本报告在学习和梳理房地产可行性研究等相关理论的基础上,全面分析研究 Dothink公司在杭州城东新城某项目的投资可行性,并获得对房地产项目投资可行性 研究的一般经验应用于企业今后的投资,W期提高房地产企业在风险巨大的市场环境 下,对运用科学决策的重视程度。 主要研究内容包括项目本体考量、战略决策研究和经济效益评价H大部分。其中, 项目本体包括项目所属地理区位、东南西北四至及宗地内部现状的基本情况,开发项 目的自然环境、交通条件、生活配套等资源因素,政府规划部口对宗地自身的技术经 济指标要求及周边区域的未来发展规划等;综合运用宏观经济分析、市场统计分析、 建筑规划设计、项目比较定位、SWOT分析W及层次分析(AHP)等各种方法对房地产 项目的投资开发提供战略决策依据,W判断项目技术上的可行性;同时运用房地产估 价理论进行定价收益分析,利用现金流量法进行财务分析,通过盈亏平衡法和敏感性 分析法进行风险分析,从而判断项目经济上的合理性。 本报告在实证研究中运用SWOT分析法和层次分析法推导出有助于科学决策项目 定位的SW0T-AHP策略分析模型;运用房地产估价理论中市场比较法推导出经济评价中 确定租售价格的估值定价模型;运用现金流量法推导出适用于一般房地产项目的财务 分析模型及适合Dothink公司投资决策的九大经济评价指标值。 关键词:房地产投资可行性研究市场分析SWOT分析层次分析(AW)财务 分析风险分析 IIAbstract This化的isinthestudyandcombstherelatedrealestatefeas化ilitystudytheory,acomprehensive analysisandstudyofDothinkcompanyintheinvestmentfeasibilityofaprojectintheNewEastCityof Hangzhou,andgetthegeneralexperienceapplicationfeasibilitystudyofinvestmentrealestateprojects forfixtureinvestmentinenterpri化s,inorder化improvetherealestatee打terprisesinthehugeriskof marketenvironment,thedegreeofattention化化euseofscientificdecision-making. Themainresearchcontentsincludetheprojectontology,strategicdecisionandeconomicevaluation ofthreeparts.Among化em,也eprojectontologyincludesprojectbelongs化化ebasicsituationof化0 location,southeast打orthwestfourandwerein化einternalsituationofgeography,developmentprojectsin 化enaturalenvironment,trafficconditions,ando化知lifesupportingresourcesfactor,化egovernment planningdepartmentsofitstechnicalandeconomicindexesofparcelrequirementsandthesurrounding areasoffuturedevelopmentplanning;comprehensiveuseofmacroeconomy,marketanalysisstatistical analysis,architecturalplanninganddesign,projectpositioning,SWOTanalysisandcomparisonof analytichierarchyproc故s(AHP)1:0providestrategicdecisio打o打thebasisofvariousme化odssuchasthe realestateprojectinvestmentanddevelopment,inorder化judge化efeasibilityoftheprojecttechnical;at thesametime,theuseofrealestateappraisaltheoryofpricingrevenueanalysis,financialanalysisusing theme也odofcashflow,theriskthroughtheanalysisofprofitandlossbalancemethodandsensitivUy analysismethod,soastojudgetherationalityofprojecteconomy. TheSWOTanalysismethodanda打alytichierarchyprocessusedin也eempiricalstudyderive过 CO打tributetoscientificdecision-makingproje別positioningSWOT-AHPstrategya凸alysismodel,化euse ofrealestatevaluationtodeterminethevaluationmodelvideoprices化emarketcompariso打methodto deriveeco打omicevahiatio打也eory,扭lancialanalysismodelbyusingthemethodofcashflowisderived fromthe控eneralrealrealestateprojectsandfortheinvestme打tdecisio打ofDothinkcompany'ste打major economicevaluationindex. Keywords:民ealestatehivestoe打t;Feasibilhystudy;Marketanalysis;SWO了analysis; Analytichierarchyprocess;Financialanalysis;Riskanalysis m目录 致谢I 摘要II ABSTRACTIll 1引言1 1.1研究背景1 1.2研究意义1 1.3巧究内容2 1.4研究方法 3 1.5结构安排3 2国内外房地产项目可行性研究的进展和主要理论 5 2.1国内外房地产可行性研究的进展 5 2.1.1国外可行性研究发展状况 5 2.1.2国内可行性研究发展状况 5 2.2房地产项目投资可行性研究的主要理论 7 么2.1房地产投资可行性研究的市场调研理论 7 2.2.2房地产投资可行性巧究的战略决策理论 8 2.2.3房地产投资可行性研究的评估定价理论 11 么2.4房地产投资可行性巧究的经济分析理论 13 2.3借鉴与启示16 3房地产投资可行性研究的项目本体属性考量 17 3.1地理区位17 3.2宗化四至18 3.3资源环境18 3.3.1交通资源 18 3.3.2环境配套 19 3.4技术指标203.5周边规划21 3.6发展价值22 4房地产项目投资的战略决策研究 23 4.1宏观经济23 4.1.1GDP发展水平 23 4.1.2固定资产投资水平 24 4.1.3房地产投资水平 24 4-1.4人口发展水平 25 4.1.5人均收支水平 26 4.1.6产业结构发展水平 27 4.2市场分析27 4.2.1主地市场 27 4.2.2整体供需 31 4.2.3价格走势 32 4.2.4竞争分析 33 4.2.5客户分析 40 4.3项目定位46 4.3.1定位分析 46 4.3.2市场定位 47 4.3.3客户定位 47 4-3.4产品定位 47 4.4SWOT分析48 4.5层次分析49 4.5.1建立层次结构模型 49 4.5.2构造对象层判断矩阵 50 4.5.3—致性检验 50 4.5.4构造指标层判断矩阵 51 4.5.5层次排序 52 4.6决策方向52 5房地产投资项目的经济效盎评价 53 5.1评估定价53 5.1.1可比实例选取 53 5.1.2可比实例修正系数 535.1.3价格计算 54 5.2成本估算55 5.2.1规划指标 55 t2.2主地费用 55 5.2.3建筑安装工程费 55 5.2.4前期工程费 56 5.2.5基础设施建设费 56 5.2.6公共配套建设费 56 5.2.7开发期间费 56 5.2.8其他费用 56 5.2.9管理费用 57 5.2.10财务费用 57 5.2.11销售费用 57 5.2.12投资佑算表 57 5.3开发周期58 t3.1开发计划 , 58 t3.2销售计划 58 5.4现金流量59 5.5财务指标61 5.5.1静态分析指标 61 t5.2动态分析指标 62 t5.3项目判断指标 , 63 t6风险分析63 5.氏1盈万平衡分析 63 氏知2敏感性分析 64 6结论与建议66