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2020年凤凰国际广场项目可行性研究报告DOC

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更新时间:2020/10/5(发布于湖北)

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文本描述
摘要 项目的可行性研宄是在决策前,根据项目所在地的发展规划要求,对与投资 项目相关的社会、经济、市场等要素进行分析,通过研宄判断项目是否合理,具 不具备可行性。而房地产开发项目,特别是商业地产开发项目因为开发建设周期 长,投资额度大,存在着巨大的市场风险,同时房地产项目开发又是一个动态的 过程,需要在项目实施过程中不断适应房地产市场的适时变化。所以为确保房地 产项目策划定位的科学合理性,投资建设的规范有序性,在项目建设过程中规避 项目风险,最大限度地提高投资回报率,就必然需要项目前期投资策划过程中对 项目进行充分的可行性研宄工作。通过对项目的可行性研宄,实现项目的科学化 和民主化决策,保障项目决策程序的规范性,减少项目投资决策失误的概率,为 后期项目实施过程中的管理和控制提供必要的科学依据和参考。 本文以凤凰国际广场这一商业地产项目为例进行项目可行性研宄,按照理论 知识积累,基本情况调查,需求分析,财务分析,效益风险分析的步骤进行系统 的可行性分析。同时又结合项目业主单位的管理决策体系,在每个工作环节中通 过WBS和责任矩阵对项目可行性研宄的工作进行分解,对责任和任务进行划分。 本文通过对项目所在地的社会经济发展情况、房地产市场情况进行深入细致的调 查与研宄,结合对项目自身资源条件、区位情况、规划指标等因素,对项目 “ ShoppingPark”这一体现生态休闲购物的先进商业地产理念作为本项目的开发 定位进行可行性论证。并对项目建设各个环节,提出管控建议,保障项目能够顺 利推进。再结合项目的规划经济技术指标,进行认真仔细的经济分析和比较论证, 通过测算项目投资、销售收入、现金流量及财务分析后,由此得出该项目经济指 标是否可行和如何筹资建设。还从风险管理的角度,对项目社会风险、市场风险, 经营管理风险、财务风险等进行分析。 本文通过对凤凰国际广场项目全面系统地的分析论证后,得出结论:该项目 资源区位优势突出,业态及规划定位合理,经济和社会效益良好,项目预期风险 可控,整个项目开发建设是完全可行的。可行性研宄的结论可以为项目建设单位 及投资决策者提供科学决策依据。 关键词:项目管理,可行性研究,房地产项目 I ABSTRACT ABSTRACT Thefeasibilitystudyoftheprojectistoanalyzethesocial,economic,marketand otherfactorsrelatedtotheinvestmentprojectaccordingtothedevelopmentplanning requirementsoftheprojectlocationbeforethedecision,anddeterminewhetherthe projectisreasonableandfeasiblethroughthestudy.Realestatedevelopmentprojects, especiallycommercialrealestatedevelopmentprojects,havehugemarketrisksdueto longdevelopmentandconstructioncycleandlargeinvestmentamount.Meanwhile,real estateprojectdevelopmentisadynamicprocess,whichneedstoconstantlyadapttothe timelychangesoftherealestatemarketintheprocessofprojectimplementation. Therefore,inordertoensurethescientificrationalityoftheplanningandpositioningof realestateprojects,toensurethestandardorderofinvestmentandconstruction,toavoid projectrisksintheprocessofprojectconstruction,andtomaximizetherateofreturnon investmentwillneedintheprocessoftheearlystageoftheprojectinvestmentplanning forfullythefeasibilityoftheprojectresearch.Throughtheprojectfeasibilitystudy,it canrealizescientificanddemocraticdecision-makingoftheproject,guaranteethe standardizationoftheprojectdecision-makingprocess,reducetheprobabilityofproject investmentdecision-makingerrors,evenprovidethenecessaryscientificbasisand referenceforthemanagementandcontrolinthelateprocessofprojectimplementation. ThispapertakesPhoenixInternationalPlaza,acommercialrealestateproject,as anexampletocarryouttheprojectfeasibilitystudy.Systematicfeasibilityanalysisis carriedoutaccordingtothestepsoftheoreticalknowledgeaccumulation,basicsituation investigation,demandanalysis,financialanalysisandbenefitandriskanalysis.Atthe sametime,combinedwiththemanagementdecision-makingsystemoftheproject ownerunit,theworkoftheprojectfeasibilitystudyisdecomposedthroughWBSand responsibilitymatrixineachworklink,andtheresponsibilitiesandtasksaredivided. Thisarticlethroughthesocialandeconomicdevelopmentofthelocalproject,thereal estatemarketsituationin-depthandmeticulousinvestigationandresearch,combine withtheresourcestotheprojectconditions,factorssuchasgeographicallocation, planningindexandsoon.TheprojectShoppingPark,theadvancedcommercialreal estateprincipleofecologicalleisureShoppingasadevelopmentorientationfor feasibilityintheproject.Andputforwardcontrolsuggestionsforeachlinkofproject II ABSTRACT constructiontoensurethesmoothprogressoftheproject.Thenit’scombinedwithboth theeconomicandtechnicalindicatorsoftheprojectplanningandcarefuleconomic analysisandcomparativedemonstration.Throughthecalculationofprojectinvestment, salesrevenue,cashflowandfinancialanalysis,wecangettheconclusionwhetherthe projecteconomicindicatorsarefeasibleandhowtofinanceandconstruct.Also,from theperspectiveofriskmanagement,toanalyzeprojectsocialrisks,marketrisks, managementrisksandfinancialrisks. Afterthecomprehensiveandsystematicanalysisoftheproject,Phoenix InternationalPlaza,thisarticledrawstheconclusion:theprojectresources,aswellas regionalbusinessplanningarereasonable.lthasgoodeconomicandsocialbenefits.The projectriskcanbeincontrol.Theentireprojectdevelopmentandconstructionare completelyfeasible.Ultimately,thisconclusioncanprovidescientificdecisionforthe projectconstructionunitsandthedecisionmakersofinvestment. Keywords:ProjectManagement,FeasibilityStudy,RealEstateProjects III 目录 第一章绪论1 1.1研宄背景 1 1.2研宄意义 1 1.3研宄目的 2 1.4研宄内容与报告结构 2 1.4.1研宄内容与方法 2 1.4.2报告结构 3 1.5本章小结 3 第二章报告理论基础 4 2.1基础理论 4 2.1.1项g 4 2.1.2项g管理 4 2.1.3工作分解结构 4 2.1.4责任矩阵 4 2.2可行性研宄 5 2.2.1什么是可行性研宄 5 2.2.2国外可行性研究的发展历史 5 2.2.3国内可行性研究的发展历史 6 2.2.4可行性研宄的阶段 7 2.2.5可行性研究的原则 8 2.3可行性研究方法 9 2.3.1研究方法 9 2.3.2可行性研究的内容 9 2.3.3可行性研究依据 9 2.4本章小结 10 第三章项目概况 11 3.1项目基本情况 11 3.1.1项目概况 11 3.1.2可行性研究目的 11 3.1.3项目实施目的 11 IV 3.1.4项目执行部门 12 3.2项目业主概况 12 3.3项目区概况 13 3.3.1广元市概况 13 3.3.2项目区现状 14 3.4项目设计方案 15 3.4.1设计依据 15 3.4.2规划设计 15 3.5本章小节 18 第四章需求分析 19 4.1任务概述 19 4.1.1需求分析WBS分解 19 4.1.2需求分析工作责任矩阵 20 4.2项目总体分析 20 4.2.1PEST分析 20 4.2.2SWOT分析 21 4.3房地产行业信息 22 4.3.1宏观经济形势与政策情况 23 4.3.2全国房地产市场运行情况分析 23 4.4广元市房地产市场调查 24 4.4.1土地供应 24 4.4.2住宅市场 24 4.4.3商业市场 27 4.4.4广元市城区商业广场情况 30 4.4.5市场调查分析 31 4.5地块分析 31 4.5.1区位分析 31 4.5.2交通关系 32 4.5.3地块分析 32 4.6项目发展定位分析 33 4.6.1项目定位推导思路 33 4.6.2项目发展定位方向思考 33 4.6.3项目发展定位 34 V 4.7项目商业业态定位分析 35 4.7.1项目商业业态分析 35 4.7.2项目商业业态定位 37 4.7.3项目商业业态规划 37 4.8项目建设计划与管理 38 4.8.1项目建设计划 38 4.8.2项目管理方案 39 4.9项目营销策略 40 4.10本章小节 41 第五章财务分析 42 5.1任务分解 42 5.1.1财务分析WBS分解 42 5.1.2财务分析责任矩阵 43 5.2项目投资与成本估算 43 5.2.1投资估算依据及范围 43 5.2.2项目投资估算 44 5.3资金筹措与使用 46 5.4项目收益预测 46 5.5现金流分析 48 5.5.1项目投资利润率 48 5.5.2项S净现值 49 5.5.3项目内部收益率 49 5.5.4项目投资回收期 49 5.6项目敏感性分析 49 5.6.1项目盈亏平衡分析 49 5.6.2销售均价变动的不确定性分析 50 5.6.3总体成本变化的不确定性分析 50 5.7本章小结 50 第六章社会效益及风险分析 51 6.1任务分解 51 6.1.1社会效益及风险分析WBS分解 51 6.1.2责任矩阵 51 6.2项目社会效益分析 52 VI 6.2.1社会效益分析 52 6.2.2负面影响与对策 53 6.2.3社会评价结论 54 6.3项目风险分析 54 6.3.1政策风险分析 54 6.3.2社会稳定风险分析 54 6.3.3市场风险分析 55 6.3.4财务风险分析 56 6.3.5自然环境风险分析 56 6.4本章小节 56 第七章结论及建议 57 7.1结论57 7.2建议57 麵59