房地产行业后规模发展之路与融资破局 吴建斌 2019.11.08 中国房地产历史 从1978年9月算 从1987年深圳第 起，小平指出： 相比较其他国家、 一声土地拍卖的 “解决住房问题， 地区，如香港， 锣声敲响，土地 能不能路子宽 中国房地产市场 成了黄金，商品 些…...”，也就 还在青春期。 房的出现，也就 40年 30年； 中国城镇化率50% 中国户籍人口城镇化率为43% 城镇化率 100% 94% 90%80%70% 69% 83% 82% 80% 75% 82% 86% 60% 50% 43% 40% 30% 20% 10% 0% 日本 意大利 德国 法国 中国 美国 英国 加拿大 巴西 假设每年转化一个百分点，至少还有10年发展期；若达到70%，有2亿人进城。 2019年月均成交面积及销售金额 从2019年销售推算， 今年实现销售规模16万亿是有可能的，那么三年后实现20万亿也是有机会的。 房地产行业后规模发展之路 还处在青春期， 2亿人进城，三旧 无论开发面积及 随着强者恒强， 因此不存在后规 城市在分化，一 改革（旧城镇、旧 成交规模会不断 内部重构，出现 模时代的概念， 线及强二线城市 厂房、旧村庄）、 创新高，以金额 年销售上万亿企 而应是房地产行 发展快一点，但 城市更新创造了新 来推算，上到20 业不是梦； 业高位模盘后的 大部分二线及以 的需求空间； 万亿规模不应是 延续。 下城市住房要求 个问题； 仍然巨大； 当前房地产行业可能呈现的主要特点（7方面） 1. 布局上，若追求增量，高周转，以弱二线、都市圈周围及500万人口城市、中西部为 主战场；若追求运营管理、不追求高周转，保持一个平常心，以一线及强二线为主战场；  2. 大部分房企把品质管理放在重要地位来抓，打造成为核心竞争力以吸引买家，力争溢价销售，获取高额利润率；  3. 企业从高杠杆运营向管理运营型转移，转移型速度缓慢，转转停停，若出现小阳春机会，就会立即加杠杆，但降杠杆是大势所趋； 当前房地产行业可能呈现的主要特点（7方面） 4. 主要房企仍回归以快销的住宅开发为主，但尝试向产业地产、商业地产、物流地产、 健康养老地产等推进，却因这些产业资金成本高、占用资金大、周转慢而推推停停；  5. 若销售受阻，在退出环节上，大举选择内REITS和真REITS态度比较积极，所以发展 商开始不再担心物业销售不畅带来的资金周转慢的问题；  6. 现代物业服务大放异彩，有机会物业服务业带来的市值将超过传统地产主业。现代 物业服