonstruetionprogressarrangement,ete.butitdoesn,tinfluenee thePossibilityeonelusion. Fromenvironmenttomarket,againtotheteehniqueandthefunds,this artieleeombinesomeknowledge,suehasitem anagement,eeonomies,marketing,finanee,ete.,analyzedtheinfluenee afetorsoftheimPlementinrealestateitem,adoPtedmethodsofeolleeting datafromInternet!unitandthesPot,issuinginvestigatequestionnaire ete.onthemarketreseareh,tryhardtomakethedataeomPletelyand objeetively. ThisrePort15aimPortaneebasisforHuashengProgramanddesign institutetoearryouttheitemandi帅ortantdataforit.5bankloan,it alsoProvideabenefieiallytryinginPossibilityresearehbeforeitearry ontherealestateitems. Key份ord:MaeroadjustsandeontrolDistrietenvironnlent RealestateitemPossibility 歹西南交通大学硕士研究生学位报告第IV页 目录 第1章绪论...........................................................1 1.1研究背景.............................................................1 1.2研究内容..................................................................1 1.3研究的理论基础和方法...........................................2 1.4本项目的现状..........................................................3 1.5开发商的基本情况.................................................3 1.6项目所在地概况....................................................4 1.6.1温江简介..............................................,................4 1..62温江新城区..................................................................6 第2章市场分析......................................................7 2.1国家宏观房地产形势及主要调控政策..............................7 .2LI中国房地产市场发展简史....................................7 .2L22005年国家主要调控政策...............................8 .21.32005年国家房地产宏观形势................................9 .2L42006年主要调控政策及影响............................10 .2L5中国房地产发展趋势预测...................................12 .22成都市及温江区房地产市场分析................................14 1.21成都市房地产宏观情况......................................14 .2.22温江区房地产市场运行状况..............................15西南交通大学硕士研究生学位报告第V页 2.4 项目分析...............................................................23 .211项目位置描述....................................................23 .212区域形象描述....................................................23 .213道路交通状况....................................................24 .214区域发展远景................................................24 .215项目地块价值分析..........................................25 .216项目资源配套....................................................25 .217项目优劣势分析.................................................26 客户分析................................................................29 .2.41基本情况.........................................................29 .2.42销售对象分析................................................29 .2.43潜在消费者情况分析.......................................31 .2.44潜在消费者需求分析.......................................35 当前市场产品分析....................................................44 .25.1当前市场住宅产品位置分布..............................44 .2.52当前市场住宅产品价格分布..............................44 .2.53当前市场住宅产品类型和结构分布.....................45 .2.54当前市场住宅产品特色....................................45 .2.55当前市场住宅产品的建筑风格.............................45 .25.6区域典型楼盘分析..........................................45西南交通大学硕士研究生学位报告第Vl页 .2.57项目销售价格预测..........................................53 .26项目定位................................................................56 .2.61项目开发主题提炼.............................................56 .2.62项目与开发主题................................................57 .2.63客户定位..........................................................58 .2.64价格定位.........................................................59 .2.65户型定位.........................................................60 2.7项目计划采用的市场促销方式....................................60 第3章项目设计与实施............................................... 3.1设计方案选择.........................................................61 3.2项目设计方案..........................................................61 1.21主题思想......................................................61 1.22设计理念......................................................61 1.23规划设计......................................................62 .3.24建筑设计......................................................63 1.25项目经济技术指标.......................................64 1.26结构............................................................65 1.27电气设计......................................................67 1.28给排水设计...................................................68 1.29暖通设计......................................................69西南交通大学硕士研究生学位报告第Vll页 1.210消防设计...................................................69 .32.11卫生环保设计.............................................69 1.212节能设计.....................................................70 .3.213人防设计...................................................70 .3.214项目配套设施.............................................70 1.215项目智能化设计..........................................70 1.216物业管理.....................................................71 3.3建设规模及实施方案...............................................72 111建设规模..........................................................72 112实施方案..........................................................73 3.4环境的影响及保护措施.............................................74 1.41项目所在地一般环境状况....................................74 .3.42项目对环境影响分析及处理办法...........................74 第4章资金筹措及经济效益分析..................................75 4.1总成本及投资估算....................................................75 .4LI总成本估算.......................................................75 .4L2总投资估算.......................................................78 .42资金筹措................................................................78 .43经济效益分析........................................................80 夕西南交通大学硕士研究生学位报告第V川页 第5章综合分析及结论.................................#82 5.1不确定性分析..............................,....................82 5.1.1项目风险点分析..............................................82 .51.2盈亏平衡点分析.................................................84 ,.13敏感性分析................................85 .5L4概率分析........................................#88 5.2社会影响分析.....................................................89 5.3项目评价..............................#89 结论....................................................................90 致谢............................................................................92