整体营销策划报告 第一部分：项目基本信息简介一、销售目标二、营销计划进度节点三、小区形态简介第二部分：整体营销策划报告一、整体市场报告二、配套分析三、客户分析四、企划包装与广告执行五、营销策略与蓄客策略六、样板区策划包装方案 第一篇、项目基本信息简介 2010年销售目标 销售合同总额 1、保底目标 2.6 亿元（50%） 2、奋斗目标 3.2亿元（60%） 销售回款总额 1、保底目标回款 1.6亿元 2、奋斗目标回款 2.2亿元 2010年营销进度计划 小区形态简介(待更新) 小区形态简介 地上建面：2.34万平米（住宅2.14万） 容积率：1.6 外立面效果 户型指标 -1F 1F 2F 3F 标准层 顶层复式 第二篇、整体营销策划报告 整体市场报告 第一部分 1、地块区域介绍 徐家汇商圈 世博园区 龙华项目地块位于徐汇区华泾镇，为徐汇和闵行交界区域，距离徐家汇商圈约10公里。 莘庄 一、市场研究与竞争分析 19 徐汇区板块分析 徐汇中心板块：以徐家汇为中心，内环线以内区域； 田林板块：内环线以南，漕溪路以西，虹梅路以东区域； 龙华板块：内环线以南，漕溪路以东，石龙路以北区域； 长桥板块：石龙路以南，虹梅南路以东，淀浦河以北，黄浦江以西区域； 华泾板块：淀浦河以南，老沪闵路以东，黄浦江以西区域。 35000以上 25000-30000 30000-120000 22000-30000 17000-20000 徐汇最后一块价格洼地 2、板块个案研究分析 华泾绿苑 （配套商品房） 欧洲印象 徐汇新干线 （售罄） 漓江山水 徐汇新城 （售罄） 中海瀛台 巴萨维拉 （售罄） 配套 商品房基地 本案 3、周边楼盘去化情况及售价 由于09年楼市火热，周边楼盘销售情况火爆： 1）龙吴路区域内体量最大的楼盘“徐汇新城”在09年夏天推出最后一批房源，当时的售价为16000元/平米，比09年年初上涨50%。目前该案商品房部分已售罄。 2）区域内标杆楼盘“中海瀛台”累计成交540套，价格从年初的14000元/平米上涨至8月份的25000元/平米。目前该案精装修报价25000-35000元/平米,装修标准3000元/平米 备注：目前龙吴路区域周边次新房公寓报价在17000-19000元/平米。 4、重点个案——印象欧洲 地理位置：紧临我司项目 总建面：21.9万平米，其中住宅14.4万平米。 容积率：1.25 装修情况：精装修 主力产品：小高层、多层公寓、沿江大平层、联排别墅 主力面积：小高层公寓约70-90平方米（900套），主力为80平米的小两房和90平米的小三房 150-180平方米（250套） 沿江大平层公寓 200-250平方米（108套） 联排别墅（4-6联排）300-400平方米（108套） 建筑风格：欧洲现代风格，浅色系，涂料为主，较为年轻化，整体质感较差。