随着中国国民经济的高速发展和改革开放的不断深化,我国的房地产业已日益成 为能有效创造财政税收!促进投资增长!带动相关产业消费的国民经济的重要组成部 分,房地产业也己经成为我国国民经济的重要行业和国民经济的支柱产业,对我国社 会经济新一轮的发展发挥着举足轻重的作用房地产投资规模在整个国民经济投资 规模中占有很大比重,既关系着经济发展和城市建设,又关系着居民的基本需要 和生活质量的提高,同时房地产投资本身开发周期长!占用资金量大!空间上的固 定性特征无法将房产或地产根据需要状况进行转移,开发项目投资涉及面广!环节多, 所有这一切都决定了必须重视房地产投资项目的系统科学投资决策房地产投资 决策的科学水平直接表明了一国或一个地区房地产业和房地产市场发育的成熟 程度 本文借鉴财务管理学!区域经济学!战略管理学!营销管理学等研究方法,通过对 LSGC房地产投资项目可行性过程的分析和研究,从青岛市的城市宏观经济环境入手, 分析了青岛市的经济环境!城市规划!产业发展,房地产市场等要素的发展阶段在此 基础上,以青岛市房地产市场为研究对象,剖析商业市场!写字楼市场!酒店市场!高 档住宅市场细分市场的发展情况,归纳总结了城市房地产市场发展和投资的演进规 律,并应用于实例LSGC房地产项目,为项目开发提供整体定位和发展规划,确定 适合与城市房地产产业结构升级相适应的各物业定位!规模配比!布局规划!业 态组合和处置策略,尤其是考虑了城市综合体大规模开发条件下可行的物业发展 策略,对房地产投资决策提供了有效的实际应用价值 本文通过对项目开发的财务评价和预期的经济收益,系统分析项目投资决策 过程,提出决策了建议,并对项目的实施提出合理建议和风险控制的方法,可行 性研究结果表明,该房地产投资项目决策可行 关键词: 房地产项目投资可行性分析 辛LSGC房地产项目投资可行性研究 FeasibilityAnalysisofRealEstateInvestmentLSGC AbstraCt WiththeraPiddeveloPmeniofChin留5nationaleeonomyandtheeoniinuousdeePeningof reformandoPeninguP,China,5realestatehasbeeomeaninereasinglyeffeetiveinthe ereationoffinanceandtaxation,investmeniPromotionandgrowth,stimulateeonsumPtion relatedindustriesanimPortantPartofthenationaleconomy,realestatehasbeeomea imPortantsectorsofournationaleeonomyandnationaleeonomiePillarindustryofChina,s soeialandeeonomiedeveloPmeniofanewroundofPlayaPivotalrole.Realestate inves如entinthewholenationaleeonomyaecountforalargeProPortionofthesealeof investment,boththerelationshiPbetweeneconomiedeveloPmentandurbaneonstruetion,but alsotherelationshiPbetweentheresideni,5basieneedsandimProvethequalityoflife,while realestateinvestmentitself15alongdeveloPmenteyele,takinguPtheamountoffundslarge, sPatialfixityfeatureeannotberealestateorrealestateneeessaryconditionofthetransferof investmentinvolvesawiderangeofdeveloPmentProjeets,manylinks,allofWhichhave determinedtheneedtoattaehimPortaneetotherealestateinvestmentProjeets,systems seieneeinvestmentdeeisions.Realestateinvestmenideeision一makinglevelofscienee,direet evideneeofaeountryoraregionalrealestateandrealestatemarketdeveloPmentmaturity. Thisreferenceoffinaneialmanagement,regionaleeonomics,strategiemanagement, marketing,managementandotherresearehmethods,byanalyzingtheProeessofrealestate investmeniProjeetsandstudies,fromtheeityofQingdaomacroeeonomieenvironmentare analyzedQingdaoeeonomieenvironment,urbanPlanning,industrialdeveloPment,realestate marketfaetorssuehasstageofdeveloPment,onthisbasis,therealestatemarketinQingdao eity,astheresearehobject,analyzingtheeommercialmarket,offieemarket,hotelmarket, high一endresidentialmarketsegmentsmarketdeveloPment,su们nrnarizedtheeity,5realestate marketdeveloPmentandtheevolutionofinvestmenideeision一makingrules,andaPPliedto aninstanceofLSGCrealestateProjeets,ProvisionofProjeetdeveloPmenifortheoverall PositioninganddeveloPmentPlanningtodeterminetheaPProPriateuPgradingofindustrial s加etUreandurbanrealestateProPertiescorresPondingtoeaehPosition,ratioseale,layout Planning,businesslayoutmiXanddisP0sitionstrategies,esPeeiallygiventhelarge一scale develoPmentofurbaneomPlexundertheeonditionsofaviableProPertydeveloPment strategyrealestateinvestmenideeision一makingProvidesaneffectivePraetiealaPPlication value. InthisPaper,thedeveloPmentofthefinancialevaluationofProjectsandtheexPeeted eeonomiebenefits,systematieanalysisoftheProjeetinvestmentdeeision一makingProeess andeonelusionsProPosedbythedeeision一making,andimPlementationoftheProjeetPut forwardreasonableProPosalsandriskeontrolmethods,thefeasibilitystudyresultsshowthat therealestateinvestmentProjeetdeeision一makingfeasible. KEYWORDS: TherealestateInvestmentFeasibilityAnalysis 歹LSGC房地产项目投资可行性研究 目录 1引言................,..........................1 1.1选题背景!目的和意义........................................1 1.1.1研究背景!研究问题的提出..............................1 1.1.2研究目的和意义........................................1 1.2国内外房地产投资可行性研究的发展及现状......,........2 1.2.1房地产投资决策理论的文献综述..........................2 1.2.2可行性研究的文献综述.................,..........3 1.2.3城市综合体的文献综述..................................4 1.3研究的思路和方法...........................................6 1.3.1研究思路...........................................口二6 1.3.2结构框架及内容........................................6 1.4创新点与不足......,.................................7 1.4.1创新点................................................7 1.4.2不足处:...............................................7 2房地产投资可行性分析理论基础..........................8 2.1房地产投资决策的概念........................................8 2.2房地产投资决策内容..........................................8 2.3房地产投资决策的要素分析....................................9 2.4房地产投资决策步骤.........................................10 2.5房地产投资项目可行性研究的内容.............................n 2.6房地产投资财务评价的内容及财务评价指标........,......13 2.6.1房地产投资财务评价内容..............................13 2.6.2财务评价指标经济分析.................................14 2,7房地产投资风险因素分析及风险评价...........................15 2.7.1房地产投资风险因素分析...............................巧 2.7.2房地产投资风险评价...................................15 3LSGC房地产项目及其环境分析..........................19 3.1项目概况介绍...............................................19 3.2房地产投资项目宏观环境分析研究.,....................19 3.2.1.项目所在区域发展机遇和项目所在城市发展机遇...........19 3.2.2项目所在区域的经济环境分析...........................20 3.2.3投资项目的城市规划...................................24 3.2.4产业结构及发展情况...................................26 3.2.5青岛市房地产市场发展概况................,......27 3.2.6项目所在区域宏观环境分析结论............,......28 3.3投资项目所在区域的细分市场分析............................28 3.3.1青岛市房地产商业细分市场分析.........................29 3.3.2青岛市写字楼细分市场分析.............................33 3.3.3青岛市酒店细分市场分析..,......................38 3.3.4青岛市高档住宅细分市场分析...........................39 4LSGC房地产项目战略分析及市场定位....................44 4.1项目投资决策的总体目标.....................................44LsGC房地产项目投资可行性研究 钊钊484845邻5265496048494950535460606345525256584.2项目投资经营的SWOT分析和市场定位, 4.2.1项目开发的SWOT分析..... 4.2.2项目开发的市场定位...... 5LSGC房地产项目规划设计与开发策略. 5.1项目开发规划设计建议.......... 5.1.1项目整体规划布局.... 5.1.2立面建议................ 5.1.3景观设计建议..,... 5.1.4户型设计定位............ 5.2项目开发经营策略............. 5.2.2开发计划周期............ 5.2.4全程销售控制............ 6LSGC房地产项目财务分析.!... 6.1投资项目财务指标分析......... 6.1.1项目销售进度!销售价格.. 6.1.2项目开发进度!投资进度.. 6.1.3项目开发成本的估算分析.. 6.1.4项目财务的现金流量分析.. 6.1.5项目投资收益指标分析.... 6.2项目开发经营风险分析一........ 6.2.1项目盈亏平衡分析二-..,二 6.2.2投资项目的敏感性分析.... 6.2.3项目开发经营主要风险及对策分析 7结论........-.........LSGC房地产项目投资可行性研究 图表目录 图3一1青岛市与主要城市及人均GDP对比.........................21 图3一2青岛市实际利用外资情况...........,...............22 图3一3青岛市固定资产投资情况.................................22 图3一4青岛可支配收入和消费性支出情况图..........,......24 图3一5青岛与主要城市消费零售总额对比图.......................24 图3一6青岛市环湾片区功能定位.................................25 图3一7山东半岛区域产业空间结构规划.........................26 图3一8青岛商品房价格走势...._:..........................28 图3一9青岛市优质商业供应情况-一_..........................29 图3一10香港中路商圈优质商业供应情况..........................30 图3一n优质写字楼供应区域分布情况....-........................35 图3一12租户行业情况图表......................................36 图3一13租户国籍特点..........................................36 图3一14高档住宅现状供应面积分布和价格示意图..................40 图3一15高档住宅吸纳率示意图..................................42 图3一16青岛市住宅价格走势图..................................42 图5一1建筑布局整体规划简图...................................48 图6一1项目销售进度图............................,......52 图6一2项目投资进度图.........................................53 图6一3项目开发进度图.........................................54 图6一4历年税后净现金流量图.,.................................59 图6一5税后工RR................................................59 图6一6各物业NPV占项目整体NPV的比重.........................60 表3- 表3- 固定资产投资额!固定资产投资增长率比较 2香港路商圈对比分析情况... 23 31 7LSGC房地产项目投资可行性研究 表3一3中山路商圈对比分析情况.................................32 表3一4台东商圈对比分析情况...................................32 表3一5李村商圈对比分析情况...................................33 表3一6租户行业特点...........................................37 表6一l项目销售价格情况表.....................................52 表6一2项目开发进度比例!面积表...............................54 表6一3项目开发成本估算表1....................................55 表6一4项目开发成本估算表2....................................55 表6一5表项目现金流量分析表...................................56 表6一6借款还本付息表.........................................57 表6一7静态投资收益指标表.....................,....,58 表6一8动态投资收益指标表.....................................59 表6一9建安成本变动敏感性分析.................................61 表6一10酒店房f司(800元/间晚)变动敏感性分析.........,.,61 表6一H商业租金(5元/平米天)的敏感性分析变动分析............61 表6一12商业销售价格(28000元/平米)的敏感性分析变动分析......62 表6一13写字楼销售价格(22000元/平米)的敏感性分析变动分析....62 表6一14高档住宅销售价格(18000元/平米)的敏感性分析变动分析..62 表6一巧投资型公寓销售价格(1600元/平米)的敏感性分析变动分析#,-#63 表6一16酒店型公寓销售价格(20000元/平米)的敏感性分析变动分析63LsGC房地产项目投资可行性研究 己l宣 J二二刁 1.1选题背景!目的和意义 1.1.1研究背景!研究问题的提出 随着中国国民经济的高速发展和改革开放的不断深化,我国的房地产业已日益成为 能有效创造财政税收!促进投资增长!带动相关产业消费的国民经济的重要组成部分, 房地产业也已经成为我国国民经济的重要行业和国民经济的支柱产业,对我国社会经济 新一轮的发展发挥着举足轻重的作用〔-〕因此对房地产业的研究也成为应用经济学的一 个重要分支,从20世纪90年代后期就一直是经济理论界研究的热点问题 房地产投资决策对房地产业和房地产市场的完善和发展具有十分重要的意 义房地产投资规模在整个国民经济投资规模中占有很大比重,房地产投资既关 系着经济发展和城市建设,又关系着居民的基本需要和生活质量的提高,同时房 地产投资本身开发周期长!占用资金量大!空间上的固定性特征无法将房产或地产根据 需要状况进行转移,开发项目投资涉及面广!环节多,所有这一切都决定了必须重视 房地产投资项目系统科学投资决策的可行性研究房地产投资决策的可行性研究 科学水平直接表明了一国或一个地区房地产业和房地产市场发育的成熟程度 1.1.2研究目的和意义 本文的研究目的是借鉴财务管理学!区域经济学!战略管理学!营销管理学等研究 方法,通过对房地产投资项目可行性过程的分析和研究,从青岛市的城市宏观经济环境 入手,分析青岛市的经济环境!城市规划!产业发展,房地产市场等要素的发展阶段 在此基础上,以青岛市房地产市场为研究对象,剖析商业市场!写字楼市场!酒店市场! 高档住宅市场细分市场的发展情况,试图归纳总结城市综合体房地产投资市场的一般规 律,探求房地产投资项目关键流程的方法和手段,从而降低房地产项目投资决策的风险, 提高房地产投资项目实施过程的管理控制水平,并为城市综合体房地产投资项目决策提 供理论依据和方法指导,促进城市综合体房地产投资决策整体水平 我国房地产企业在今天面临日益竞争激烈的市场环境下,为维持房地产业对国民经 济发展的重要地位,科学研究房地产投资决策对企业生存发展起着重要意义〔23该 在理论上可以丰富净现值理论在房地产投资决策领域的研究,深化敏感性分析!盈 亏平衡分析和实物期权等风险理论在房地产项目投资中的认识,通过探求房地产投 资关键流程和内容,应用房地产项目投资可行性理论和方法,对促进房地产业的健康发~0.~~#-二_一匹房地鲤咀燮纽型巡色一一一一一一一一一 展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要意义本文以LSGC房地产项目为实际应 用,以LsGc各业态市场为研究对象,归纳总结了城市房地产市场发展和项目投资 的演进规律,为LSGC房地产项目开发提供整体定位和发展规划,寻求适合与城市 房地产产业结构升级相适应的各物业定位!规模配比!布局规划!业态组合和处置 策略,尤其是考虑了城市综合体大规模开发条件下可行的物业发展策略,对房地产 投资决策提供了有效的实际应用价值 1.2国内外房地产投资可行性研究的发展及现状 1.2.1房地产投资决策理论的文献综述 从国外来看,投资决策理论起源于马科维茨在1952年发表的((证券组合选择6 投资决策理论经历了完全理性决策!有限理性决策和渐进决策三个阶段,与此相应形成 了三种决策理论:完全理性决策理论!有限决策理论!渐进决策理论国外对投资决策 的项目价值分析方法现金流量折现法的研究,起源于艾文#费雪(IrvingFisher)1907 年提出的债券价值估价方法,在以后相当长的时期内,企业在对各长期投资项目的价值进 行评价时,都惯常采用以现金流量为基础,考虑货币的时间价值,计算出各项目/折现 的现金流量0,并以此作为评价和选优的依据,从而使资金在各项目上的分配和投放建立 在较为客观且可比的基础上现金流量折现法常用的评价指标包括净现值(NPV),内含报 酬率(工RR)等〔3〕运用传统的现金流量折现法对所有项目进行价值分析往往忽略了多数投 资项目在其生命期内除了能为企业带来一定的现金流量之外,更重要的在于它能为企业 下一步的投资活动或管理举措提供有用的信息支持这些重要因素,而简单地将项目的价 值评估等同于具有固定收益的价值评估〔4,过去通过敏感性分析等方法对传统投资理论 进行过补充,后来提出了实物期权定价理论,应用实物期权方法对房地产投资进行决策 分析是一种新的思维模式,与传统的静态投资评价方法相比,期权定价理论包含了决策 主体趋利避险,以及在风险条件下采用动态投资策略的主观能动性所带来的收益,体现 了风险环境中决策主体根据环境变化而进行动态决策的能力,因而更加符合实际情况〔5〕 随着改革开放的深入和房地产业的发展,国内对房地产的投资理论体系也不断发展 和完善明显的标志就是由单目标决策向多目标决策,单人决策向多人决策,单阶段决 策向多阶段决策的发展;同时越来越多的其它领域的先进方法如系统论模糊理论!优化理 论!实物期权法等先后被运用到房地产投资决策理论的研究分析中,使房地产投资决策 理论与方法的研究成为房地产业研究的热点,并在近年的研究中取得了许多研究成果,LSGC房地产项目投资可行性研究 提高了房地产业的整体决策水平〔6了 我国目前的房地产投资评价从根本上说是以确定性投资为基础的,即以净现值! 内部收益率!回收期等确定方法进行投资效果的预算对风险的分析只停留在盈亏平衡 分析!敏感性分析等阶段〔7〕房地产投资风险决策也只有期望值法!决策树法等方法,在 实际中也很少得到应用,决策者主要根据定性分析的结果和对风险的经验认识进行决策 国内学者对房地产经济及房地产投资决策的研究最初是借鉴国外理论!文献和论著 为主,这方面代表性的译著有:龙生平等人翻译的美国学者GaylonE.Creer和Michael D.Farrel的专著5InvestmentAnalysisForRealEstateDeeision6,该译著从房地 产市场分析入手,以贴现现金流量分析为基础,重点介绍了美国房地产的投资决策指标 和投资风险的定量表达方法,对国内外房地产投资决策研究具有一定的参考价值,类似 的译著还有葛孚光的5房地产投资决策盈利技巧6一书,该书介绍了投资!经营房地产 实物和金融的一些技巧和方法由于国情!体制及房地产市场尚处在发育完善阶段,市 场行为多以开发为主,因此,这些译著对我国房地产投资的研究起了一定的促进作用, 但作用是有限的1993年底,东南大学李启明等申请并承担了国家自然科学基金资助项 目)5现代房地产投资风险及决策优化的研究6,从系统工程的角度分析了房地产投资 风险要素的辨识和评估及投资决策的选择与应用,取得了卓有成效的成果2004年王军 武等在5基于层次分析法的房地产投资决策研究6一文中提出了房地产投资决策中的层 次分析模型2007年施金亮等在5基于多层次分析法的房地产投资决策风险系统的实证 分析评价6一文中也对应用多层次分析法进行房地产投资决策模型进行了论述〔8, 1.2.2可行性研究的文献综述 可行性研究是指在投资决策前,对与项目有关的市场!资源!工程技术!经济!社 会等方面问题进行全面的分析!论证和评价,从而判断项目在技术上是否可行!经济上 是否合理,并对多个方案进行优选的科学方法可行性研究的目的是使决策科学化!程 序化,提高决策的可靠性,并为项目的实施和控制提供依据或参考〔9〕 可行性研究最早应用于20世纪30年代,并从那时起逐步为人们所接受50年代, 新技术不断涌现,企业开始将可行性研究用于技术的成功可行性研究60年代,人们越 来越重视可行性研究的作用,可行性研究成为在投资决策前必须认真完成的工作随着 可行性研究的应用和推广,可行性研究已经具有了一套完整的方法体系我国20世纪 70年代开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广 我国进行可行性研究的主要