本商业计划书是关于酒店投资的项目，文章首先对项目的宏观和微观环境进行了分 析，采用了 PEST 分析方法和 SWOT 分析方式，分析了酒店建设的有利条件和不利条 件，中国经济的蓬勃发展给酒店业的发展创造了很好的条件，也要求酒店必须在符合国 家政策和法律约束条件下，进行发展和经营；分析了 DH 酒店的优势、劣势和机会和威 胁，权衡利弊，DH 酒店优势在于定理位置好、配套齐全等，而劣势在于经验欠缺、投 资回收期长等，应该发扬优势，克服劣势，采取有针对性的举措。经过对 DH 酒店的竞 争环境和策略进行分析，认为 DH 酒店应该采取成本领先战略和差异化战略结合的方 式。 其次，针对成本领先战略和差异化战略结合的方式，采取 STP 市场定位策略和 4P 营销策略，提出了酒店建设完成后将采取的市场定位、营销策略等，指出 DH 酒店主要 面对商务客人，针对商务客人采取差异化的战略，围绕商务客人的需要，提供有针对性 的服务。DH 酒店应该采取多种渠道销售酒店的产品，在定价时和促销时围绕酒店产品 的 6 个要素进行，地理位置、设施与设备、服务、酒店形象、价格气氛。为顾客提供切 切实实地服务，提供一个商务沟通和交往的平台。 最后，对 DH 酒店的财务数据进行预测，并对是否可行和融资方向进行了阐述。从 财务分析和风险控制的角度对项目建设期 3 年和运营期 20 年的现金流作了预测，得出 项目的回收期、内部收益率等财务指标，进而验证了本计划书的可行性。同时，针对酒 店投资和运营可能涉及的风险因素，提出针对性的对策。 通过本文的研究表明，DH 酒店的盈利性较高，具有可行性。但也必须注意有关风 险因素，做到合法经营和提前预防。 关键词，酒店；投资；商业II Abstract The business plan is a hotel investment projects, the project of the macro and micro environment analysis, using the PEST analysis method and SWOT analysis method, analyzes the favorable conditions of hotel construction and adverse conditions, the vigorous development of China's economy development for the hotel industry to create a good condition, also called the hotel must be in accord with the national policy and legal constraints, development and management; analyzes the advantages, disadvantages, opportunities and threats, weigh the advantages and disadvantages of DH Hotel, hotel location good advantage of theorem, matching complete, while the disadvantage lies in the lack of experience, long investment recovery period. Through to the DH hotel competition environment and strategy analysis, think DH hotel should adopt the cost leading strategy and differentiation strategy combination. Secondly, according to the cost leadership strategy and the differentiation strategy combination way, take the STP market positioning strategy and the 4P marketing strategy, proposed the market positioning, will take the hotel after the completion of the construction of marketing strategy, points out DH the main hotel facing the business guests, the guests take differentiation strategy, focus on business guests, to provide targeted services. DH hotels should adopt a variety of channel sales of hotel product, pricing and promotion around the 6 elements of hotel product: geographical location, facilities and equipment, service, the image of the hotel, the price of atmosphere. To provide customers with warm service, to provide a business communication and communication platform. Finally, carried on the forecast to the financial data of DH Hotel, and whether it is feasible and financing direction are discussed. The prediction from the financial analysis and risk control point of cash for the project construction period is 3 years and 20 years of operation flow, the financial indexes of the project payback period, internal rate of return, and proves the feasibility of the plan. At the same time, the risk factors for hotel investment and operations may involve, put forward strategies. According to this paper, the DH hotel with higher profitability, feasibility. But we must also pay attention to the risk factors and prevention in advance, do legitimate business. Keywords: hotel; business; investment;III 目 录 摘要I Abstract ..II 第一章 绪论1 1.1 研究背景及意义.. 1 1.1.1 研究背景. 1 1.1.2 研究意义. 1 1.2 文献综述.. 2 1.2.1 关于商业计划书. 2 1.2.2 关于研究理论..... 3 1.3 研究方法及技术路线 4 1.3.1 研究目标、研究内容及拟解决的关键问题..... 4 1.3.2 研究方法.. 4 1.3.3 技术路线，.... 4 第二章 DH 酒店建设单位及项目的情况.6 2.1 DH 集团概况.. 6 2.2 DH 集团主要业务 6 2.3 DH 集团组织架构 6 2.4 酒店项目地理位置.... 7 2.5 项目建设规模，.. 8 2.6 项目实施进度 8 2.7 项目建设管理 9 2.8 酒店投资设想.... 10 2.9 本章小结 10 第三章 酒店市场研究和分析.11 3.1 PEST 宏观环境分析 .11 3.1.1 政治环境11 3.1.2 经济环境 12 3.1.3 社会环境..... 13IV 3.1.4 科技环境 14 3.2 微观环境分析.... 14 3.2.1 酒店供应商. 14 3.2.2 酒店中间商. 15 3.2.3 顾客群.... 15 3.2.4 竞争者.... 16 3.2.5 公众.. 16 3.2.6 企业内部 17 3.3 从企业内外环境分析其竞争优势.. 17 3.3.1 项目优势（S） . 17 3.3.2 项目劣势（W） 18 3.3.3 项目机会（O）. 18 3.3.4 项目威胁（T） . 19 3.4 酒店战略选择.... 19 3.5 本章小结， .. 20 第四章 DH 酒店项目营销计划 ...22 4.1.市场细分方式 .... 22 4.2 目标市场选择.... 23 4.3 酒店产品定位和功能设置 .. 24 4.3.1 酒店产品定位... 24 4.3.2 酒店的功能项目设置... 25 4.4 酒店市场营销策略； .... 26 4.4.1 产品策略..... 26 4.4.2 定价策略..... 28 4.4.3 渠道策略..... 30 4.4.4 促销策略；. 32 4.5 本章小结，.. 33 第五章 DH 酒店项目的经济评价和融资；.34 5.1 前期投资预算.... 34 5.1.1 投资预算..... 34V 5.1.2 资金来源与使用计划.... 35 5.2 酒店收入预测.... 36 5.2.1 酒店客房收入预测.. 36 5.2.2 酒店餐饮和其他收入预测. 36 5.2.3 酒店投产后总收入. 37 5.3 费用支出及公司税项预算.. 37 5.3.1 税金及附加支出预算.... 37 5.3.2 经营成本预测.... 37 5.3.3 固定资产折旧计算. 38 5.3.4 盈利和亏损预测 38 5.3.5 现金流量预测.... 39 5.4 项目公司的投资决策方法.. 41 5.4.1 净现值法 41 5.4.2 内部收益法.. 41 5.4.3 项目公司的预期财务指标.. 41 5.5 融资计划 41 5.5.1 融资金额..... 41 5.5.2. 融资方式.... 41 5.5.3. 融资资金用途.. 42 5.6 公司治理与投资者保护 42 5.7 本章小结 42 第六章 风险分析及对策..43 6.1 盈亏平衡点与敏感性分析.. 43 6.1.1 盈亏平衡点. 43 6.1.2 敏感性分析.. 43 6.2 投资风险分析.... 44 6.2.1 融资变化的风险及对策..... 44 6.2.2 人员素质变化的风险及对策... 44 6.2.3 客源变化产生的风险及对策.... 45 6.2.4 人员变化产生的风险及对策... 45VI 6.2.5 市场竞争变化产生的风险及对策. 45 6.2.6 行业特点变化产生的风险及对策. 46 6.2.7 技术变化产生的风险.... 46 6.2.8 项目建设的风险..... 46 6.2.9 招投标的风险... 46 6.3 资本退出方式.... 47 6.3.1 对于债权资本... 47 6.3.2 对于股权投资... 47 6.3.3 公司破产..... 47 6.4 本章小结，.. 47 结 论....48