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中原2019年房地产市场总结及2020年预判报告95页PPTX

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基本简介
2020年1月1日 2019年房地产市场总结及预判 | 深圳中原研究中心 2019年 政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存 序 言 (一) 政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存 2019年全球经济低迷,由美国挑起的国际贸易争端加剧,主要经济体增速普遍回落,贸易需求放缓。外部环境的复杂多变,叠加内部经济结构矛盾犹存,国内经济下行压力进一步加大。GDP增速逐季下滑,三季度增速为1992年季度核算以来的新低。支撑经济增长的三驾马车消费、投资、出口同时疲软,内外部需求同时放缓背景下,消费对GDP增长的贡献显著下滑,而出口不仅受需求下降的影响,同时也受到贯穿全年的中美贸易摩擦影响,增速出现下降,实体经济受到较大冲击。虽然年底贸易争端缓和、内部需求回升、经济数据好转,但由于外部需求的疲软、地缘政治风险以及国际经济形势的不确定性,预计2020中国经济进一步下行的趋势不改。 随着经济的下行,2019年美国多次降息,主要经济体纷纷跟随,全球进入降息周期。中国也加大逆周期调节力度,全年三次降准,9月更是同时出现全面降准和定向降准。LPR的推行也是今年金融政策改革的重要举措,LPR利率取代基准利率成为贷款利率的定价标准,利率市场化更进一步,未来货币政策的传导也将更为快捷。财政政策上,今年也更为积极主动,减税降费大大降低企业负担,带动实体经济企稳回升。2019年中央经济工作会议表示货币政策要灵活适度、财政政策需提质增效,表明2020年仍有降准空间,实体企业税费、融资成本有望进一步降低。 虽然货币政策更为宽松,但是针对房地产的金融监管大大加强,加上经济不景气对房地产市场信心的打压,2019年全国房地产市场总体表现不佳,呈现高开低走走势。年初,由于调控政策略有放松,信贷放宽,利率下行,市场预期提升,房地产市场实现快速的回升,部分热点城市房价上涨速度过快,投机炒房的氛围较浓。二季度,中央会议多次重提房住不炒,热点区域调控加码,预期开始扭转,市场逐步下滑。 二、三季度针对房企融资端政策频出,债券、信托、ABS等监管大大加强,房企融资能力大大减弱。房企融资受限,加上市场低迷,房企资金压力大增。从下半年的土地市场也可以看出,房企土拍参与热情下滑,流拍率增加。因此,四季度房企加大降价促销力度,以价换量回笼资金,导致四季度成交有所回升。 分化加剧成为今年房地产市场的主要特点,而稳房价依然是调控的主要目的。虽然总体表现不佳,但城市之间、甚至城市内部各区县之间分化越来越严重,涨跌差距明显,为了稳定市场价格,各城调控政策也出现分化,一城一策成为主导,一刀切的加码或者放宽成为过去。从2019年各城调控政策来看,部分热点城市继续调控加码,同时部分城市适当松绑,其中甚至包括一二线城市,通过适当的松绑刺激需求,维持房价的稳定。从全国各区域看,一线城市、二线城市以及三四线城市之间市场表现都有不同,但整体而言一二线表现强于三四线。三四线城市由于经济支撑力度弱、人口流出明显,涨幅出现明显回落,甚至部分城市存在较强的下滑预期。但部分二线城市也面临需求下滑,库存上升的问题,多城放宽限购以稳定市场。 序 言 (二) 政策驱动 供需两旺 分化加剧 理性犹存