本文认为,前几年的政策调控,国内房地产市场一直处于低迷状态,自2014 年下半年起政府取消行政调控、释放支持政策,并且货币政策进入降息、降准通 道。房地产市场开始了新周期,但复苏需要时间。青岛市作为二线城市,房地产 市场发展潜力大,而LJ项目所在的巧山区更是集中了各种优势。市场政策环境 有利于项目在未来几年的实施。 本文首先对青岛市巧山区U房地产开发项目进行了SWOT分析,对项目客户 和产品进行了定位,并闻化项目设计说明、经济技术指标、环境保护评价及节能 设计要求。其次对项目投资和收入估算,其中产品售价通过获取参考实例的数据 后使用市场比较法估算。编制了进度计划和资金筹措方案。 其次编制財务报表,包括损益表、现金流量表、资金来源与运用表。对项目 进行了静态盈利分析包括利润总额、净利润、总投资收益率、资本金净利润率、 销售净利润率,动态盈利分析包括财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收 期。最后对项目的不确定性进行了定量的盈亏平衡分析、敏感性分析和临界点分 析,对系统风险和非系统风险进行定性分析并给出应对措施。 本文研巧结论认为,青岛市峻山区LJ房地产开发项目具有较强的抗风险能 力,风险可控,开发项目可巧。 关键词可行性研究房地产开发项目房地产市场分析投资决策THEFEASIBILITYSTUDYOF LJREALESTATEDEVELOPMENTPROJECT INLAOSHAND投TRICTQINGDAOCITY ABSTRACT Thethesisarguesthatthedomesticrealestatemarkethadbeeninperiodof downturnfor化epastseveralyearsasaresultofadmi打istrativerestrictionsto化ereal estateindustry.And化erealestatemarketisgoing化comeintoaneweconomiccycle throughcancellationofadministrativerestrictions,promulgationofsupportpolicies, andreductionofinterestrateanddeposit-reserveratiosincethesecondhalfof2014. However,therecoverywilltaketime.Therehasbeengreatpotentialdevelopmentof therealestateindustryinQingdaoCity,fttrthennore,manyadvantagesare concentratedinLaoshandistrictwheretheLJprojectwillbelocated.Theupcoming implementationoftheprojectshouldbesupportedbymarketenvironmentandpolicies infiiture. Tostartwith,aftercarryingoutSWOTanalysisfortheLJrealestateproject,client andproductorientationismade.Secondlythepaperdescribesschemeofdesign, technicalquota,assessmentofenvironmentalprotectionandrequirementsofenergy conservation.Andthepaperestimatestheamountofinvestment,andsalesincome whichisobtainedbymarketcompariso打method.Thescheduleofimplementationof theprojectandplanoffinancingarealsopresentedinthepaper. Oncemore,financialstatementspreparedinthispaperincludeincomestatement, cashflowstatement,andstatementofsourceandapplicationoffunds.Thestatic analysesconsistoftotalprofit,netprofit,returnoni凸vestment(ROI),rateofreturnon commonstockholders^equity(ROE)andrateofreturnonsalesincome.Thedynamic analysesconsistoffinancialnetpresentvalue(FNPV),financialinternalrateofreturn(EGRR)anddynamicpaybacktime.Finally,uncertaintyisanalyzed quantitatively,whichincludesbreakevenpoint(BEP),sensitivityandcriticalpoint. Withregard化systematicandunsystematicrisks,qualitativeajoalysisisdiscussedand relevantsolutionsareprovided. ThethesisconcludesthattheLJrealestateprojectcanresistrisksadequately,risks arisencanbemanagedandcontrolled,andthedevelopmentoftheprojectwillbe feasible. KEYWORDS:feasibilitystudy巧江1estatedevelopmentprojectmarket analysisof巧江1estatedecision-makingofinvestment目录 1绪论 1 1.1研究背景与意义 1 1.1.1研究背景 1 1.1.2研究目的 2 1.1.3研巧意义 3 1.2国内外研巧文献 4 1.2.1国外可行性研究的发展及现状 4 1.2.2国内可行性研究的发展及现状 5 1.3研究思路、方法与内容 6 1.3.1研究思路 6 1.3.2研究方法 7 1.3.3研究内容 8 2房地产开发项目可行性研巧理论 10 2.1房地产开发项目的可行性研究概述 10 2.1.1房地产开发项目可行性研究概念 10 2.1.2房地产开发项目的开发程序 10 2.1.3房地产开发项目可行性研巧的作用 11 2.2房地产开发项目可行性研究的工作阶段依据和内容 11 2.2.1研究工作阶段 11 2.么2研巧依据 12 2.2.3研究内容 12 2.3房地产开发项目可行性分析及评价理论 14 2.3.1市场调查与预测 14 2.3.2开发方案 14 2.3.3投资与收入估算 巧 2.3.4财务评价 16 2.3.5不确定性及风险 17 3LJ项目市场环境分析 18 3.1LJ项目概述 183.1.1地块基本情况 18 3.1.2重新建设开发的必要性 18 3.1.3项目改造方案 19 3.1.4项目经济技术指标 19 3.2宏观经济环境分析 19 3.2.1国内宏观经济运行情况 19 3.2.2青岛市经济发展状况 21 3.3房地产政策环境分析 21 3.3.1宏观经济政策 21 3.3.2国内房地产政策分析 22 3.3.3青岛市房地产政策分析 巧 3.3.4政策环境小结 26 3.4房地产市场现状分析 27 3.4.1国内房地产市场 27 3.4.2青岛市房地产市场 28 3.4.3峡山区住宅市场分析 29 3.4.4峻山区写字楼市场分析 30 4LJ项目SWOT分析及开发投资方案 32 4.1项目SWOT分析及定位 32 4.1.1项目本体分析 32 4.1.2项目SWOT分析 32 4.1.3项目客户定位 33 4.1.4项目产品定位 :34 4.2项目设计说明 :34 4.2.1总平面布置 % 4.2.2设计说明 :34 4.2.3经济技术指标 化 4.2.4环境保护 35 4.2.5节能设计 % 4.3项目进度安排 :36 4.4投资与成本费用估算 37 4.4.1投资估算依据 37 4.4.2成本费用估算 374.5收入估算与税金 41 4.5.1住宅售价估算 41 4.5.2写字楼售价估算 43 4.5.3配春设施售价估算 46 4.5.4销售收入及营业税 46 4.5.5±地増值税 47 4.6项目资金筹措 48 5LJ项目財务风检分析 49 5.1财务评价 49 5.1.1静态盈利分析 49 5.1.2动态盈利分析 50 5.1.3资金平衡分析 52 5.2不确定性分析 53 5.2.1盈亏平衡分析 53 5.2.2敏感性分析 54 5.2.3临界点分析 54 5.3风险分析与应对 巧 5.3.1系统风险分析与应对 55 5.义2非系统风险分析与应对 56 5.4社会效益评价 57 6结论 59 文巧 61 mi- 63 致谢 68 攻读学側间发表的学絲文目录 69 青岛科技大学研巧生学位报告 第一章绪论 1.1硏究背景与意义 1.1.1研究背景 房地产行业作为第H产业,现已成为我国的支柱性产业之一。房地产业W主 地和其上的建筑物作为经营对象,通过房地产开发、建设、管理、经营W及装饰 装修、维修服务等多种经济活动而成为综合性产业。其特点有先导性、基础性、 带动型并具有风险性。 1998年国务院决定开始停止实物分配福利住房,实行货币化分配制度。在住 房制度改革的引导下,国民经济的髙増长推动下,W及城市化进程的加快,国内 房地产市场出现了十年期的髙速发展,期间,政府也陆续出台多项优惠政策,例 如降低交易契税税率,放宽开发贷款和消费贷款条件,加大对房地产行业的扶持 等。十年间国内房地产年销量及房地产年销售额均大幅増长,尤其在2006巧2007 年的经济増长髙峰期,各地房价出现了快速飘升。其后,随着美国次贷危机的爆 发,我国房地产市场经过了短营的回调。自2008年10月27日起中国人民银巧 决定把个人住房贷款利率下限调整为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调 低至20%。在宏观经济面上中央政府出台了4万亿的投资政策,对经济发展和房 地产市场发展起到了短暂的刺激作用。 自2010年起,中央和地方政府根据经济平稳发展的需要陆续颁布了一系列调 控措施,包括限贷政策,40多个城市的限购政策,另外合计600多个城市发布了 房价控制目标。一系列调控措施使房地产价格走势一直处于盘整中;市场交易也 处于低迷状态。2014年房地产业上半年经历了黎明前的黑暗。据国家统计局发布 的数据显示,2014年1-5月全国房地产开发投资同比增速较前4个月回落1.7个 百分点,创57个月新低纪录。同时,房地产销售面积也同比下降。在房地产市 场承压下行的背景下,各地地方政府调整、取消了限购政策。截止2014年9月 底,全国46个限购城市中,仅有北京、上海、广州、深圳和兰亚等5个城市继 续执行限购政策。但第一轮限购政策的调整效果远远不如市场预期,尤其是对地 方政府而言,低迷的市场直接影响到上地出让金收入和地方税收,为进一步刺激 楼市,部分城市的救市力度继续加码,进行二次调整。手段从调整首付比例、 公規金贷款政策、鼓励银行降低贷款利率、税费优惠或补贴等角度入手,呈现出 1 青岛市喷山区LJ房地产开发顶目可行性研究 多元化、纵深化趋势。 2014年9月29日央行及银监会颁布《关于进一步做好住房金融服务工作的 通知》。通知主要是调整房地产信贷政策,思路是放松房贷政策,改善房地产企 业融资瓶颈。信贷政策是判断房地产市场的关键信号,此次松绑幅度超出市场预 期,意义深远,刚需型、改善型、投资投机型群体都将受益。 2014年10月9号,为提髙缴存住房公积金家庭的购房能力,支持缴存职工 购买首套及改善型住房,住房城乡建设部、人民银行、财政部发布《关于发展住 房公积金个人住房贷款业务的通知》。该通知起到了增加房地产市场需求的作用。 对当前的房地产市场发展有积极的、长期的促进作用。 当前的中央地方各级政府的有关政策导向完全有利于房地产市场走出交易低 迷及价格盘整的状态。因此,对于未来一段时期内的房地产投资开发活动可W保 持谨慎乐观态度,但要做好项目可斤性研究工作。 房地产开发业的特征是投资金额大、开发环节多、开发周期长、资金回笼慢、 不确定因素多、风险的预防控制重要,送些特征决定房地产开发项目的可行性研 巧工作的重要性。可行性研究需要对房地产业的投资环境、房地产市场、项目的 定位、财务评价、风险防控等进行科学、系统的研巧。这些研究要为投资决策提 供参考及依据,研究的准确性事关投资决策的成功与否。决策失误不仅会浪费企 业的人力资源、资金,造成亏损,并且有可能造成烂尾楼,进而造成社会资源的 浪费。因此,房地产开发项目业主在开展项目投资前,有必要进行可行性研巧。 在房地产市场的传统分类中,青岛市是二线城市,近些年来,房价一直较高。 U房地产开发项目坐落在青岛市峻山区,地理位畳优越。现状±地的性质是军事 划拨用地,上面已经建有房屋,现计划对房屋进行征收,把±地性质变更为商住 混合用地并实施竞价出让,由竞得方重新进行建设开发。作为涉及军事用地征收 出让的旧城改造项目,由于原宗地性质及地上建筑物性质的特殊性,房地产开发 公司需要事先捜集相关材料,并认真细致的做好项目的可行性分析及研究。 1.1.2研究目的 (1)从房地产公司投资项目的角度看,可行性研究是其项目投资决策的科 学依据。既然是投资项目,就存在风险,可行性研究的作用就是展现风险并将其 降到最低程度。项目的建设过程中存在许多不确定性因素,仅凭决策者的经验和 感觉来决策是不充分的。事先进行的可行性研究可W从技术、经济、社会等多方 面对项目进行分析评价,从而判断是否应该进行该项目或采取最优方案,1^^>此作 为开发项目投资决策的科学依据。 (2)从政府角度来看,可巧性研究是申请项目核准及办理行政许可的依据。 2 青岛科技大学研巧生学位报告 按照目前实行的企业投资项目核准制的要求,房地产开发公司应就拟开发项目编 制项目申请报告。其内容包括拟建项目概况、建设用地及规划、资源利用、生态 环境影响分析、经济和社会效益评价等,都是可行性研究要解决的问题。可行性 研巧也是申请有关行政许可的依据,例如规划、工程、环评、施王许可等。 (3)从投资人或债权人角度来看,可行性研究是筹集开发资金的依据。一 般情况下,房地产项目的投资开发都需要为项目筹集建设资金。无论是权益融资 还是债务融资,投资人或债权人都会要求提供房地产项目的可行性研究报告,借 此了解、审查项目的盈利和还款能力。 (4)从房地产公司运作项目的角度来看,可行性研究是编制下阶段规划设 计和开展项目的依据。可行性研究报告中的分析论证可W作为项目选址、规模、 规划设计方案、公共设施、主要设备选型、配套设施、项目进度等工作的蓝图。 1.1.3硏究意义 (1)确保房地产项目投资的科学决策。该项目地处青岛市峨山区,房价较髙, 该项目投资数额比较大,实施周期约四年,而且当前房地产市场有一定不确定因 素,因此盲目投资会带来不容忽视的风险。只有对项目进行详实、科学的市场分 析、项目定位、开发成本费用估算、财务分析和风险评估,才能使决策有科学依 据,从而获取项目的合理回报。 (2)促使优化项目投资方案。可行性研究不仅要分析项目的可操作性,还要 分析其他可选方案,从中选出最优方案,或者对唯一的可行方案进行优化。有了 可行性分析,投资者就可能全面考虑市场情况、投资规模、利润回报额、投资回 收期等各类因素,从而做出综合判断、优选最佳方案W实现利益最大化。 (3)保证项目实施过程有序性。房地产开发项目的可行性研究过程,也就是 对项目的实施进行安排的过程。对项目进行的资源範置、现金流、投资估算、资 金筹措、还贷能力等分析研究,就能初步判断项目开发建设过程各阶段的资金供 给与使用、设备和原材料的提供、配套王程实施顺序等,从而有条不奈的实施项 目,达到预期目的 (4)对于此类军事用地的盘活改造提供参考。改革开放W来经济一直窩速发 展,进入二十一世纪后国内经济进入腾飞阶段。期间的城市化进程使得不少的当 年比较偏远的军事用地目前被城市的高楼大厦所环绕,且一些军事设施条件相对 落后,也已不能赶上时代步伐。本项目军事用地上的房屋有改造需要,而部队没 有资金和精力搞开发,这就有了本项目产生的可能性。军事用地变更王地性质后 的旧城改造的可行性研究,为投资决策提供了依据,除了现实意义,也能为其他 类似项目的开展开辟理论路径。 3 青岛市吩山区u房地产开发项目可行性研巧 1.2国内外硏究文献 1.2.1国外可行性研究的发展及现状 可行性研巧的起源是二十世纪前叶,从经济管理和统计学这两学科中发展来 的。最早的案例就是在二十世纪王十年代初步应用在美国开发田纳西河流域的项 目。在项目中,把流域开发规划阶段归入开发程序,于是提高了资金的利用效率, 并极大缩短了建设工期,使得项目建设开发合理,获取了不错的经济社会效益W。 在二十世纪毛十年代,可行性研究得到了切实重视,并且该时期涌现了大量 著作。联合国工业发展组织(UNIDO)于1978年编纂了《工业可行性研究编制手册》 两年后同阿拉伯国家工业发展中也一起编纂了《工业项目评价手册》。这些研 究材料为世界各国的项目建设做可行性研究提供了参考资料W。 有些专家学者从不同视角对房地产项目的可行性研究发表了自己的见解: W.BehrensAndP.M.Hawranek(1990)认为房地产可行性研充就是在项目决策前, 依照市场需求、规划要求、行业发展要求,对项目的有关经济、市场、社会、王 程技术等事项进行系统全面的分析、比较和论证;对项目的经济效益和社会效益 进行科学评价.进而判断项目的技术可行性、经济合理性的科学方法。其对于房 地产项目的投资决策有重要意义和作用,可影响决策。研究本身是复杂的并且 是反复优化的一个过程W。 AKhur.J.Keowr(1993)提出把概率分析法应用与房地产项目的可行性研 究对不确定因素的分析里,借此我们得W测算风险规模和对项目影响的大小。 Gaglon.E.GreerAndMicher.D.Farred(1996)强调在对房地产项目做 可行性研巧时对风险分析的重要性。风险被分为财务风险、可保风险及经营风险。 财务风险指财务管理方式的差异所引起的借贷风险;可保风险指可W转嫁给保险 公司的由自然灾害造成的风险损失;经营风险是由于决策者的不适当决策所导致 收益减少的风险W。房地产项目的可行性研究借鉴了王方面的成就:科学技术的 最新成就,例如运用了汁算机技术、遥测遥控技术;经济科学理论的最新成就, 例如技术经济学、数量经济学、系统论和市场预测学;现代管理科学理论的最新 成就,例如房地产营销理论、施工组织管理、企业管理理论等。因此可行性研巧 是跨学科、跨专业的研充m。 Gwang-HeeKim,Sung-HoonAn,KangK.巧004)提出建设成本系建设项目的 关键因素,需要在项目开发前进行充分估计。他们提出并分析了H个成本性能估 4 青岛科技大学研巧生学位报告 计模型:基于多元回归分析(MRA),神经网络(NNS)W及案例推理(地R)。研究结 论认为长期使用时案例推理化抓)估算模型比神经网络(NNS)更好。 Run化iJin,KyuManCho,化angTeakHyun,etal.[9](2012)为准确预测 处于初始阶段的建设成本,对基于案例推理技术(CBR)的成本预测模型的预测性 能做出了改进,把多元回归分析(MRA)应用在CBR技术的修正阶段,借此提髙 了模型的预测性能。 综上所述,在西方国家,可巧性研巧经过八十多年的发展,通过理论与实践 的相互促进,可行性研究理论丰富镇密,能为实践给出明确指引。但随着全球信 息化浪潮的继续深入发展,例如大数据应用于目标巧场分析、客户定位等有可能 会给房地产项目可行性研巧的理论与实践提供发展空间。 1.2.2国内可行性研究的发展及现状 在二十世纪五十年代,国内参照前苏联的基础设施管理方法进行项目评估, 这是技术经济分析论证和评价。联合国工业发展姐织(UNIDO)出版的《工业 可行性研究编制手册》在1978年翻译后成为国内可行性研究的初步模式,当时 国内工业项目使用该手册作参考进行财务方面的可行性研究。1982年,中国经济 技术研巧会发行出版了《可行性研究的内容和方法》,该书推动了国内的项目可 行性研究工作。1983年原国家计委颁发《关于建设项目进行可斤性分析的施行管 理办法》,对可行性研究的编制原则、程序、内容等方面做了较详细规定,自此 可行性研究就成为国内项目投资建设所不可缺少的前期工作W。1987年,原国家 计委颁发《建设项目经济评价方法与参数(试行版)》,该经济评价方法和参数根 据中国实际情况对工程项目投资的科学决策进行了创新。 建设部U21于2000年W建标巧〇〇〇]205号文件正式发布了《房地产开发项目经 济评价方法》,该方法对房地产开发项目的经济可行性分析和研巧给出了框架和 方法,提出经济评价开发项目是可行性研究的重要组成部分。205号文件弥补了 房地产开发项目根据《建设项目经济评价方法与参数(试行版)》做经济评价的不 足,是由于此评价方法是依照房地产开发项目的特点,根据现巧财税制度与评价 体系,计算项目的财务支出和收入,分析项目的财务盈利能力、清偿能力、资金 平衡情况、不确定性和抗风检能力,进而判断財务可行性。该经济评价方法构成 了房地产开发项目可斤性研巧的基本方法框架W。 曾祥瑞u2002年编写的《房地产项目投资可行性分析方法研巧》中,研究了 房地产项目的投资资金比例W及可行性研究方法的确定。认为通过市场平均水平 的租金来估算收入,再控制投入的成本来确定项目投资的可行性,该方法较为合 5 青岛市峡山区LJ房地产开发项目可行性研巧 理。 安力在2005年4月《房地产开发可行性分析售价预测方法线析》中,认为 准确预测房地产产品的租售价格是项目可行性分析研究的重要环节。他认为采用 市场比较法和收益还原法计算价格是合理可行的。 张国瑞在2005年6月《房地产项目可行性研究与企业可持续发展战略》中认 为可行性研巧的王个关键问题是市场定位、效益分析及风险管理。 国家发展改革委、建设部W12006年W发改投资[2006]13巧号文件发布《建设 项目经济评价方法与参数》第H版,这是一个对建设项目进行经济评价的综合性 纲领文献,其中发布了对房地产行业的基准收益率的参考数值。 郑宪强^2010年重新深入思考了当前建设项目可行性研究的理论与实践,他 认为建设项目的投资失误率高的原因是投资决策缺少规范性,提出W多维柔性价 值观为基础构成投资策划和决策方法论,并将建设项目前期划分为投资策划和决 策两阶段。基于传统经济最优化理论的基础,导入有限理性和利益相关者满意的 原则,提高建设项目的投资决策水平。 宋春兰在《房地产业在地区经济发展中的作用》(2011)提出了促进房地产行 业稳定发展的措施:促进行业理性发展,预防潜在市场风险;支持自主及改善性 住房需求,控制投机性购房;做到保障住房与市场供应住房的有效对接;加快租 赁市场的培育和发展。 李光华、司静波、李思敏(2011)的研究结论认为在项目的前期工作中, 可行性研巧的最终结论和建议会直接影响投资者进行决策,而当前我国可行性研 究的可信度不高。作者对真实性、可靠性、科学性等相关因素做了深入分析并提 出提高可行性研究可信度的建议和措施。 在过去的几十年中,我国国内的房地产开发项目的可行性研究工作从无到有, 取得了长足发展,也由此取得了经济和社会效益,许多国内学者也进巧了理论方 面的研究尝试,但与西方发达国家的成熟研究相比巧,国内房地产开发项目的可 行性研究的理论与实践还需进一步发展和规范。近几年,个别地区的空置房数量 过大,开发商髙价拿地后没有开发的利润空间,造成捂地现象,烂尾工程屡见不 鲜等问题,就有一些是因为房地产开发项目的可行性研巧流于形式。房地产开发 项目的可行性研究除了分析测算收入支出,分析盈利能力、还贷能力和盈亏平衡 情况,并由此判断经济效益可行性之外,还需要重视市场调查、项目规划设计、 市场定位等部分。 6 青岛科技大学研巧生学位报告 1.3研究思路、方法与内容 1.义1研究思路 研究背京及意义研究内容及方法 ^ 尸各.'.1国内外研究发展及现化 f ■项目介绍 ＊ 1 宏观环境分析房地产可竹性研究理论 ■政策环境分析 ＊ 1 房地产市场分析市场及政策分析 L U T SWOT分析 SWOT分析及定位 1项S故 设计说明 ± 1 投资估算 项目开投资方案 1化入估其 静态盈利指标 ＊ I 动态盈利指标 财务坪价及社会效益 — — 资金平衡分析 社会效益评价 X 不确定性及风险分析 盈子平衡分析 T 《感性、临界点 研《结论 A险分析与应W 困1-1研究思路 Figure1-1SchemeChartforResearch 1.3.2硏究方法 (1)理论分析与实证分析相结合 本文说明了房地产开发项目可斤性研究的理论知识,并分析和总结了可行性 7 青岛市峡山区LJ房地产开发项目可行性研巧 研究在国外、国内的理论与实践的发展和现状,通过把上述理论应用到该具体项 目的可行性实证分析中,使分析研究进行的有思路、有条理、有深度。 (2)